論商品房包銷行為的法律問題-資料下載頁
2025-03-26 03:50本頁面
【正文】 房銷售本身的不確定性和包銷行為的本身風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中是很難區(qū)分且做到公平合理的，可行的辦法是在包銷合同里直接約定。如果包銷合同里沒有約定或者過于簡單化，那么，根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，應(yīng)參照包銷人已出售的商品房的平均價(jià)格予以賠償。如果包銷人尚未出售，則應(yīng)參照市場同等商品房的銷售價(jià)格，對包銷人的損失予以賠償?！ 」P者贊同該觀點(diǎn)的前半部分，但對后半部分的解釋，還有待商榷。筆者從三個(gè)方面來分析?！ ∑湟?，房地產(chǎn)市場疲軟，存在商品房滯銷風(fēng)險(xiǎn)。則包銷人從自己利益出發(fā)，顯然會調(diào)低商品房銷售價(jià)格，有可能低于包銷基價(jià)。那么，此時(shí)開發(fā)商從自己利益考慮，擅自出售本應(yīng)由包銷人銷售的商品房，參照市場同等商品房的銷售價(jià)格，對包銷人損失予以賠償，還是比較公平合理的，但我們認(rèn)為，該參照價(jià)不能低于開發(fā)商的銷售價(jià)格?！ ∑涠?，房地產(chǎn)市場高漲，開發(fā)商不存在商品房銷售不出去的風(fēng)險(xiǎn)，所以一般不會發(fā)生該類情況。但如果開發(fā)商急需大筆錢，比如說因投資出現(xiàn)失誤、其它項(xiàng)目迫切需要大筆現(xiàn)金等，在與包銷人協(xié)商無法達(dá)成一致下，開發(fā)商自然會采取降價(jià)措施出售商品房以便盡可能在短時(shí)間內(nèi)籌集到大筆資金。此時(shí)，再以參照市場同等商品房的銷售價(jià)格來賠償包銷人的損失，對包銷人顯然是不公平的。筆者以為，應(yīng)以包銷人的最近銷售價(jià)格的平均值予以賠償，這樣才比較公平合理。 其三，雙方在簽訂包銷合同時(shí)，房地產(chǎn)市場疲軟或走勢不明朗，開發(fā)商為盡快將商品房銷售出去，就會給予包銷人較大的利潤留成。但包銷合同履行過程中，房地產(chǎn)市場反彈，開始出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定地增長，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求情況。此時(shí)，開發(fā)商就會發(fā)現(xiàn)包銷人得利太快，覺得自己吃了大虧，希望能與包銷人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，但包銷人顯然不會同意，于是開發(fā)商就會擅自自銷，即所謂的嫉妒型自銷。 由于該行為的出現(xiàn)，純粹是開發(fā)商違約并獲利，因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)將開發(fā)商所獲利全部返還給包銷人，并應(yīng)責(zé)令他承擔(dān)較嚴(yán)厲的違約責(zé)任。 六、商品房包銷中的稅金問題 在商品房包銷中，涉及稅金有兩個(gè)問題： 一是開發(fā)商與包銷人對外銷售中的稅金問題。包銷人將商品房以開發(fā)商的名義銷售給購房者，相互之間均產(chǎn)生稅金，開發(fā)商依法繳納營業(yè)稅，購房者依法繳納契稅。但實(shí)踐中，開發(fā)商與包銷人會利用包銷行為來逃避稅金，這是違法行為。 舉個(gè)案例。購房者胡某與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房認(rèn)購書，認(rèn)購商品房一套，約定房價(jià)為45萬元。胡某與該商品房的包銷人某置業(yè)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，并按約支付了房款45萬元給包銷人，后胡某又與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，約定房價(jià)為38萬元，某房產(chǎn)公司交付了商品房。胡某住入該房后，以包銷人無預(yù)售主體資格為理由，向法院提起訴訟，要求判定與其簽訂的商品房預(yù)售合同無效，要求包銷人返還多收的房款7 萬元并賠償利息損失。一、二審法院審理后都認(rèn)為：胡某與開發(fā)商簽訂的商品房訂購書，是真實(shí)有效的，包銷人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預(yù)售合同是無效的，胡某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中將房價(jià)寫成38萬是偷逃稅收的行為，除房價(jià)條款無效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實(shí)際住入該房，故胡某要求返還7 萬元和賠償利息損失訴請不予支持。本案當(dāng)事人在商品房交易中少繳稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳。 二是開發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問題。開發(fā)商將商品房交由包銷人銷售，只是一種委托行為，商品房的所有權(quán)和使用權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，不屬于銷售行為，因此不發(fā)生稅金繳納是否問題。包銷期限屆滿后，包銷人根據(jù)包銷合同約定應(yīng)承購包銷所剩商品房，此時(shí)，包銷人與開發(fā)商之間就發(fā)生了直接的買賣關(guān)系，作為商品房的買賣雙方，就應(yīng)當(dāng)依法納稅。文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）10 / 10
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