【正文】 因行政主體行為導致的，如果行政主體的行政行為具有社會公益性，那么應當視為不可抗力，不構(gòu)成遲延交付。若買方拒絕受領(lǐng)導致的遲延交付，應當甄別拒絕受領(lǐng)理由的正當性。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房時必須提供相關(guān)的竣工驗收合格的材料，否則買方有權(quán)拒收，房地產(chǎn)開發(fā)商仍應承擔遲延交付的責任。如果延遲交付房屋屬于當事人雙方在合同中已經(jīng)約定的免責情形，那么應遵照雙方的意思表示，認定不構(gòu)成遲延交付。（3）違約責任承擔遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開發(fā)商應承擔違約責任?！督忉尅返谑邨l規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。這是合同法規(guī)定的違約責任的具體化。合同法第一百一十三條采取的是可預見性與可得利益應當賠償相結(jié)合的原則，守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償?shù)目傻美鎿p失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時間的差別，因此，《解釋》對商品房租金的期間、地段、種類都進行了規(guī)范。同時，應注意如果雙方對違約金有約定，應優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。關(guān)于違約金計算期限，我們認為原則上應以約定的交房日為違約金計算的起算點，以實際交付商品房為止算點。三、關(guān)于欺詐行為的認定和處理。懲罰性賠償責任的適用理論界和實務(wù)界關(guān)于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責任的爭論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》（以下簡稱《消法》）第四十九條的問題上。務(wù)實界持反對意見，認為傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責任，商品房買賣合同不應適用該規(guī)定；學術(shù)界則持相反的觀點。筆者贊同務(wù)實觀點。商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問題可通過瑕疵擔保責任制度得到更妥善的解決。商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定，但可根據(jù)該條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。理由如下：第一、出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經(jīng)濟的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國對損害賠償制度審判實踐看，懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三，理論依據(jù)。在我國，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎(chǔ)。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實際情況，有利于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也是符合國際立法趨勢和我國當前社會發(fā)展需要的?！半p倍賠償”的條件。在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是《解釋》規(guī)定中的亮點。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個條件。第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確規(guī)定。第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行為認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關(guān)系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔相應的違約責任。第三、必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。實踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，可以認定合同有效，買受人也就無法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應的補救措施，使買受人行使合同撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應繼續(xù)履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”也不能得到支持。欺詐行為的處理。盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間。《解釋》只是說“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應當”，更不是“必須”，“不超過一倍”并不等同于“一倍”，“請求”也不是都會“同意”。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。有時可能會裁決“雙倍賠償”，有時也可能裁決賠償一倍多一點，或者裁決只退回購房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。四、商品房質(zhì)量問題如何索賠（1）因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件?！督忉尅返谑?、第十三條規(guī)定：房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用應解除合同，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但“質(zhì)量問題”達到什么程度可以解除合同呢？怎樣的情況是“嚴重影響居住使用”？該解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。（2）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔修復責任?！督忉尅返谑龡l第二款所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。即是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，筆者認為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。法院在審理此類糾紛時，注意保修期從交付之日起計算。因為購房人在接受房屋時對房屋進行必要的驗收，這是購房人注意義務(wù)。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，買受人有權(quán)要求出賣人修復。如果質(zhì)量質(zhì)量問題在短時間內(nèi)解決不了，應要求出賣人承擔延期交房的責任。因此增加的費用，應當由其承擔。（3）因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失?！皣乐赜绊懻＞幼∈褂谩比绾卫斫夂桶盐眨蓻]有作出具體規(guī)定。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴重影響居住使用；也有人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。在司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復解決，經(jīng)修復后仍然存在嚴重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活或存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，買受人就要理直氣壯地提出解除合同，要求出賣人賠償損失。五、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認定目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實踐中也大量存在。所以，《解釋》第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的認定處理作出了明確規(guī)定。筆者認為買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下3個條件的，即可視為要約：該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)，居住區(qū)有綠地、電梯、車庫，健身、購物、收視等設(shè)施齊全等。、對房屋的說明和允諾應具體確定。如，小區(qū)綠化率達到80%、房屋間距等每單元配有電梯兩部等。該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。房屋間距、房屋鄰街或鄰江鄰河，視線沒有阻擋等。只要不符合廣告和宣傳的，出賣人應承擔違約責任。對銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容問題，現(xiàn)在審判實踐中也已突破傳統(tǒng)認識，開始區(qū)別情況予以認定，并作出變通規(guī)定。如廣東省高級人民法院《關(guān)于合同法施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導意見》第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房預售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：（1）向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾；（2）對商品房外墻或共用部分裝飾標準的告示；（3）對商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述；（4）對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標的說明；（5）其他載有明確指標的說明。這值得我們借鑒，筆者認為這不僅符合合同法規(guī)定和客觀實際，也有利于保護買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營行為，建立維護市場誠信制度。六、商品房面積誤差的認定處理１．房屋面積誤差的認定處理商品房的實測面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時，土地房產(chǎn)管理部門審核確定，出賣人委托測繪單位測量的面積未經(jīng)該部門確認，不能作為商品房的實測面積。出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應依據(jù)《解釋》第十四條的規(guī)定處理，法院應先審查是否有約定，有約定從約定；沒有約定的情況下，按該條第（１）、（２）項的規(guī)定處理。２．露臺、樓頂平臺面積計入房屋買賣合同面積造成誤差的處理依據(jù)建設(shè)部１９９５年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，土地房產(chǎn)管理部門審核時，露臺面積是不計入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，出賣方已將有使用功能的露臺面積計入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差要求賠償?shù)?。此類糾紛不適用《解釋》第１４條的規(guī)定，應依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。如果露臺具有獨立使用價值（功能），具有排他性，可歸買方所有，根據(jù)意思自治和有償使用原則，對露臺面積可單獨計價或不單獨計價，采取適當提高商品房面積售價，或者按“套”、“單元”計價一并出售的，這符合誠實信用和公平原則；買方要求退還露臺面積房款的，不予支持。對于不獨立使用的樓頂平臺，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時往往會與他人產(chǎn)生糾紛，買賣雙方計入房屋面積進行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買方要求賣方退還露臺房款的，應予以支持。