【正文】 房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第 32條 商品房 交付使用后 ，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向 工程質量監(jiān)督單位 申請重新核驗。 ? 是否嚴重影響正常居住使用，證明的責任在買受人。不收房，就無法取證。 ? 一般的質量保修問題，更不影響收房。觀感不是質量標準。 ? 及時收房才能享有業(yè)主的權利，并且承擔業(yè)主義務。并不影響維修與索賠。 只要房屋符合交付條件，買受人沒有理由拒收 四、辦證糾紛：逾期辦證違約責任值得商榷 【 案例 】 2022年 8月，林某與某房地產公司簽訂買賣合同，購買兩套商品房。買賣合同約定，如賣方未履行相關義務造成買方不能在本房地產交付之日后的第240日內取得 《 房地產證 》 ，賣方按日向買方支付本房地產總價款萬分之四的違約金，至實際取得房產證之日。 2022年 11月房屋交付。 2022年 1月，林某以開發(fā)商未依約為其辦理房地產證，向法院提起訴訟，要求判令被告支付延期辦證違約金，兩套房合計人民幣 135萬余元。被告抗辯稱，本商品房早已具備辦證的條件，已依約向原告寄送 《 辦證通知 》 和 《 辦證須知 》 ，有 《 特快專遞詳情單 》 為證；但原告林某至今拒不繳納契稅和登記費用，這是未能辦理房產證的真正原因。一審法院認為，被告提交的 《 特快專遞詳情單 》 中未注明其向原告郵寄的材料名稱，不能證明已向原告發(fā)出了 《 辦證通知 》 和 《 辦證須知 》 的事實，因此涉案房產至今未辦證的責任在被告。故判決，被告應承擔遲延辦證違約金共計約 102萬余元。被告不服上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。 關于遲延辦證法律責任的思考 ? 誰是房產轉移登記的義務人？ ? 把買受人收受房屋后 90天內申請登記的義務，變成他 90天內取得房產證的權利，有何法律及法理上的依據(jù)？ ? 雙方的合同目的指向的是房屋還是房產證？為何房屋已經(jīng)交付，卻仍要承擔主要合同義務不履行的責任？ ? 違約金是約定的還是法定的？違約金遠遠超出了實際損失是否正當？ ? 買受人明顯怠于行使權利，法院為何要支持擴大的損失？ ? 城市房地產法（ 1995）、城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例（ 1998）、商品房銷售管理辦法（ 2022），均未規(guī)定遲延辦證的法律責任。 ? 《 城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第 33條 預售商品房 的 購買人 應當自商品房交付使用之日起 90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)； 現(xiàn)售商品房 的 購買人 應當自銷售合同簽訂之日起 90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。 房地產開發(fā)企業(yè) 應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 ? 現(xiàn)實中許多地方的登記機構不接受小業(yè)主的登記申請，只接受開發(fā)商的申請，以致辦證變成開發(fā)商的義務。 房屋產權轉移登記的主體 業(yè)主方面的原因： 1）按揭購房，產證押在銀行； 2）有意轉讓，有無證不重要； 3）不愿交契稅； 4）不愿補面積差價款； 5）對質量有異議； 6）存在其它爭議要求退房。 開發(fā)商原因： 1）開發(fā)手續(xù)不全； 2）不符合規(guī)劃要求； 3）被潛規(guī)則所卡； 4）辦理中粗心、疏漏。 現(xiàn)實中延遲辦證的原因 2022年最高法院關于商品房買賣合同糾紛的司法解釋 由于出賣人的原因，買受人在約定的期限內或者交付后 90日內（預售）或者合同訂立之日起 90日內 (現(xiàn)售 )未能取得產權證書的，出賣人承擔違約責任。合同沒有約定違約金的 ，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。（第 18條） 假設 一套商品房總價為 100萬元，遲延辦證三個月，按當前逾期貸款利息計算，“違約金”高達 ,平均每月 8000元，每天約 270元，而按該解釋第十七條規(guī)定，即使逾期交付房屋，也不過是按照同地段同類房屋租金標準確定違約金數(shù)額或者損失賠償額。這個“違約金”，遠遠超過實際損失，法理上大可商榷。 值得商榷的“違約責任” 五、付款糾紛： 貸款不成 是 否 屬于 情勢變更 2022年 4月 12日，張某與房主宋某簽約，購買宋的房屋，總價為 555萬元，張某計劃貸款 200萬元。簽約后他向宋支付了 15萬元定金。后因 “ 新國十條 ” 出臺，張某因已有兩套房，無法得到銀行貸款。遂起訴到法院要求解除與宋某的房屋買賣合同，退還定金。賣方宋某認為，合同當中已經(jīng)約定，如果買房人貸款未獲批準或批準貸款數(shù)額不足，應補足購房首付款，故應按合同執(zhí)行。 法院審理認為，新政導致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風險的重大變化，是張某在簽訂合同時無法預見的，如果要求張某繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。因此張某請求法院解除合同于法有據(jù)，宋某須返還張某已支付的定金 15萬元。據(jù)稱，這是北京市判決的首例第三套房買賣糾紛。 《 合同法解釋（二） 》 第 26條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時 無法預見 的、 非不可抗力 造成的 不屬于商業(yè)風險 的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人 明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的 ，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 據(jù)此分析前述案例： １）買方投資性購房， 屬于商業(yè)風險 。 ２）貸款落空是雙方事先預見到的風險。 ３）繼續(xù)履行不導致不公平的結果。 ４）即使不能實現(xiàn)合同目的，也能承擔違約責任。 情勢變更應當是無法預見的非商業(yè)風險 最高人民法院商品房買賣合同糾紛解釋 第二十三 條 商品房 買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。 因不可歸責于當事人雙方的事由 未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人 。 《 合同法 》 第 107條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行，采取補救措施或者賠償損失等違約的責任。 任何一方不履行義務就是違約，除非有法定的或者約定的免責事由。在合同明確約定了按揭不成的處理方式后，沒有以 《 解釋 》 23條抗辯的理由。 何為“ 不可歸責于當事人雙方的事由 ”