【正文】 權利義務；一不能二嫁指的是？指的是一個的不能跟兩個的同時生活本質生活〕、結婚但是有幾個婚約還是可以的當然我們不成認婚約的效力其他成認效力但不可以訴請強迫執(zhí)行〕。一房二賣從物權意義來講一物一權這是對的。從債權角度來講肯定是錯的。曾經(jīng)在河南有個案例：甲把店面房賣給了乙乙把房款付了但沒過戶。隨后甲又把房子賣給了丙丙付了房款后裝修使用過戶都完成了。乙有一天從房子前經(jīng)過“咦這個房子是我的變成你的了？〞當時兩個人就現(xiàn)場打起來了。后來兩人起訴到甲拿了兩筆錢很涼快乙丙打起來了。一審說房子已經(jīng)賣給了乙被告丙你還去買是侵權。大家如今覺得很可笑但是你們去看?合同法?出臺之前院有好幾個解釋就會發(fā)現(xiàn)一點都不可笑就是說房屋沒有過戶之前是可以返回的就是說沒有效力的。它沒有把債權和物權做區(qū)分是不是一個人的東西跟過戶沒有關系。在這種情況下他說你構成侵權了但是房子主部門都登記給被告了那就給被告吧。原告辦？叫被告再拿一半錢付給原告。這個判決就是個糊涂案。后來這個案子上訴原告說我付了一倍的錢拿回一半？被告說我付過一次了還要付一半？于是雙方都上訴了。最后二審錯得更離譜。二審說侵權那就不是返回錢的問題房子也要還回去而且丙已經(jīng)使用了這么長時間要支付使用費。大家知道這類笑話如今都不會犯了。我們講一物數(shù)買二重買賣它有好幾種形態(tài)。第一種形態(tài)：我先后跟兩個以上的人簽約第一個人沒有過戶第二個人過戶了。這個沒問題大家都知道第二個人拿到了物權第一個人只有債權懇求權第二個人要承擔責任除非這個房子是安置房還有就是符合?合同法?52條第二〕款“惡意串通〞成心損害你的利益那么它同時還構成?侵權法?的第6條：“行為人因過錯損害別人民事權益應當承擔侵權責任。根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯行為人不能證明自己沒有過錯的應當承擔侵權責任。〞第二種形態(tài)：我房子賣給張三并過戶了然后我再賣給李四。在這個形態(tài)中我是無權處分。處分別人之物合同還是有效的。這個?買賣合同解釋?第3條是有進步的它規(guī)定是有效的即“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的人民不予支持。〞這個條文比?合同法?的第51條進步。第三種形態(tài)：賣很屢次但是都沒過戶。這種形態(tài)問題。?買賣合同解釋?規(guī)定：第9條：“出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同在買賣合同均有效的情況下買受人均要務實際履行合同的應當按照以下情形分別處理：一〕先行受領交付的買受人懇求確認所有權已經(jīng)轉移的人民應予支持；二〕均未受領交付先行支付價款的買受人懇求出賣人履行交付標的物等合同義務的人民應予支持；三〕均未受領交付也未支付價款依法成立在先合同的買受人懇求出賣人履行交付標的物等合同義務的人民應予支持。0條：“出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同在買賣合同均有效的情況下買受人均要務實際履行合同的應當按照以下情形分別處理：一〕先行受領交付的買受人懇求出賣人履行所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的人民應予支持；二〕均未受領交付先行所有權轉移登記手續(xù)的買受人懇求出賣人履行交付標的物等合同義務的人民應予支持；三〕均未受領交付也未所有權轉移登記手續(xù)依法成立在先合同的買受人懇求出賣人履行交付標的物和所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的人民應予支持；四〕出賣人將標的物交付給買受人之一又為其他買受人所有權轉移登記已受領交付的買受人懇求將標的物所有權登記在自己名下的人民應予支持。〞有人說上述兩個法條是針對一般動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)的。大家要看一下它的說明該解釋的起草人是民二庭宋庭長他的起草說明講得非常清楚這個規(guī)那么哪里來的？這個規(guī)那么是由民一庭提供的。民一庭的規(guī)那么就是N個了最早的就是“一地數(shù)轉〞。院?審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設干問題的解答?法發(fā)1996】2〕4條規(guī)定：“土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同均未土地使用權變更登記手續(xù)的一般應當認定合同無效。〞但如今根據(jù)法?審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋?法釋2005】5〕0條的規(guī)定只要轉讓合同不違犯法律法規(guī)的強迫性土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立的數(shù)個轉讓合同都是有效的只是要解決在數(shù)個轉讓合同都有效的情況下土地使用權最終屬于哪一受讓方的問題。該解釋0條規(guī)定：“受讓方均要求履行合同的按照以下情形分別處理：一〕已經(jīng)土地使用權變更登記的受讓方懇求轉讓方履行交付土地等合同義務的應予以支持；二〕均未土地使用權變更登記手續(xù)的已先行合法占有開發(fā)土地的受讓方懇求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的應予以支持；三〕均未土地使用權變更登記手續(xù)又未合法占有開發(fā)土地先行支付土地轉讓款的受讓方履行交付土地和土地使用權變更登記等合同義務的應予以支持；四〕合同均未履行依法成立在先的合同受讓方懇求履行合同的應予以支持。〞根據(jù)上述規(guī)定這塊地屬于過戶人的這個是廢話。第二個都沒有過戶辦呢？誰先開發(fā)的給誰這個在土地上還有點道理一塊地人家錢都已經(jīng)砸下去了另一個人過來插手不適宜。但是它還是違犯了物權原那么。第三種情況都沒有開發(fā)那就是誰先付錢歸誰；假設都沒有付錢那就是誰先簽合同歸誰。樹立的是這樣一個原那么。我們再看?租賃合同解釋?第6條“一房數(shù)租〞的問題：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同在合同均有效的情況下承租人均主張履行合同的人民按照以下順序確定履行合同的承租人：一〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的；二〕已經(jīng)登記備案手續(xù)的；三〕合同成立在先的。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的按照合同法的有關規(guī)定處理。〞一房數(shù)租誰先占有誰誰的這也是廢話第一個租賃權已經(jīng)實現(xiàn)了。其別人屬于履行不能只能要求損害賠償。假設都沒有占有的話那就是誰先付租金；都沒付租金誰先簽協(xié)議。這都很荒唐的。我們高院?審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件假設干問題的〕?浙法民一2021〕3】中就講到房屋買賣就是根據(jù)登記來的。有登記按登記沒登記就是看誰先合法占有。2021年在杭州召開了全國民事審訊會議有個。紀要中6條明確：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的應按照已經(jīng)房屋所有權轉移登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。〞[此處程法官講到北京高院出臺了一個商品房買賣合同的指導確立的也是這個規(guī)那么。但我未能找到該指導故此處略。]配合到?買賣合同解釋?第9條、0條就覆蓋了所有的物的交易不是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)均確立了一樣的規(guī)那么。?買賣合同解釋?第9條、0條的錯誤在哪里？大家知道我的一個房子賣給多個人但都沒有履行。叫物權物權就是對物的主權。那么我作為物的所有權人我可以給誰。除非你拿到生效判決要執(zhí)行這個房子或者房子已經(jīng)被查封了那個時候我沒。所以在我沒有被制止處分這個房子的前提下我還是有主權的所有權人我可以處分這個物我可以履行哪個協(xié)議但是這種觀點很多法官不能承受。很多法官說：“那不亂套了這個東西全由他。〞我說你真到了執(zhí)行階段誰先拿到判決誰先拿到。地區(qū)有專門執(zhí)行的法律叫?強迫執(zhí)行法?。這部法律并沒有規(guī)定多人拿到一個判決均要求交付房屋誰可以拿到？我百思不得其解我不斷的想。后來我漸漸想通了原因。因為有一個核心的概念叫物權行為雖然我們物權法沒有成認物權行為沒有成認物權行為但是我們很多案子就是以有物權行為作為背景的。我個人經(jīng)常在系統(tǒng)講物權行為像個幽靈你以為他不存在實際上它一直在。很多案子就是以“有物權行為這個概念存在〞來下的判斷否那么你不能這樣判。實際上我們物權法的很多規(guī)定也是這樣的。地區(qū)是處理的呢？他有一套房子分別賣給張三、李四、王五等后來他們都來起訴了可能受理的都不一樣A、B、C最后、還拿到D判決。要求執(zhí)行辦？他們的判決都和我們不一樣我們的判決是被告要協(xié)助原告去過戶手續(xù)。不需要被告協(xié)助協(xié)助不協(xié)助拿到判決就好辦了。判決是干的這個判決就是解決雙方物權行為合意無法形成這個問題的由的判決替你完成這個。如今有了的由替你完成這個手續(xù)。所以一下來生效的判決已經(jīng)獲得這個物權他拿著可以單方去過戶手續(xù)。后來我為想通？因為我看了地區(qū)?強迫執(zhí)行法?第一三0條：“命債務人為一定之意思表示之判決確定或其它與確定判決有同一效力之執(zhí)行名義成立者視為自其確定或成立時債務人已為意思表示。前項意思表示有待于對待給付者于債權人已為提存或執(zhí)行就債權人已為對待給付給予證明書時視為債務人已為意思表示。人就債權人已為對待給付予以時亦同。〞看了這條規(guī)定我一下子貫穿了這一點。它講到執(zhí)行意思表示之執(zhí)行。我們要知道強迫執(zhí)行法執(zhí)行的對象有行為執(zhí)行、物的執(zhí)行、還有一種就是意思表示執(zhí)行。叫意思表示執(zhí)行？就是說雙方無法達成的一個意思表示完成？通過的判決代為執(zhí)行。就是一旦有的判決意思表示得到了合意就完成。在地區(qū)你拿到N個判決這些新下來的判決他可以去過戶因為他已經(jīng)是物權者了他已經(jīng)拿來了物權的合意。但是他有個但書——查封。可能我的判決先生效但他有個查封在那里這種情況下由查封的那個得到實現(xiàn)。這是一個執(zhí)序要解決的問題不是審訊程序要解決的問題。在德國法中有個查封質押質權。概念？就是當我與別人有一個債務糾紛我懇求去查封他的一個特定物法律上有個法定的質權叫查封質權。這個查封抵押質權就要優(yōu)先于其他后來的人。當然這個就是強迫執(zhí)行法與實體法有一定的區(qū)別了。強迫執(zhí)行法是要落實實體法原那么上不能破壞實體法。但是它有時候為了實現(xiàn)特別的債權可能會對實體法有所打破。強迫執(zhí)行是個別債權之實現(xiàn)它與破產(chǎn)不一樣、與債的分配不一樣。在地區(qū)是沒問題的他就是這樣的一個規(guī)那么。那我們呢？我個人覺得按這樣解決也是可以的。當時院在征求一房數(shù)租的指導時最后一次討會在杭州開。會上我說一房數(shù)租不可以用這個規(guī)那么。首先一房數(shù)租先給這個人、先給那個人、先給占有人的情況都存在所以主體定？我判斷這個人、那個人我不知道他賣給張三李四王五我判給王五的時候實際上李四已經(jīng)是實際占有人了你說判決辦？大家有沒有注意到這不是審訊階段要解決的。審訊階段要裁決的就是你有沒有這個懇求權是否應該支持你交付和過戶的懇求。拿了執(zhí)行階段發(fā)現(xiàn)還存在其他競合情況執(zhí)序里自然會有它的規(guī)那么來處理而且這些規(guī)那么與物權法的規(guī)那么也是整個配套的。像德國法、地區(qū)的法律都這樣做包括我們樹立這樣的一個規(guī)那么：第一是先過戶的是他的這個自然不用多說；第二是誰先占有；第三是誰先付款；第四是誰的合同先成立。那我在審案子的時候是不是每個案子都要問：“被告你有沒有賣給李四是不是還有王五？〞我來審查是不是可能還有其別人。假設我沒審查后來判決出來后發(fā)現(xiàn)有這些人辦？這判決之間是關系？難道我這個案子還要撤掉再合并審理？很荒唐！這個第三人假設是好心的不知情的不影響本案的審理。所以在訴訟程序上這本身就是一個無法操作的事情同時它還帶來一個更嚴重的后果：惡意鼓勵很多人通過這樣的方式來逃避債務。比方我把房子租給張三但是我就不想給張三。于是我和李四倒簽一個協(xié)議說他假設干年前就把租金都付給我了。一房數(shù)賣也是這樣的說合同在先的人就可以拿到這個物你也是債權人我也是債權人只是你合同比我先簽一天憑你的債權優(yōu)先于我的債權？我認為它完全違犯了物權的優(yōu)先性原那么。物權的優(yōu)先是一種有殺傷力的權利它是一種現(xiàn)實力量。債權是一種可能性的是一種無殺傷力的權利。債權只有實現(xiàn)以后才有力量之前它不會傷害到一個人的現(xiàn)實權利只是給它帶來一種負擔而已。所以這樣不是鼓勵人家干壞事么？我不想給他就與其別人倒簽一個協(xié)議這樣做太簡單了?；蛘呤撬雀跺X寫個欠條我成認就是欠了他的錢自認了。這個是非?？膳碌膼旱墓膭钗液竺孢€會講到租賃的問題惡意的利用買賣不破租賃來逃避債務。大家也可能看到?錢江?登的這個案子：房子賣了兩年多最后承租人出來了這是我后面要講的問題〕。這樣的類似問題有了?買賣合同解釋?第9條、0條后會更大幅度的增加它不僅僅是租賃、買賣會出現(xiàn)這種情況。?買賣合同解釋?0條大家有沒有注意到？該條規(guī)定的是機動車、船舶等特殊動產(chǎn)。?物權法?規(guī)定的？?物權法?是登記對抗沒登記不能優(yōu)先于第三人。但我們?買賣合同解釋?0條確定最優(yōu)先的是占有人。也就是說機動車賣了或者是船舶賣了賣了N個人誰占有誰獲得這個物權登記排在占有后面。又沒占有又沒登記的誰先獲得？看誰先付款。假設都沒有付款那么以合同成立在先的為準。然后它還特意強調：假設一個是占有一個是登記誰是所有權人？比方說這輛車賣給張三交給了張三但是又過戶給李四了這輛車是誰的？根據(jù)?買賣合同解釋?0條的規(guī)定這輛車就是張三的。這涉及到對?物權法?第23條、24條的理解。?物權法?第23條：“動產(chǎn)物權的設立和轉讓自交付時發(fā)生效力但法律另有規(guī)定的除外。〞?物權法?第24條：“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅未經(jīng)登記不得對抗好心第三人。〞第24條規(guī)定特殊動產(chǎn)是登記對抗登記不是要件但是不登記不能對抗第三人。對物權法這兩個條文的解釋認為第23條和第24條是一般與特殊的關系。概念？就是說你要適用第24條你還有個前提就是你先得占有。第23條規(guī)定的是動產(chǎn)以交付為原那么第24條規(guī)定特殊動產(chǎn)以登記對抗它認為第24條隱含著第23條的占有你要交付加登記才可以適用。這樣就會出現(xiàn)一個很嚴重的問題叫第三人？對于一個物來說比方說一個杯子跟它有關的第三人有兩種：一種是參加這個特定物交易的第三人我賣給了張三后又賣給了李四了李四就是參與特定物交易的第三人；還有一種就是我欠了一屁股債我的普通債權人我的財產(chǎn)作為債務的總擔保他是第三人。所以我們說第三人有兩類第三人：一種是參加特定物交易之第三人這恰好是物權法調整的重心之最；另一種是普通債權人債的總擔保而成為第三人。對于普通債權人而言物的歸屬很關鍵。實際上物權法上的第三人重點是參與特定物交易之第三人他是維護整個交易次序的。而我們的物權法和?買賣合同法解釋?0條恰好掏空了這一點。因為根據(jù)這條規(guī)定登記對抗就沒意義了。?物權法?06條好心獲得制度也會落空即“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外符合以下情形的受讓人獲得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：一〕受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是好心的；二〕以合理的價格轉讓；三〕轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人按照前款規(guī)定獲得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的原所有權人有權向無處分權人懇求賠償損失。當事人好心獲得其他物權的參照前兩款規(guī)定。〞。好心獲得我都登記了還不能好心還要算占有。反而要那這樣的話就會出現(xiàn)一個情況：這個人要是好心的除非是個惡意人概念？我一輛車賣給張三我又賣給李四李四好心獲得唯一的就是我只