商品房預(yù)售合同若干法律問(wèn)題探討(已修改)
2025-05-26 18:25 本頁(yè)面
【正文】 商品房預(yù)售合同若干法律問(wèn)題探討 [摘 要]商品房預(yù)售合同就其性質(zhì)而言是一種特殊形式的房屋買賣合同，是本約。對(duì)商品房預(yù)售合同中的優(yōu)惠廣告應(yīng)定性為附條件的單方承諾行為，這有利于保護(hù)購(gòu)房者的利益。商品房預(yù)售合同有四個(gè)生效要件，登記備案不是它的生效要件，而是它的對(duì)抗要件。由于目前商品房預(yù)售合同在本質(zhì)上只能保障購(gòu)房者的債權(quán)，不能保障購(gòu)房者的物權(quán)，不能從根本上幫助購(gòu)房者降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，建議將預(yù)售合同登記改造為預(yù)告登記制度，賦予其準(zhǔn)物權(quán)的效力，使合同效力由保護(hù)債權(quán)變?yōu)楸Ｕ衔餀?quán)，這樣商品房預(yù)售合同的法律效力可視為債權(quán)物權(quán)化的結(jié)果?！ 關(guān)鍵詞] 商品房預(yù)售，優(yōu)惠廣告，生效要件，預(yù)售備案，預(yù)告登記 商品房預(yù)售是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年出現(xiàn)的新事物 ，由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金 ，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的不足 ，因而成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)相采用的售房模式。由于商品房預(yù)售在我國(guó)剛出現(xiàn)不久 ，國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)尚不完善 ，導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)不少問(wèn)題。本文擬就商品房預(yù)售合同的若干法律問(wèn)題作一初步探討。 一、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征 商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購(gòu)房者（預(yù)購(gòu)方）簽訂 ，由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款 ，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書面協(xié)議。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。商品房預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同。因此，在實(shí)踐中遇到商品房預(yù)售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來(lái)處理。 合同有預(yù)約與本約之分，兩者的性質(zhì)及效力不同。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是屬于本約。商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。商品房預(yù)售合同，因買賣的房屋在合同成立之時(shí)，并未開工或正在施工，即是將要建設(shè)或正在建設(shè)的房屋，甚至是尚在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中的樓宇，所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，達(dá)到雙方交易目的。上海市《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗(yàn)收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購(gòu)房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記、過(guò)戶手續(xù)?！本痛祟愐?guī)定而言，商品房預(yù)售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此，若當(dāng)事人一方違反預(yù)售合同，守約一方可以依約定內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行?！ ∩唐贩款A(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同，它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：（1）商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。（2）商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。（3）商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。 二、購(gòu)房?jī)?yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力 在現(xiàn)實(shí)生活中，購(gòu)房?jī)?yōu)惠是商業(yè)常事，這種廣告屢見(jiàn)不鮮。它與通常的廣告有所不同，表現(xiàn)在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價(jià)廉，而是優(yōu)惠打折。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的利益，并對(duì)社會(huì)信用產(chǎn)生影響。因此，探討優(yōu)惠廣告的性質(zhì)與效力具有重要的法律意義。 法律對(duì)事實(shí)的規(guī)范歸根到底是對(duì)利益關(guān)系的規(guī)范，利益關(guān)系分析由此是法理分析的基礎(chǔ)，其對(duì)制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析，預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進(jìn)更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購(gòu)合同，以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現(xiàn)代商業(yè)快速發(fā)展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和購(gòu)房者的眾多，優(yōu)惠廣告最終是服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益，這應(yīng)成為法律調(diào)整的立足點(diǎn)。從一般法理上講，優(yōu)惠廣告對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法律上的約束力，否則顯然不利于規(guī)范商業(yè)信用和保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益。試想，如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)約束力而滿天飛，作為社會(huì)秩序的廣大購(gòu)房者的利益亦無(wú)從保護(hù)，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損?！ ≡诠P者看來(lái)，優(yōu)惠廣告應(yīng)是附條件的單方承諾行為。[1]簡(jiǎn)言之，即以相對(duì)方訂立合同為條件而給予相對(duì)方一定的優(yōu)惠，該承諾直接約束發(fā)布廣告的商家。單方法律行為也叫單獨(dú)行為，其特點(diǎn)是不需要他人同意即能發(fā)生法律效力。[2]優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾，將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認(rèn)其對(duì)于廣告
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