商品房預(yù)售合同若干法律問題探討-資料下載頁
2025-05-14 18:25本頁面
【正文】 買賣不破租賃”一樣，都是債權(quán)物權(quán)化的重要表現(xiàn)。[10] 在我國，盡管通過一系列司法解釋、相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定，逐步賦予了預(yù)售商品房預(yù)售登記以一定的法律效力。但是由于有關(guān)規(guī)定散見于不同的司法解釋或地方性法規(guī)中，規(guī)定的內(nèi)容也相對比較雜亂無章，甚至是零星的、破碎的，對于賦予商品房預(yù)售登記相應(yīng)的法律效力內(nèi)涵方面仍然缺乏比較全面、體系化的規(guī)定。這與商品房預(yù)售登記所能解決的問題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。 目前，我國現(xiàn)行法律未對期房買賣的預(yù)告登記作出規(guī)定，但從實(shí)務(wù)工作和法學(xué)界主流觀點(diǎn)來看，應(yīng)建立預(yù)告登記制度。因此，我國應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)立法的進(jìn)展將現(xiàn)有的商品房預(yù)售登記制度適時(shí)地改造為預(yù)告制度。當(dāng)前物權(quán)立法正在推進(jìn)，由梁慧星先生主持的《中國物權(quán)法草案建議稿》第35條、第36條、第37條對于預(yù)告登記制度中的效力、涂銷及義務(wù)人的抗辯等問題做了規(guī)定。[11]我們通過把商品房預(yù)售登記備案制度改造為與預(yù)告登記制度，可以更好的保護(hù)購房者的利益，克服商品房預(yù)售備案制度的缺陷，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展?！ ∥覈⒌纳唐贩款A(yù)售合同的預(yù)告登記制度，應(yīng)使預(yù)告登記請求權(quán)的物權(quán)性質(zhì)得到法律的承認(rèn)。這種預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的一種請求權(quán) ，有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)。[12] 預(yù)告登記的請求權(quán)作為準(zhǔn)物權(quán)，應(yīng)具有以下四個(gè)方面的物權(quán)效力： ?。?）保全效力。主要為保障以發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的合同債權(quán)等請求權(quán)將來肯定發(fā)生預(yù)期物權(quán)效果的法律效力。在不動產(chǎn)債權(quán)行為成立之后、不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移之前，雖然不動產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)承擔(dān)了未來轉(zhuǎn)移其所有權(quán)或其他物權(quán)的義務(wù)，但由于合同相對人享有的債權(quán)無對抗第三人的效力，僅靠債權(quán)的請求權(quán)，債權(quán)行為的目的不一定能實(shí)現(xiàn)。如果將這種請求權(quán)以預(yù)告登記的方式登記，不動產(chǎn)出賣人違背預(yù)告登記所為的變更或處分不動產(chǎn)的行為就會無效，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)就會得到保證?！ 。?）順位保護(hù)效力。順位，是不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時(shí)間先后在排列的順序中所占據(jù)的位置。順位的確立，取決于登記的先后順序，先登記順位的物權(quán)優(yōu)于后登記順位的物權(quán)，只有先登記的順位的物權(quán)實(shí)現(xiàn)后，后順位的物權(quán)權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記在保全請求權(quán)實(shí)體權(quán)利的同時(shí)，還保全可請求權(quán)的順位，即依靠登記而為請求權(quán)人取得了在先的有利順位，使其具有排斥后續(xù)登記權(quán)利的效力?！ 。?）破產(chǎn)保護(hù)效力。相對人破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)具有排斥債權(quán)人保障其將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)的效力。如果請求權(quán)的履行條件已經(jīng)成熟或者期限已經(jīng)到來，該請求權(quán)的內(nèi)容為轉(zhuǎn)移所有權(quán)，請求權(quán)人可以行使取回權(quán)；如果該請求權(quán)內(nèi)容為設(shè)定抵押權(quán)，請求權(quán)人可以行使別除權(quán)。預(yù)告登記的請求權(quán)不當(dāng)可以對抗不動產(chǎn)所有權(quán)人和其他物權(quán)人的意思而使保全請求權(quán)人達(dá)到取得不動產(chǎn)權(quán)利的目的，而且還可以在不動產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時(shí)對抗其他的債權(quán)人而確保保全請求權(quán)目的的實(shí)現(xiàn)?！ 。?）預(yù)警效力。由于預(yù)告登記具有保全順位的效力，預(yù)告登記對于第三人具有預(yù)告的意義。第三人不得無視預(yù)告登記的存在，對以后有本登記可能的認(rèn)識，不得以善意而為抗辯。其預(yù)警效力，向第三人及社會提供了法律信息，以便他人了解該標(biāo)的的全面情況，幫助其交易。 參考文獻(xiàn)： [1]單國軍：《商品房預(yù)售合同糾紛案有關(guān)法律問題研究》，載于北京市高級人民法院編著：《疑難案例事務(wù)研究》（第二輯），北京：法律出版社2002年版，第35頁?！ 2]王利明、崔建遠(yuǎn)：《合同法新論總則》（修訂版），北京：中國政法大學(xué)出版社2000年版，第336頁。 [3] 王利明、崔建遠(yuǎn)：《合同法新論總則》（修訂版），北京：中國政法大學(xué)出版社2000年版，第136頁?！ 4] 王利明、崔建遠(yuǎn)：《合同法新論總則》（修訂版），北京：中國政法大學(xué)出版社2000年版，第142頁?！ 5]王利明：《物權(quán)法研究》，北京：中國人民大學(xué)出版社2002年版，第2211頁?！ 6]鄭沖、賈紅梅譯：《德國民法典》，北京：法律出版社1999年版?！ 7]殷根生譯：《瑞士民法典》，北京：法律出版社1987年版?！ 8]王澤鑒：《債法原理》第1冊，北京：中國政法大學(xué)出版社2001年版。 [9]孫憲忠 ：《論不動產(chǎn)物權(quán)登記》，北京：《中國法學(xué)》，1996年第 5期。 [10]王澤鑒：《債法原理》第1冊中，第一章第2款第3項(xiàng)債權(quán)的物權(quán)化包括了租賃權(quán)的物權(quán)化和預(yù)告登記?！ 11]梁慧星：《 中國物權(quán)法草案建議稿》，北京：《社會文獻(xiàn)出版社》2000年版?！ 12]錢明星、姜曉春 ：《房屋預(yù)售制度若干理論問題研究》，北京：《中外法學(xué)》，1996年第5期。P align=right 田孝禮 12 / 12
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