房地產(chǎn)抵押若干法律問題-資料下載頁
2025-03-25 02:20本頁面
【正文】 房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的復雜性，既與《擔保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實現(xiàn)，應將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式，而不是唯一方式，當?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實無人受買、無法變現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。這一點應由立法機關(guān)盡快作出立法修改。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中應注意的幾個法律問題，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因為，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當價值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應依法保護共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。，拍賣房地產(chǎn)時，該劃撥土地使用權(quán)應納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項拍賣必須由土地管理部門負責。而依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的一個先決條件，抵押權(quán)人只是對繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，因為抵押人抵押的是房屋的所有權(quán)或土地的使用權(quán)，如果土地上新增了房屋，與土地便是不可分的。如果拍賣時將新增房屋從拍賣的土地使用權(quán)中隔離出來，是這一新的房屋權(quán)利無法得到落實，土地使用權(quán)與地上建筑物的權(quán)利主體不一致，房屋的權(quán)利也得不到實現(xiàn)，因而新增的房屋必須與土地使用權(quán)的歸屬一致起來。但是，抵押權(quán)人對拍賣新增房屋所得，無權(quán)優(yōu)先受償。，各抵押權(quán)人應當按抵押登記的先后順序受償，后一順序的抵押權(quán)人只能在前一順序的抵押權(quán)人優(yōu)先受償后，就剩余部分的價值受償。如果抵押登記的順序相同，即無法分出先后的，則按照各抵押權(quán)人的債權(quán)比例清償，債權(quán)額大的多受償，債權(quán)額小的少受償。這里有必要探討的是，次序在先的抵押權(quán)消滅后，如何處理后次序的抵押權(quán)，對此，有兩種不同的立法例：“法、日民法采取‘次序升進主義’，即第一次序抵押權(quán)消滅時，原則上第二次序抵押權(quán)當然升進為第一次序抵押權(quán)（只在混同情況下有例外）；德、瑞民法則采取‘位次固定主義’，即第二次序抵押權(quán)并不因第一次序的抵押權(quán)的消滅而當然升進?！保ㄗⅲ和蹩酥灾骸逗{兩岸城市房地產(chǎn)抵押制度之比較》，載《福建學刊》1996年第6期，第50頁。）設(shè)某甲先后以自己的同一房地產(chǎn)為自己的15萬元債務(wù)和某乙10萬元的債務(wù)分別向某丙和某丁設(shè)置抵押，并依法辦理抵押登記。后該抵押房地產(chǎn)被拍賣，得款20萬元，則位于第一次序的某丙的15萬元債權(quán)可全部受償，而位于第二次序的某丁只能受償5萬元。如果某丙的債權(quán)因某甲自行清償而消滅，導致抵押權(quán)也隨之消滅。按“次序升進主義”，某丁的抵押權(quán)升進為第一次序，其債權(quán)可全部受償；而按“位次固定主義”，則某丁的找押權(quán)并不升進，仍以扣除第一次序抵押權(quán)擔保債權(quán)數(shù)額的余額清償其債權(quán)，即某丁只能受償5萬元。較之兩種立法例，德、瑞民法的立法例體現(xiàn)了當事人設(shè)置抵押權(quán)時的真實意思，更具合理性，筆者以為，我國立法應采用“位次固定主
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