【正文】 　　[5]王利明：?物權(quán)法研究?北京：中國人民大學(xué)2002年版第2211頁。預(yù)告登記在保全懇求權(quán)實體權(quán)利的同時還保全可懇求權(quán)的順位即依靠登記而為懇求權(quán)人獲得了在先的有利順位使其具有排斥后續(xù)登記權(quán)利的效力。[10]　　在我國盡通過一系列解釋、相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定逐步賦予了預(yù)售商品房預(yù)售登記以一定的法律效力。[5]它是與本登記或者終登記相對應(yīng)的一個概念。登記備案與預(yù)售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。〞　　因此筆者認(rèn)為預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是對商品房預(yù)售行為的行政理行為和措施。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同否那么此合同為無效合同并不受到法律的保護(hù)。換言之優(yōu)惠廣告雖有要約邀請的作用但并非要約邀請。[2]優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認(rèn)其對于廣告主的效力防止邏輯上的復(fù)雜化和邏輯中間環(huán)節(jié)在實際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。　　商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外還具有如下特征：1〕商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時尚不存在。由于商品房預(yù)售在我國剛出現(xiàn)不久 有關(guān)的法律法規(guī)尚不完善 導(dǎo)致理中出現(xiàn)不少問題。除其特殊性外具有買賣合同的一般性質(zhì)。它與通常的廣告有所不同表如今其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉而是優(yōu)惠打折?！　?yōu)惠廣告與要約邀請相似但優(yōu)惠廣告不是要約邀請。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認(rèn)可和保護(hù)的利益的此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案手續(xù)〞。也就是說商品房預(yù)售合同登記只是從行政理的角度要求備案合同的效力是另外一個問題。所以 假設(shè)認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件 那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。以強(qiáng)迫執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分以及由破產(chǎn)理人所為之處分亦同。當(dāng)前物權(quán)立法正在推進(jìn)由梁慧星先生主持的?中國物權(quán)法草案建議稿?第35條、第36條、第37條對于預(yù)告登記制度中的效力、涂銷及義務(wù)人的抗辯等問題做了規(guī)定?！　?〕預(yù)警效力。　　[10]王澤鑒：?債法原理?冊中第一章第2款第3項債權(quán)的物權(quán)化包括了租賃權(quán)的物權(quán)化和預(yù)告登記。總那么?修訂版〕北京：中國政法大學(xué)2000年版第336頁。在不動產(chǎn)債權(quán)行為成立之后、不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移之前雖然不動產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)承擔(dān)了將來轉(zhuǎn)移其所有權(quán)或其他物權(quán)的義務(wù)但由于合同相對人享有的債權(quán)無對抗第三人的效力僅靠債權(quán)的懇求權(quán)債權(quán)行為的目的不一定能實現(xiàn)?！　☆A(yù)告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的懇求權(quán)的不動產(chǎn)登記以確保權(quán)利人于將來可以獲得物權(quán) 它具有排他性 可以對抗第三人?！　楸Ｗo(hù)預(yù)購人的利益?人民審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答?第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后預(yù)購方尚未獲得房屋所有權(quán)證之前預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意又就同一預(yù)售商品房與別人簽訂預(yù)售合同的應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購方已獲得房屋所有權(quán)證的可認(rèn)定后一合同有效但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購方造成損失的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！　‖F(xiàn)行法律規(guī)定已對合同債權(quán)行為和登記產(chǎn)生物權(quán)效力的行為進(jìn)展了區(qū)分將合同備案行為和預(yù)售合同效力捆綁在一起不符合民法理更與有關(guān)的法律規(guī)定不相吻合。行政立法是為了調(diào)整行政理法律關(guān)系而民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系。此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足我國1995年1月1日施行的?城房地產(chǎn)理法?以下簡稱?房地產(chǎn)理法?〕對預(yù)售商品房主體資格所作的嚴(yán)格限定：1〕預(yù)售方必須是經(jīng)土地理部門核準(zhǔn)已全部交付土地使用權(quán)出讓金獲得了商品房開發(fā)工程的土地使用權(quán)；2〕商品房屋的開發(fā)工程已經(jīng)當(dāng)?shù)胤桨咐聿块T立項已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)容許證；3〕持有建立工程規(guī)劃容許證；4〕按提供預(yù)售的商品房計算投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總的25以上并已確定施工進(jìn)度和峻工交付日；5〕預(yù)售方已向級以上人民房地產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得了?商品房預(yù)售容許證?的。[4]可見一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。從一般法理上講優(yōu)惠廣告對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法律上的約束力否那么顯然不利于商業(yè)信譽(yù)和保護(hù)廣闊購房者的利益。商品房預(yù)售合同因買賣的房屋在合同成立之時并未開工或正在施工即是將要建立或正在建立的房屋甚至是尚在圖紙設(shè)計過程中的樓宇所以帶有預(yù)售字樣。商品房預(yù)售合同假設(shè)干法律問題討