【正文】 因行政主體行為導(dǎo)致的，如果行政主體的行政行為具有社會(huì)公益性，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，不構(gòu)成遲延交付。若買方拒絕受領(lǐng)導(dǎo)致的遲延交付，應(yīng)當(dāng)甄別拒絕受領(lǐng)理由的正當(dāng)性。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房時(shí)必須提供相關(guān)的竣工驗(yàn)收合格的材料，否則買方有權(quán)拒收，房地產(chǎn)開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。如果延遲交付房屋屬于當(dāng)事人雙方在合同中已經(jīng)約定的免責(zé)情形，那么應(yīng)遵照雙方的意思表示，認(rèn)定不構(gòu)成遲延交付。（3）違約責(zé)任承擔(dān)遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！督忉尅返谑邨l規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。合同法第一百一十三條采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則，守約方在相同條件下所獲取利益來(lái)確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時(shí)間的差別，因此，《解釋》對(duì)商品房租金的期間、地段、種類都進(jìn)行了規(guī)范。同時(shí)，應(yīng)注意如果雙方對(duì)違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。關(guān)于違約金計(jì)算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。三、關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。懲罰性賠償責(zé)任的適用理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任的爭(zhēng)論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）第四十九條的問題上。務(wù)實(shí)界持反對(duì)意見，認(rèn)為傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任，商品房買賣合同不應(yīng)適用該規(guī)定；學(xué)術(shù)界則持相反的觀點(diǎn)。筆者贊同務(wù)實(shí)觀點(diǎn)。商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問題可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定，但可根據(jù)該條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。理由如下：第一、出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國(guó)對(duì)損害賠償制度審判實(shí)踐看，懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。美國(guó)司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三，理論依據(jù)。在我國(guó)，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。由此可見，我國(guó)立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也是符合國(guó)際立法趨勢(shì)和我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的?！半p倍賠償”的條件。在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任，是《解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個(gè)條件。第一，所購(gòu)房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確規(guī)定。第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對(duì)欺詐行為認(rèn)定。從民法上來(lái)說，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，買受人無(wú)法取得房屋。實(shí)踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，買受人也就無(wú)法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，使買受人行使合同撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，買受人請(qǐng)求撤銷合同、“雙倍賠償”也不能得到支持。欺詐行為的處理。盡管《解釋》對(duì)適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間。《解釋》只是說“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應(yīng)當(dāng)”，更不是“必須”，“不超過一倍”并不等同于“一倍”，“請(qǐng)求”也不是都會(huì)“同意”。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來(lái)自由裁量。有時(shí)可能會(huì)裁決“雙倍賠償”，有時(shí)也可能裁決賠償一倍多一點(diǎn)，或者裁決只退回購(gòu)房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個(gè)案差異，是法律允許的。四、商品房質(zhì)量問題如何索賠（1）因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。《解釋》第十二、第十三條規(guī)定：房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用應(yīng)解除合同，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但“質(zhì)量問題”達(dá)到什么程度可以解除合同呢？怎樣的情況是“嚴(yán)重影響居住使用”？該解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。（2）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任?！督忉尅返谑龡l第二款所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。即是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問題，筆者認(rèn)為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽(yáng)臺(tái)地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。法院在審理此類糾紛時(shí)，注意保修期從交付之日起計(jì)算。因?yàn)橘?gòu)房人在接受房屋時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收，這是購(gòu)房人注意義務(wù)。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買受人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。如果質(zhì)量質(zhì)量問題在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求出賣人承擔(dān)延期交房的責(zé)任。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)。（3）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！皣?yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；也有人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。在司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評(píng)定?？捶课葙|(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，經(jīng)修復(fù)后仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無(wú)法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購(gòu)房人的生活或存在威脅購(gòu)房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，買受人就要理直氣壯地提出解除合同，要求出賣人賠償損失。五、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤(rùn)，就會(huì)在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時(shí)往往又無(wú)法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實(shí)踐中也大量存在。所以，《解釋》第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的認(rèn)定處理作出了明確規(guī)定。筆者認(rèn)為買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下3個(gè)條件的，即可視為要約：該內(nèi)容是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)，居住區(qū)有綠地、電梯、車庫(kù)，健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等。、對(duì)房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定。如，小區(qū)綠化率達(dá)到80%、房屋間距等每單元配有電梯兩部等。該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。房屋間距、房屋鄰街或鄰江鄰河，視線沒有阻擋等。只要不符合廣告和宣傳的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容問題，現(xiàn)在審判實(shí)踐中也已突破傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，開始區(qū)別情況予以認(rèn)定，并作出變通規(guī)定。如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問題的指導(dǎo)意見》第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：（1）向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾；（2）對(duì)商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示；（3）對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述；（4）對(duì)商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說明；（5）其他載有明確指標(biāo)的說明。這值得我們借鑒，筆者認(rèn)為這不僅符合合同法規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營(yíng)行為，建立維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。六、商品房面積誤差的認(rèn)定處理１．房屋面積誤差的認(rèn)定處理商品房的實(shí)測(cè)面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核確定，出賣人委托測(cè)繪單位測(cè)量的面積未經(jīng)該部門確認(rèn)，不能作為商品房的實(shí)測(cè)面積。出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應(yīng)依據(jù)《解釋》第十四條的規(guī)定處理，法院應(yīng)先審查是否有約定，有約定從約定；沒有約定的情況下，按該條第（１）、（２）項(xiàng)的規(guī)定處理。２．露臺(tái)、樓頂平臺(tái)面積計(jì)入房屋買賣合同面積造成誤差的處理依據(jù)建設(shè)部１９９５年制定的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，土地房產(chǎn)管理部門審核時(shí)，露臺(tái)面積是不計(jì)入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，出賣方已將有使用功能的露臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差要求賠償?shù)?。此類糾紛不適用《解釋》第１４條的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當(dāng)事人的約定來(lái)處理這類面積誤差的糾紛。如果露臺(tái)具有獨(dú)立使用價(jià)值（功能），具有排他性，可歸買方所有，根據(jù)意思自治和有償使用原則，對(duì)露臺(tái)面積可單獨(dú)計(jì)價(jià)或不單獨(dú)計(jì)價(jià)，采取適當(dāng)提高商品房面積售價(jià)，或者按“套”、“單元”計(jì)價(jià)一并出售的，這符合誠(chéng)實(shí)信用和公平原則；買方要求退還露臺(tái)面積房款的，不予支持。對(duì)于不獨(dú)立使用的樓頂平臺(tái)，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時(shí)往往會(huì)與他人產(chǎn)生糾紛，買賣雙方計(jì)入房屋面積進(jìn)行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買方要求賣方退還露臺(tái)房款的，應(yīng)予以支持。