商品房預(yù)售合同若干法律問題探討-文庫吧
2025-04-29 18:25 本頁面
【正文】 主的效力，避免邏輯上的復(fù)雜化和基于邏輯中間環(huán)節(jié)在實(shí)際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關(guān)系上看，正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式，符合優(yōu)惠廣告下當(dāng)事人雙方的實(shí)際。從學(xué)理上，從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易安全考慮，把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對廣告人的拘束，擴(kuò)大享有報酬請求權(quán)的范圍，減輕相對人在求償時的舉證責(zé)任。 優(yōu)惠廣告與要約邀請相似，但優(yōu)惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請，是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請有三個特點(diǎn)：（1）它是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約；（2）它不是一種意思表示，而是事實(shí)行為，是訂立合同的預(yù)備行為；（3）它對要約邀請人原則上無約束力，要約邀請人撤回要約，只要沒有給要約善意相對人造成信賴?yán)娴膿p失，要約邀請人不承擔(dān)法律責(zé)任。[3]一般而言，商業(yè)廣告即屬要約邀請，《合同法》第15條對此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請，在內(nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時，商業(yè)廣告發(fā)出后，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。[4]可見，一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定，則應(yīng)視為要約，《合同法》第15條對此亦有規(guī)定。據(jù)此，優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告，兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價金，而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此，優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣，有推銷某種商品或服務(wù)的作用，但并不等于一般商業(yè)廣告。換言之，優(yōu)惠廣告雖有要約邀請的作用，但并非要約邀請。 優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力，在雙方訂立合同時生效，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由此，優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權(quán)利義務(wù)。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者的法律關(guān)系實(shí)際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭議時，如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告，應(yīng)作為一個法律關(guān)系對待。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認(rèn)可和保護(hù)的利益的，此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。 三、商品房預(yù)售合同的生效要件 預(yù)售方主體資格條件 預(yù)售方主體分為兩種情況：（1）開發(fā)企業(yè)自行銷售；（2）開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售的開發(fā)企業(yè)必須是具有獨(dú)立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)行商品房預(yù)售宣傳時，要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書必須載明委托單位的權(quán)限。此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足我國1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）對預(yù)售商品房主體資格所作的嚴(yán)格限定：（1）預(yù)售方必須是經(jīng)土地管理部門核準(zhǔn)，已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得了商品房開發(fā)項目的土地使用權(quán)；（2）商品房屋的開發(fā)項目已經(jīng)當(dāng)?shù)赜媱澒芾聿块T立項，已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和峻工交付日期；（5）預(yù)售方已向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得了《商品房預(yù)售許可證》的?！ ∩唐贩款A(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致 由于合同雙方對于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方真實(shí)、完整地披露有關(guān)承購方所要購買的商品房的真實(shí)情況。由于是預(yù)售，承購方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預(yù)售方按照誠實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護(hù)承購人的合法權(quán)益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實(shí)的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護(hù)?！ ∩唐贩款A(yù)售合同內(nèi)容的合法性 預(yù)售合同必須遵守我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會公共利益?！ ∩唐贩款A(yù)售合同形式的合法性 商品房預(yù)售合同屬不動產(chǎn)買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，我國法律法規(guī)規(guī)定，
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1