有關(guān)對商品房銷售面積差異糾紛處理的探(更新版)
【正文】 套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法。國家在今后的立法和法律修訂中，有必要糾正這種失誤，并杜絕類似問題的再次發(fā)生，力求讓每一個專業(yè)性用語都有一個含義清晰和固定使用的名稱，避免用語間的矛盾和沖突，使消費者明明白白消費，安安心心購房。如《商品房銷售管理辦法》第二十三條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。筆者選取《示范文本》中最典型的兩處技術(shù)漏洞加以說明：《示范文本》的“商品房買賣合同說明”部分對合同的簽訂事項作了一系列的說明和要求，可是卻沒有明確在沒有按這些說明和要求簽訂合同的情況下如何認定條款的效力和含義?？梢哉f，《示范文本》在理論上對當(dāng)事人而言還是比較公平。計價方式的多樣化增加了面積差異糾紛處理的復(fù)雜性，消費者在選擇計價方式時很難預(yù)料到計價方式對面積差異處理的不同影響，在簽訂合同時往往因為無所適從而聽任開發(fā)商的引導(dǎo)?！币簿褪钦f，商品房的銷售計價方式有以下三種：按套計價、按套內(nèi)建筑面積計價和按建筑面積計價?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成”。由建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。關(guān)于對商品房銷售面積差異糾紛處理的探討關(guān)于對商品房銷售面積差異糾紛處理的探討作者陳靖楓摘要：市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展和人們生活水平的提高，極大地活躍了房地產(chǎn)市場的交易，持續(xù)升溫的“購房熱”給房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力?？墒牵壳俺霈F(xiàn)的商品房銷售面積差異處理糾紛中，誤差卻往往不是引起糾紛的主因?？墒牵壳暗姆煞ㄒ?guī)以及規(guī)章制度卻對某些同一的概念進行了不同的表述，當(dāng)中最典型的例子之一就是對“分攤的共有建筑面積”的不一稱謂。其實，公共部位與公用房屋分攤建筑面積與共有分攤面積本屬同一概念，發(fā)展商的這種做法顯然是違法的，但由于有關(guān)“共有建筑面積”的名稱不統(tǒng)一，這使得發(fā)展的伎倆極具迷惑性，即使是專業(yè)的房屋測繪單位和房管部門也未必能識破當(dāng)中的把戲，更何況是缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識的一般消費者呢？（二）多種計價方式讓商品房面積差異處理紛繁復(fù)雜《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定；“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。同一種面積差異情形，因為計價方式的不同，處理的原則和結(jié)果也往往不同?！妒痉段谋尽返脑O(shè)計是建立在買賣雙方地位平等的基礎(chǔ)上的，旨在避免因合同缺款少項和當(dāng)事人意思表示不真實、不確切而出現(xiàn)顯失公平和違法條款。第二，《示范文本》條款設(shè)計中的技術(shù)漏洞讓不良發(fā)展商謀取私利有了可乘之機。三、解決商品房銷售面積差異糾紛的建議（一）明確法律責(zé)任，莫讓法定義務(wù)變成空談國家在立法上應(yīng)當(dāng)注重保護弱勢群體的合法權(quán)利，要實現(xiàn)這一點往往需要對強勢群體的權(quán)利和行為進行一定的限制或者科以其較多的法定義務(wù)?？上覈糠钟嘘P(guān)商品房面積的專業(yè)名稱偏偏犯了以上毛病。18位原告房屋的實際建筑面積無一例外的比合同中約定的銷售面積要小，但套內(nèi)建筑面積卻比約定要大，面積減少的部分完全來自共有建筑面積。這種理解不僅使得合同約定的共有建筑面積意義全失，也顯然有悖于合同的原意和公平原則。綜合各方面因素，按套內(nèi)建筑面積計價的方式的優(yōu)點最明顯，它既保護了與人們生活聯(lián)系最緊密的套內(nèi)建筑面積部分，又將購房者從復(fù)雜共有建筑面積計算中解脫出來，便于其在面積問題上對開發(fā)商進行更有效
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