【正文】 性質(zhì)當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施并有權要求賠償。〞也就是合同被解除以后應該分攤風險。下面我要詳細講一下糾紛類型：第一類是因限購、禁購而引發(fā)的糾紛導致的后果是履行不能。禁購、限購是法律上不能還是上不能？是上不能不是法律上不能。在的政策下不給他辦手續(xù)了買了房子過不了戶。這就叫上不能不是法律上不能。從主體上講主要有兩類主體：一類是已經(jīng)有兩套房子的本地家庭還有一類是非本地戶籍的人——沒獲得一年納稅證明或者社保繳費證明的。在主觀上也有兩種形態(tài)：一種是單方躲避法律就是說我可能不符合法律購房的條件所以我制造一些假的材料交給開發(fā)商去簽訂這個協(xié)議；另一種是雙方合謀即雙方都知道或者一方教另一方如何做。從締約時間上講也可以分為兩類：一類是締約在房產(chǎn)新政出來以前大家都不知道有可能要出這個新政在不知道時候出新政的情況下簽的這個合同；另一類是新政已經(jīng)出來了還要簽。這種情況下我們高院的就是根據(jù)他簽約的時間來他可不可以適用不可歸責或者情勢變更的事由。這里我要強調(diào)一個概念就是“不可歸責〞這個概念。不可歸責是概念？它與情勢變更是關系？與歸責是關系？不知道大家有沒有深化去考慮這個概念實際上不可歸責于誰誰誰的事由可歸責于誰誰誰的事由都是債務不履行上的一個概念。債務不履行是大陸法系上的概念大家知道我國叫違約責任。其實違約責任這個概念太窄了。大陸法系上債包括合同之債、侵權之債無因理之債不當?shù)美畟鶄鶆詹宦男邪ㄟ`約責任以及侵權、無因理、不當?shù)美绕渌麄鶆找坏﹤鶆招纬芍髮δ愕膽┣髾噙@個債法上都是一樣的。所以債法上的債務不履行在我們大陸就變成了違約責任其實這個概念是不一樣的我們姑且認為它是一樣的。這個“不可歸責于〞在大陸法上就是一個違約責任下位的一個概念。為要有這個概念？因為大陸法系強調(diào)的是過錯歸責原那么。過錯歸責原那么或者過錯推定它才有必要有這個概念。大家肯定會注意到與我們?合同法?的區(qū)別了。叫“可歸責于當事人的事由〞？也就是說根據(jù)法律的規(guī)定或者根據(jù)當事人合同的約定應該由他來負責的事由這個就是可規(guī)那么于當事人的事由。主要有四類：一類是當事人的成心或者過錯；第二類是我雇傭的或者我應該對第三人行為負責的第三人的成心或者過錯；第三類是我的侵權行為或者我應該負責的第三人的侵權行為；第四類就是合同約定的即便是不可抗力和意外也要承擔責任。就是說可規(guī)那么于當事人事由主要有四類但是這四類里最重要的是前三類而前三類都是當事人的主觀事由所以可歸責于當事人或不可歸責于當事人它是個概念它大于當事人的過錯歸責原那么但它主要是過錯。所以在一個的立法體制上只有在過錯責任歸責原那么的條件下才有必要去強調(diào)是可歸責于當事人還是不可歸責于當事人。否那么的話像英美法它就是嚴格的合同責任加上一個免責事由。只要這兩個概念就夠了不需要一個不可歸責或可歸責。所以我們的合同法出了一個問題？問題在于我們的合同法過于追求跟。當時?結合國國際貨物銷售合同公約?和?國際貨物商事合同通那么?是我們?合同法?抄襲的主要對象這兩類協(xié)議主要適用于國際貿(mào)易的領域那當然實行嚴格責任了我不你有沒有其別人的原因或者有沒有過錯你違約了你就承擔責任。所以我們的?合同法?出了很嚴重的問題就是07條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任〞。這規(guī)定的是一個嚴格責任。但是在合同法分那么中又屢次出現(xiàn)了“不可歸責于〞如租租賃合同——?合同法?第231條租賃物的滅失】：“因不可歸責于承租人的事由致使租賃物部或者全部毀損、滅失的承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部或者全部毀損、滅失致使不能實現(xiàn)合同目的的承租人可以解除合同〞；如保合同——?合同法?第405條委托人支付報酬的義務】：“受托人完成委托事務的委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由委托合同解除或者委托事務不能完成的委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的按照其約定〞；?合同法?第407條委托人的賠償責任】：“受托人處理委托事務時因不可歸責于自己的事由受到損失的可以向委托人要求賠償損失〞；?合同法?第410條任意解除權】：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的除不可歸責于該當事人的事由以外應當賠償損失。〞所以我們的合同法體系矛盾。不知道大家有沒有注意到我們的立法粗糙就粗在從來沒有一個邏輯的概念。我們中國人會說“這是一個杯子。〞只知道這個杯子而不會考慮“這個〞或者“是〞的意思因為它是抽象的。而存在并非這樣是“存在〞？英文中的“BEING〞就是“是〞的意思它考慮抽象的東西。?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?以下簡稱?商品房買賣合同解釋?〕中也出現(xiàn)“不可歸責于〞。如第4條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的假設因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同應當按照法律定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應當將定金返還買受人。〞第23條：“商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的對方當事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的當事人可以懇求解除合同出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。〞其實假設大家仔細去推敲這個概念就會發(fā)現(xiàn)合同法上也是有沖突的。因為?合同法?第94條規(guī)定了合同的法定解除情形詳細有不可抗力、預違約、根本違約、遲延履行和其他情形。合同的法定解除情形就上述幾項但?商品房買賣合同解釋?第23條為出現(xiàn)了不可歸責于當事人的事由可以解除合同？所以該解釋實際上已經(jīng)打破了合同法規(guī)定的法定解除的條件。大家有沒有注意到大陸法上的給付不能假設是不可歸責于當事人的事由導致的法律后果不是解除合同而我們的合同法和解釋規(guī)定的法律后果都是解除合同。不可歸責于我的原因導致我無法履行合同法律后果是是我的債務消滅當然相應地假設可歸責于我我就要承擔違約責任〕。那么對方的對待給付是否需要履行？這是有爭議的這涉及到風險的負擔的問題。大陸法系里面不可歸責于我的事由并沒有給我一個合同解除權只是說我的債務消滅了但賦予合同的相對方解除權。我們?nèi)缃褚?guī)定的是不可歸責于我的事由那么我有解除權。這與大陸法系完全不一樣。這樣的處理就很容易與情勢變更這個概念混淆情勢變更的法律后果是解除或者變更合同。實際上“不可歸責于〞和情勢變更在構成要件上是不一樣的。我們的法律體系非?；靵y越說越復雜不展開了。高院?指導?第6條、第7條就是根據(jù)締約時間：新政之前簽訂的合同可以適用不可歸責于當事人的事由允許解除合同可以懇求返還定金和首付款它參照的就是?商品房買賣合同解釋?中的兩個“不可歸責于〞同時它又適用了?合同法?第5條確立的公平原那么和?合同法?第97條合同解除的法律后果。在德國法上合同解除后是不可以懇求違約責任的。因為合同解除之后就沒有違約責任了。當然當事人是可以選擇的可以選擇要求對方承擔違約責任或者解除合同。德國法上這兩個不可以并存但是我們的合同法是可以的。合同解除后還可以要求你承擔違約責任所以我們高院的?指導?沿用了?合同法?第97條合同解除后對已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施并有權要求賠償損失。所以出賣人懇求買受人承擔他為訂立合同而實際發(fā)生費用等合理損失的應當予以支持。北京一中院的認為限購部是不可抗力不是“不可歸責于〞；但把限貸部解釋為不可歸責于當事人的事由。高院?指導?第7條：“調(diào)控政策施行后因一方當事人隱瞞或虛構情況導致訂立的合同違犯調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行另一方當事人懇求依法變更或撤銷合同并要求對方當事人承擔其因此所受損失的可予以支持。雙方當事人均知道或應當知道訂立的合同違犯調(diào)控政策的強迫性規(guī)定一方當事人懇求確認合同有效、繼續(xù)履行的不予支持。〞這個規(guī)定區(qū)分了兩種情況：一種是單方躲避新政那你要承擔違約責任；另一種是雙方合謀的躲避新政那么這個合同是無效的不支持繼續(xù)履行的訴請。這里就有個體系的矛盾。高院?指導?條明確“認定相關房屋買賣合同效力時應嚴格按照法律、行政法規(guī)和解釋的規(guī)定；只有明確存在法定無效情形的才可以認定合同無效〞。也就是說新政不影響合同效力但從第7條規(guī)定來看它又影響了合同效力。當然它也是有法律根據(jù)的根據(jù)是?合同法?第五十二條的第四〕項“損害社會公共利益〞因為違犯新政涉及到其所要保護的社會公共利益。另外在限購政策下我不能買我請人家買我買了之后再懇求確權是否支持？這個問題爭議比較大。我們高院的是：你一旦借別人之名來躲避新政買房子懇求確認你是房屋所有權人我們不予支持。但是這里有個但書：假設新政調(diào)整后你成為具備買房條件的主體了那時你可以來懇求確權。這個行為在法律上應該如何評價？大家可能馬上想到掛靠施工。其實在法理上有一個概念叫做名義貸與根據(jù)民事法律行為根本理就是借別人名義進展法律行為不得對抗好心的相對方。因為相對方以為是與他交易你不能說是與你交易要保護好心的第三人。但是第三人假設知道、不是好心的那么就直接是你跟他發(fā)生的交易關系。但是關系是用本質(zhì)關系來確定的。就是說我用你的名義買了東西最后你可以向我懇求是你的這個東西應該給你這是名義貸與的規(guī)那么。但是高院的不是這樣的這是新政下導致的一個負效應。因為我們要落實這個宏觀調(diào)控政策我們不可以確認一確認大家都這樣做了對不對新政就落空了。但是它跟傳統(tǒng)的名義貸與規(guī)那么又不一樣了。在北京的二中院它是區(qū)分兩種情況的：一種躲避的是購房限購、禁購我買不來了我借他的名義買最后你來確認房子是你的這是不可以的；另一種躲避的是限貸以我的名義貸款辦不下來以你的名義去貸款最后我來確認這個貸款由我來歸還這是可以支持的。還有一種需要注意高院的沒有寫出來但是有這層意思〕：委托拍賣的房屋不受限購、禁購的限制拍賣這塊是不受新政限制的。第二類因限貸、禁貸引發(fā)的糾紛。限貸、禁貸導致的后果就是首付款比例增強了利率進步了假設是第三套房子那么停頓貸款。房貸政策導致的就是履行困難履行困難的話把握尺度就比前面嚴了很多。首先你的合同一定要約定采用貸款、按揭貸款的方式或者是抵押貸款的方式來付款。后來因為新政你無法貸款了必須有明確約定。第二這個房貸政策導致你履行困難是一般性的困難還是嚴重的履行困難。購房人要證明自己的履債才能無法通過按揭貸款來付錢并不意味著你沒有支付才能你可以找親戚朋友借錢或者你家里就有錢或者通過其他方式付錢。我們有一個典型的案例：買受人和開發(fā)商簽協(xié)議的時候講到的是貸款。但協(xié)議里有一個但書如不能貸款那么選擇開發(fā)商所認可的方式支付購房款。就是說你對不能貸款是有所預見的這個新政跟你的履行困難沒有因果關系所以沒有支持。其實就是說你這個履行困難要確實有證據(jù)證明。新政出臺的目的是控制房價房價要下降。買過來可能砸到自己手里面所以很多人退房不是真的沒有履行才能他有履行才能或者只是增加了履行的難度而已他退房只是為了躲避房產(chǎn)新政出來房價下降的風險。在這種情況下我們要嚴格控制這種行為防止新政成為一個借口。維持合同是維持正義的最重要的一個表達盡可能不要去糾正它。第三類因房產(chǎn)新政的信貸政策及稅款的調(diào)整引發(fā)的糾紛。原來是按你買一個房子的盈利空間、差價來增稅后來是全額增稅了你賣了120萬就按照120萬來征稅。所以在有些交易中當事人就反悔了當時合同約定由買受人支付全部稅款因新政引發(fā)的稅款調(diào)整買受人就說：“加了這么多我不能承受。〞那么可不可以調(diào)整？〞這里我們要詳細情況詳細分析我們要看這個稅務是法定還是約定。只有在改變法定的情況下我們才有可能考慮個案是否有必要進展調(diào)整。假設這個稅務本來是你負擔的這一塊是不可以主張調(diào)整的。第四類中介費的問題。房子買賣沒有成功引起的中介費糾紛當然這涉及到的是二手房買和我們今天講的商品房買賣是兩個概念。但是這也是新政之后產(chǎn)生的一類糾紛。我們認為中介費用是要支持的但可適當?shù)刈鲆恍┱{(diào)整。其他問題。我前面講到的你不能過戶。有的人會不會采取以房抵債、贈與等方式來躲避房產(chǎn)新證。就是聲稱我欠了他的債沒錢還如今我將房子抵給他或者說是要贈與他或者以其他方式。如此種種然后要求確權。這些房產(chǎn)過戶的糾紛處理？在這個背景下當事人為躲避新政來采取這樣的方式我們覺得沒有證據(jù)來證明的話還是要支持他的因為這是一個正常的民事行為。不能因為有新政后我都不能贈與了以房抵債一律不允許了。另外從整體上看我們還是比較嚴格地對“剛需〞和“炒房〞進展區(qū)分。2021年5月一起施行的?人民適用合同法假設干問題的解釋二〕?以下簡稱?合同法解釋二?〕第26條首次確立情勢變更原那么盡量維持合同的效力并確保它履行即“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的當事人懇求人民變更或者解除合同的人民應當根據(jù)公平原那么并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。〞合同是？合同是信譽。所有合同法律制度包括違約責任、債的保全等等目的都在于要確保債這一信譽能否實現(xiàn)。實現(xiàn)信譽才是合同正義、契約的正義。所以我們的房產(chǎn)新政針對的對象是行為并沒有增加交易本錢只是增加了它的履行難度。房地產(chǎn)除了供給人們根本住房還是工具、對象的風險和利潤同在。所以我們認為假設有證據(jù)證明當事人是一個炒房者那可能會很難獲得支持。房產(chǎn)新政我就講這么多。三、常見的八類商品房買賣糾紛下面我要重點講其他常見的商品房買賣糾紛。商品房買賣我這里講的是一個狹義上的商品房買賣也就是房地產(chǎn)的一級即一方當事人是開發(fā)商。至于二手房法律規(guī)那么和一般的房屋買賣根本上是一樣的。調(diào)整商品房買賣合同的法律有?民法通那么?、?合同法?、?物權法?、?房地產(chǎn)理法?、?土地理法?、?規(guī)劃法?等等。最重要的是兩個解釋一個是?商品房買賣合同解釋?〕還有一個是?買賣合同解釋?。解釋是為理解決理中的出現(xiàn)的突出問題而設計的它更多表達的是解決問題而不是強調(diào)邏輯問題所以它有點類似于特別民法規(guī)那么。所以我說民是一個純粹的民法、純粹民法而它是一個特別民法它的政策面向比較強。比方說?商品房買賣合同解釋?第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置假設拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人被拆遷人懇求優(yōu)先獲得補償安置房屋的應予支持。