【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 第 32條 商品房 交付使用后 ，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向 工程質(zhì)量監(jiān)督單位 申請重新核驗(yàn)。 ? 是否嚴(yán)重影響正常居住使用，證明的責(zé)任在買受人。不收房，就無法取證。 ? 一般的質(zhì)量保修問題，更不影響收房。觀感不是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 ? 及時(shí)收房才能享有業(yè)主的權(quán)利，并且承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。并不影響維修與索賠。 只要房屋符合交付條件，買受人沒有理由拒收 四、辦證糾紛：逾期辦證違約責(zé)任值得商榷 【 案例 】 2022年 8月，林某與某房地產(chǎn)公司簽訂買賣合同，購買兩套商品房。買賣合同約定，如賣方未履行相關(guān)義務(wù)造成買方不能在本房地產(chǎn)交付之日后的第240日內(nèi)取得 《 房地產(chǎn)證 》 ，賣方按日向買方支付本房地產(chǎn)總價(jià)款萬分之四的違約金，至實(shí)際取得房產(chǎn)證之日。 2022年 11月房屋交付。 2022年 1月，林某以開發(fā)商未依約為其辦理房地產(chǎn)證，向法院提起訴訟，要求判令被告支付延期辦證違約金，兩套房合計(jì)人民幣 135萬余元。被告抗辯稱，本商品房早已具備辦證的條件，已依約向原告寄送 《 辦證通知 》 和 《 辦證須知 》 ，有 《 特快專遞詳情單 》 為證；但原告林某至今拒不繳納契稅和登記費(fèi)用，這是未能辦理房產(chǎn)證的真正原因。一審法院認(rèn)為，被告提交的 《 特快專遞詳情單 》 中未注明其向原告郵寄的材料名稱，不能證明已向原告發(fā)出了 《 辦證通知 》 和 《 辦證須知 》 的事實(shí)，因此涉案房產(chǎn)至今未辦證的責(zé)任在被告。故判決，被告應(yīng)承擔(dān)遲延辦證違約金共計(jì)約 102萬余元。被告不服上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。 關(guān)于遲延辦證法律責(zé)任的思考 ? 誰是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)人？ ? 把買受人收受房屋后 90天內(nèi)申請登記的義務(wù)，變成他 90天內(nèi)取得房產(chǎn)證的權(quán)利，有何法律及法理上的依據(jù)？ ? 雙方的合同目的指向的是房屋還是房產(chǎn)證？為何房屋已經(jīng)交付，卻仍要承擔(dān)主要合同義務(wù)不履行的責(zé)任？ ? 違約金是約定的還是法定的？違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際損失是否正當(dāng)？ ? 買受人明顯怠于行使權(quán)利，法院為何要支持?jǐn)U大的損失？ ? 城市房地產(chǎn)法（ 1995）、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（ 1998）、商品房銷售管理辦法（ 2022），均未規(guī)定遲延辦證的法律責(zé)任。 ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 第 33條 預(yù)售商品房 的 購買人 應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)； 現(xiàn)售商品房 的 購買人 應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 ? 現(xiàn)實(shí)中許多地方的登記機(jī)構(gòu)不接受小業(yè)主的登記申請，只接受開發(fā)商的申請，以致辦證變成開發(fā)商的義務(wù)。 房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的主體 業(yè)主方面的原因： 1）按揭購房，產(chǎn)證押在銀行； 2）有意轉(zhuǎn)讓，有無證不重要； 3）不愿交契稅； 4）不愿補(bǔ)面積差價(jià)款； 5）對質(zhì)量有異議； 6）存在其它爭議要求退房。 開發(fā)商原因： 1）開發(fā)手續(xù)不全； 2）不符合規(guī)劃要求； 3）被潛規(guī)則所卡； 4）辦理中粗心、疏漏。 現(xiàn)實(shí)中延遲辦證的原因 2022年最高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的司法解釋 由于出賣人的原因，買受人在約定的期限內(nèi)或者交付后 90日內(nèi)（預(yù)售）或者合同訂立之日起 90日內(nèi) (現(xiàn)售 )未能取得產(chǎn)權(quán)證書的，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金的 ，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（第 18條） 假設(shè) 一套商品房總價(jià)為 100萬元，遲延辦證三個(gè)月，按當(dāng)前逾期貸款利息計(jì)算，“違約金”高達(dá) ,平均每月 8000元，每天約 270元，而按該解釋第十七條規(guī)定，即使逾期交付房屋，也不過是按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額或者損失賠償額。這個(gè)“違約金”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際損失，法理上大可商榷。 值得商榷的“違約責(zé)任” 五、付款糾紛： 貸款不成 是 否 屬于 情勢變更 2022年 4月 12日，張某與房主宋某簽約，購買宋的房屋，總價(jià)為 555萬元，張某計(jì)劃貸款 200萬元。簽約后他向宋支付了 15萬元定金。后因 “ 新國十條 ” 出臺(tái)，張某因已有兩套房，無法得到銀行貸款。遂起訴到法院要求解除與宋某的房屋買賣合同，退還定金。賣方宋某認(rèn)為，合同當(dāng)中已經(jīng)約定，如果買房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足，應(yīng)補(bǔ)足購房首付款，故應(yīng)按合同執(zhí)行。 法院審理認(rèn)為，新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，是張某在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的，如果要求張某繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。因此張某請求法院解除合同于法有據(jù)，宋某須返還張某已支付的定金 15萬元。據(jù)稱，這是北京市判決的首例第三套房買賣糾紛。 《 合同法解釋（二） 》 第 26條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí) 無法預(yù)見 的、 非不可抗力 造成的 不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人 明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的 ，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。 據(jù)此分析前述案例： １）買方投資性購房， 屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 。 ２）貸款落空是雙方事先預(yù)見到的風(fēng)險(xiǎn)。 ３）繼續(xù)履行不導(dǎo)致不公平的結(jié)果。 ４）即使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，也能承擔(dān)違約責(zé)任。 情勢變更應(yīng)當(dāng)是無法預(yù)見的非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 最高人民法院商品房買賣合同糾紛解釋 第二十三 條 商品房 買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由 未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人 。 《 合同法 》 第 107條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約的責(zé)任。 任何一方不履行義務(wù)就是違約，除非有法定的或者約定的免責(zé)事由。在合同明確約定了按揭不成的處理方式后，沒有以 《 解釋 》 23條抗辯的理由。 何為“ 不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由 ”