有關對商品房銷售面積差異糾紛處理的探(編輯修改稿)
2025-07-20 22:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 致了他們地位的嚴重不平等。雖然《示范文本》對消費者而言不屬于格式合同，但在簽訂商品房買賣合同時，購房者拿到的合同一般都是經(jīng)過發(fā)展商事先選擇好或者修改的，除了一些不會觸動到開發(fā)商既得利益的事項，消費者幾乎沒有機會與開發(fā)商進一步協(xié)商的余地。因此，理論上公平的合同，卻很難在實踐中充分地保護消費者的權益。例如，《示范文本》沒有對“建筑面積”、“套內(nèi)建筑面積”、“公共部位與公用房屋分攤建筑面積”、“套”、“套內(nèi)”等一系列專業(yè)名詞作和術語作任何解釋，可見，《示范文本》的設計者是在確信買賣雙方都充分理解這些用詞的基礎上才使用它們的。作為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的專門企業(yè)，開發(fā)商對業(yè)內(nèi)的專業(yè)名詞和術語必然十分熟悉，加之他們長期接觸并使用《示范文本》，對當中的條款內(nèi)容也不可能陌生；可是，作為普通老百姓的消費者，要完全理解這些專業(yè)名詞和術語的內(nèi)涵是相當困難的，而依靠開發(fā)商在雙方簽訂合同時給他們解釋清楚更是非常不現(xiàn)實和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰導致了現(xiàn)實中的不公平。第二，《示范文本》條款設計中的技術漏洞讓不良發(fā)展商謀取私利有了可乘之機。筆者選取《示范文本》中最典型的兩處技術漏洞加以說明：《示范文本》的“商品房買賣合同說明”部分對合同的簽訂事項作了一系列的說明和要求，可是卻沒有明確在沒有按這些說明和要求簽訂合同的情況下如何認定條款的效力和含義。這樣，發(fā)展商就有可能故意不按說明要求辦事，有目的地留空合同條款，甚至以另行約定為由拒絕適用對己方不利的條款，當發(fā)生面積差異糾紛時，受害的往往還是消費者?！妒痉段谋尽返母郊恰肮膊课慌c公用房屋分攤建筑面積構成說明”，這部分內(nèi)容是由開發(fā)商自己填寫的。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第八條的規(guī)定，公用建筑面積（根據(jù)前文所述，公用建筑面積等于公共部位與公用房屋分攤建筑面積）的構成應當是確定的，為什么《示范文本》要將已經(jīng)確定的內(nèi)容留作空白而由開發(fā)商填寫呢？這樣做無異于合法地賦予了開發(fā)商肆意分攤公用建筑面積的權利，極大地損害了消費者的權益。第三，各地在適用《示范文本》時并非完全引用當中的條款，條款不一的地方可能會產(chǎn)生漏洞和沖突。例如，《廣東省商品房買賣合同》的第四條“計價方式與價款”就沒有采用《示范文本》有關三種計價方式的條款，其第一種計價方式是這樣表述的：“該商品房屬預售，按【套】【整層】出售，按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計算，該商品房單價為（______幣）每平方米______元，總金額（______幣）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______整。”根據(jù)文意，該條是將預售商品房的計價方式限定在“按套內(nèi)建筑面積”和“按整層內(nèi)建筑面積”計價兩種選擇內(nèi)，可是法律并沒有規(guī)定“按整層內(nèi)建筑面積”計價這種商品房計價方式，如果當事人選用了該計價方式，或者對兩種計價方式都沒有明確約定，那么當面積發(fā)生差異時，當事人處理糾紛就很可能于法無據(jù)，各自的合法權益就得不到應有的保障。三、解決商品房銷售面積差異糾紛的建議（一）明確法律責任，莫讓法定義務變成空談國家在立法上應當注重保護弱勢群體的合法權利，要實現(xiàn)這一點往往需要對強勢群體的權利和行為進行一定的限制或者科以其較多的法定義務。如《商品房銷售管理辦法》第二十三條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。”本條款的設置旨在保護消費者的知情權，避免發(fā)展商利用自身強勢地位暗中侵害消費者的合法權益。可是
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