商品房預(yù)售合同若干法律問題探討-文庫吧
2025-11-02 23:56 本頁面
【正文】 復(fù)雜化和邏輯中間環(huán)節(jié)在實(shí)際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關(guān)系上看正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下廣告主才能讓渡部利益此前這種利益僅是作為引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式符合優(yōu)惠廣告下當(dāng)事人雙方的實(shí)際。從學(xué)理上從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易平安考慮把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對廣告人的拘束擴(kuò)大享有報(bào)酬懇求權(quán)的范圍減輕相對人在求償時(shí)的舉證責(zé)任。 優(yōu)惠廣告與要約邀請相似但優(yōu)惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請是指希望別人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請有三個(gè)特點(diǎn)：1〕它是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約；2〕它不是一種意思表示而是行為是訂立合同的預(yù)備行為；3〕它對要約邀請人原那么上無約束力要約邀請人撤回要約只要沒有給要約好心相對人造成信賴?yán)娴膿p失要約邀請人不承擔(dān)法律責(zé)任。[3]一般而言商業(yè)廣告即屬要約邀請?合同法?5條對此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請?jiān)趦?nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時(shí)商業(yè)廣揭露出后因根本無法知道有多少人看到了廣告亦不知道多少人將作出意向因此不能使任何人承受廣告的條件便使合同成立否那么廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。[4]可見一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之假設(shè)廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定那么應(yīng)視為要約?合同法?5條對此亦有規(guī)定。據(jù)此優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價(jià)金而合同價(jià)金顯然不能說不是合同的主要條款。因此優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣有推銷某種商品或效勞的作用但并不等于一般商業(yè)廣告。換言之優(yōu)惠廣告雖有要約邀請的作用但并非要約邀請?！ ?yōu)惠廣告作為附條件單方承諾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力在雙方訂立合同時(shí)生效在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由此優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款但直接雙方的權(quán)利義務(wù)。換言之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者的法律關(guān)系實(shí)際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭議時(shí)如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告應(yīng)作為一個(gè)法律關(guān)系對待。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認(rèn)可和保護(hù)的利益的此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力?！ ∪⑸唐贩款A(yù)售合同的生效要件 預(yù)售方主體資格條件 預(yù)售方主體分為兩種情況：1〕開發(fā)企業(yè)自行銷售；2〕開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售的開發(fā)企業(yè)必須是具有法人資格獲得房地產(chǎn)開發(fā)主部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對于委托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)進(jìn)展商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介效勞機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)必須獲得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)展商品房預(yù)售宣傳時(shí)要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書委托書必須載明委托的權(quán)限。此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足我國1995年1月1日施行的?城房地產(chǎn)理法?以下簡稱?房地產(chǎn)理法?〕對預(yù)售商品房主體資格所作的嚴(yán)格限定：1〕預(yù)售方必須是經(jīng)土地理部門核準(zhǔn)已全部交付土地使用權(quán)出讓金獲得了商品房開發(fā)工程的土地使用權(quán)；2〕商品房屋的開發(fā)工程已經(jīng)當(dāng)?shù)胤桨咐聿块T立項(xiàng)已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)容許證；3〕持有建立工程規(guī)劃容許證；4〕按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總的25以上并已確定施工進(jìn)度和峻工交付日；5〕預(yù)售方已向級(jí)以上人民房地產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得了?商品房預(yù)售容許證?的?！ ∩唐贩款A(yù)售合同雙方意思表示一致 由于合同雙方對于預(yù)售商品房的情況的信息的知情不對稱承購方往往處于弱勢地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方、完好地披露有關(guān)承購方所要購置的商品房的情況。由于是預(yù)售承購方不可能地感受到商品房的客觀存在也不可能對商品房作任何的評價(jià)所以這就更要要求預(yù)售方按照老實(shí)信譽(yù)的原那么履行自己的告知義務(wù)以保護(hù)承購人的合法權(quán)益。也只有如此承購人才能在知情的根底上作出自己的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同否那么此合同為無效合同并不受到法律的保護(hù)?！ ∩唐贩款A(yù)售合同內(nèi)容的合法性 預(yù)售合同必須遵守我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定尊重社會(huì)公德不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利益?！ ∩唐贩款A(yù)售合同形式的合法性 商品房預(yù)售合同屬不動(dòng)產(chǎn)買賣合同涉及金額較大履行限較長且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益我國法律法規(guī)規(guī)定雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?明確規(guī)定：“商品房銷售
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