【正文】 。一、商品房銷(xiāo)售面積差異產(chǎn)生的原因面積是房屋使用價(jià)值和交易價(jià)格的基礎(chǔ)，但由于誤差的客觀存在性，房屋在施工和測(cè)量中產(chǎn)生誤差是不可避免的，故商品房交易中約定的銷(xiāo)售面積與房屋的實(shí)際面積之間必然會(huì)存在一定的差異。”也就是說(shuō)，商品房的面積應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)登記的面積為準(zhǔn)，這部分面積稱(chēng)為產(chǎn)權(quán)登記面積。三種計(jì)價(jià)方式各有個(gè)的優(yōu)點(diǎn)，但不存在完美的計(jì)價(jià)方式，它們各自的缺陷也是明顯的。但是，現(xiàn)實(shí)并不是理論，一般的消費(fèi)者與擁有雄厚資產(chǎn)和充足房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的開(kāi)發(fā)商之間，存在著巨大差距，當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和知識(shí)結(jié)構(gòu)間的重大差異導(dǎo)致了他們地位的嚴(yán)重不平等?！北緱l款的設(shè)置旨在保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)，避免發(fā)展商利用自身強(qiáng)勢(shì)地位暗中侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。而在房屋的計(jì)價(jià)方式上，雙方在“按【套】【整層】出售”中選擇了按套出售，但在“按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計(jì)算”一欄中，雙方?jīng)]有根據(jù)合同要求以劃√方式作出選定，也沒(méi)有在選項(xiàng)上打，以示刪除，造成了房屋計(jì)價(jià)方式的不明。北京市此舉值得其他地區(qū)參考借鑒。根據(jù)前述，目前多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度存在諸多問(wèn)題，因此必須對(duì)這項(xiàng)制度進(jìn)行改革。）筆者對(duì)此有不同看法，下面以一個(gè)真實(shí)案例進(jìn)行論述。例如，《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的第四條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”就沒(méi)有采用《示范文本》有關(guān)三種計(jì)價(jià)方式的條款，其第一種計(jì)價(jià)方式是這樣表述的：“該商品房屬預(yù)售，按【套】【整層】出售，按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（______幣）每平方米______元，總金額（______幣）______仟______佰______拾______萬(wàn)______仟______佰______拾______元______整。不過(guò)，《示范文本》并非十分完善，其設(shè)計(jì)上的漏洞給了發(fā)展商“鉆空子”的機(jī)會(huì)。一些別有用心的發(fā)展商便在這表述不一的名稱(chēng)上做起了文章，他們?cè)谂c消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)這些專(zhuān)業(yè)名稱(chēng)顛來(lái)倒去，借此瞞天過(guò)海，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。因此，認(rèn)真研究當(dāng)前商品房面積差異的處理方法是十分必要的，這對(duì)于規(guī)范發(fā)展商的市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。但是在實(shí)踐操作中，開(kāi)發(fā)商在與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，大多沒(méi)有請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)商品房面積實(shí)施測(cè)繪，或者雖有測(cè)繪但測(cè)繪面積未經(jīng)房管部門(mén)的審核確認(rèn)。就按套計(jì)價(jià)而言，其特點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀、便捷，使當(dāng)事人雙方易于結(jié)算房?jī)r(jià)款；其缺點(diǎn)則是房?jī)r(jià)款與面積數(shù)沒(méi)有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問(wèn)題。雖然《示范文本》對(duì)消費(fèi)者而言不屬于格式合同，但在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房者拿到的合同一般都是經(jīng)過(guò)發(fā)展商事先選擇好或者修改的，除了一些不會(huì)觸動(dòng)到開(kāi)發(fā)商既得利益的事項(xiàng)，消費(fèi)者幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步協(xié)商的余地?？墒窃谝?guī)定發(fā)展商法定義務(wù)的同時(shí)，卻沒(méi)有明確違反該規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這樣，條款的設(shè)置就流于形式，根本無(wú)法對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生有效的約束力。原告訴稱(chēng)，他們一直是根據(jù)房屋建筑面積與被告協(xié)商房款的，現(xiàn)在房屋的建筑面積與銷(xiāo)售面積發(fā)生了嚴(yán)重誤差，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退還多收房款的義務(wù)。不過(guò)，雖然按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)能免去購(gòu)房者對(duì)共有建筑面積的計(jì)算之苦，但無(wú)法保證購(gòu)房者對(duì)這部分面積享有的權(quán)利免遭侵害，因此，決不能將按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)看作是萬(wàn)能的。因?yàn)榉课莸膬r(jià)值不是由計(jì)價(jià)方式?jīng)Q定的，計(jì)價(jià)方式的不同不會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值發(fā)生變化。（參見(jiàn)梁書(shū)文：《商品房銷(xiāo)售面積誤差糾紛的處理》，《法律適用》2006年第12期。第三，各地在適用《示范文本》時(shí)并非完全引用當(dāng)中的條款，條款不一的地方可能會(huì)產(chǎn)生漏洞和沖突。《示范文本》的頒布確實(shí)對(duì)規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為起到了不小的作用，在一定