【文章內(nèi)容簡介】 舉行現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)，被抽到的持卡人可以獲得各種優(yōu)惠或獎(jiǎng)品。VIp卡的價(jià)格多則幾萬元，少則幾百元，名稱也五花八門，持卡人的權(quán)利也各不相同。這種發(fā)售VIp卡的方式，在銷售上又稱為“認(rèn)籌”，已經(jīng)成為現(xiàn)在商品房市場上最為流行的營銷手法之一，用業(yè)界的行話來說，這個(gè)叫做“蓄客”，就是在開盤之前聚斂人氣，制造購房的緊張氣氛，讓購房者看起來覺得房屋非常走俏。利用小小的VIp卡，開發(fā)商或是銷售公司不僅創(chuàng)造出良好的銷售氛圍，發(fā)現(xiàn)和鎖定潛在的目標(biāo)客戶，進(jìn)行樓盤需求和價(jià)格調(diào)查，還可以提前獲得數(shù)額不菲的資金。八、內(nèi)部認(rèn)購的風(fēng)險(xiǎn)按照《商品房銷售管理辦法》第22條的規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。關(guān)于商品房銷售的條件，主要是“五證”的取得，本書將在下一個(gè)問題中加以介紹。但是，還是有一些開發(fā)商在尚未滿足商品房銷售條件時(shí)，進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購”。前面所介紹的“小定”和“認(rèn)籌”，很多也屬于“內(nèi)部認(rèn)購”的變種。如果房地產(chǎn)商的信譽(yù)可靠，購房人通過內(nèi)部認(rèn)購有時(shí)確實(shí)能省些錢，但一旦房地產(chǎn)商最終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購房人交付的定金有可能會(huì)有去無回?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第52條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人(指購房者，筆者注)知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人(指開發(fā)商，筆者注)沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購買商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果?！彪m然最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！钡侨绻l(fā)生此類情況，往往需要通過訴訟才能取回自己已經(jīng)交付的定金、預(yù)付款或房款，因訴訟花費(fèi)的人力和金錢成本更是難以計(jì)算的。一旦遇到開發(fā)商無力償還或被宣告破產(chǎn)，還將面臨無法取回的后果。在內(nèi)部認(rèn)購的情況下，購房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)是十分巨大的，但是房地產(chǎn)市場的供求情況和交易雙方的不公平地位令購房者不得不接受內(nèi)部認(rèn)購，在這種情況下，就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關(guān)知識(shí)，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。九、簽訂《商品房認(rèn)購書》之前應(yīng)該審查的文件：《土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《房屋所有權(quán)證》《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》一定要審查原件審查上述文件時(shí)一定要要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件。這些證件大多包含附頁和附件，里面記載著抵押權(quán)狀況、年檢情況、平面圖、規(guī)劃圖等，如果僅復(fù)印第12頁，則無法獲得完整的信息，導(dǎo)致自己的權(quán)益受損。同時(shí)，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。(一)《國有土地使用權(quán)證》文件意義：《國有土地使用權(quán)證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護(hù)。頒發(fā)部門：(省級(jí)、市級(jí)、區(qū)縣級(jí))(省級(jí)、市級(jí)、區(qū)縣級(jí))部分地區(qū)，例如在北京市，2004年7月以前，此證由國土資源和房屋管理局制作。2004年7月以后，北京市原國土資源和房屋管理局撤銷，其職能一分為二，涉及土地、礦產(chǎn)的行政管理職責(zé)劃入國土資源局，而房屋行政管理和住房制度改革的職責(zé)劃入北京市建設(shè)委員會(huì)。注意事項(xiàng)：《國有土地使用證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章。，《國有土地使用證》上分別加蓋《劃撥土地使用證專用章》、《有償土地使用證專用章》、《交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《臨時(shí)土地使用證專用章》。對(duì)于普通商品房，土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”?！芭R時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價(jià)款，會(huì)給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來隱患。，如有涂改痕跡應(yīng)警惕。土地使用證上有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行以土地作為抵押進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用證的備注頁上會(huì)有注明。(二)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》文件意義：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是標(biāo)志有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。開發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。主管部門：、市(轄區(qū))的規(guī)劃委員會(huì)、縣級(jí)規(guī)劃委員會(huì)(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》文件意義：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。主管部門：、市(轄區(qū))的規(guī)劃委員會(huì)、縣級(jí)規(guī)劃委員會(huì)注意事項(xiàng)：，則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃。、位置和界限上是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附有附圖及附件，里面包括標(biāo)有各個(gè)建筑高度的小區(qū)整體平面圖，購房者可以通過該圖判斷開發(fā)商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現(xiàn)。這個(gè)小區(qū)平面圖比較復(fù)雜，很細(xì)致，包含很多細(xì)小的圖標(biāo)，建議購房者能夠請(qǐng)一位懂 來源：（商品房認(rèn)購書陷阱分析與防范） 中國農(nóng)業(yè)銀行住房按揭貸款流程 外地戶口可以在本地離婚嗎 南充投訴勞動(dòng)仲裁 ://2018最新 轉(zhuǎn)戶口后身份證怎么辦理 怎樣驗(yàn)看商品房銷售許可證 戶口遷移后土地還有嗎 （2018最新） 房屋權(quán)屬證書記載有錯(cuò)怎么辦 買車票沒有身份證可以用戶口本代替嗎 購買商品房的操作流程 是超生嗎 有結(jié)婚證遷移戶口怎么辦理手續(xù) 什么是房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公信力 西安集體戶口辦理程序是什么 公安部：嚴(yán)禁在建筑內(nèi)公共區(qū)域停放電動(dòng)車或充電 住宅的使用面積如何計(jì)算 外省戶口遷入本地程序 ://:// 房屋出賣人在登記時(shí)，需要注意哪些問題 小孩戶口改姓材料及程序2018最新 集體戶口可以平移到親戚家嗎 買房需查看哪些證件 ,怎么給孩子上戶口 集體戶口可以申請(qǐng)限價(jià)房嗎 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的法律關(guān)系 辦出國護(hù)照要戶口本嗎 英烈保護(hù)法草案：明確人民英雄紀(jì)念碑的法律地位 房屋買賣稅費(fèi)的計(jì)算方法 沈陽市勞動(dòng)爭議仲裁的仲裁過程是什么樣子的 身份證復(fù)印件的簽注書寫方法 開發(fā)商“一房多賣”怎么辦 辦準(zhǔn)生證需要什么東西,有什么作用 如何書寫仲裁答辯書 ://://2018最新 商品房買賣合同沒有約定違約金和損失怎么辦 武漢集體戶口怎么辦理 （2018最新） 對(duì)商事仲裁結(jié)果不服可以向法院起訴嗎 物業(yè)公司維修房屋不及時(shí)，該不該退還物業(yè)費(fèi) 沒有戶口本的可以在異地補(bǔ)辦身份證嗎 離婚后孩子戶口怎么處理,離婚后孩子的戶口需要遷出嗎 換領(lǐng)身份證必須到戶口所在地嗎 婚房不僅要選對(duì)戶型還須選對(duì)城市 戶口本打錯(cuò)字怎么辦 （2018最新）書寫格式2018 如何委托律師陪（同）購（房） 辦理戶口遷移證明需要哪些證明材料 工商銀行申請(qǐng)住房貸款的基本條件 戶口可以落到哥哥家嗎 身份證遺失申報(bào)程序 ://戶口本證復(fù)印件可以嗎 領(lǐng)結(jié)婚證女方戶口本有變化嗎 房屋產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)法律糾紛問題 男方離異小孩歸女方再婚時(shí)女方是初婚怎么領(lǐng)準(zhǔn)生證 農(nóng)村戶口沒土地怎么辦 ://18