商品房預售合同若干法律問題探討-展示頁
2024-11-16 23:56本頁面
【正文】 信譽和保護廣闊購房者的利益。從利益分析預售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預購合同以讓利與雙贏策略獲得自身利益。因此討優(yōu)惠廣告的性質與效力具有重要的法律意義。它與通常的廣告有所不同表如今其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉而是優(yōu)惠打折。3〕商品房預售人應當按照有關規(guī)定將預售合同報級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門備案。一般的房屋買賣合同的標的物是現(xiàn)成的物而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在將來約定的時內(nèi)開工的商品房。因此假設當事人一方違犯預售合同守約一方可以依約定內(nèi)容懇求對方履行。上海?土地使用權有償轉讓、房產(chǎn)經(jīng)營理施行細那么?9條規(guī)定：“房屋開工驗收合格后按?房屋預售合同?房屋交付手續(xù)房屋交付后購房人應憑?房屋預售合同?及房屋交付憑證房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)。商品房預售合同因買賣的房屋在合同成立之時并未開工或正在施工即是將要建立或正在建立的房屋甚至是尚在圖紙設計過程中的樓宇所以帶有預售字樣。筆者認為商品房預售合同是屬于本約。因此在理中遇到商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時應按買賣合同一般規(guī)定來處理。除其特殊性外具有買賣合同的一般性質。筆者認為商品房預售合同雙方當事人的行為的本質仍是買賣行為預購人支付價款是為了獲得房屋所有權開發(fā)商承受價款負有交付房屋的義務。本文擬就商品房預售合同的假設干法律問題作一初步討?！ 關鍵詞] 商品房預售優(yōu)惠廣告生效要件預售備案預告登記 商品房預售是我國房地產(chǎn)近年出現(xiàn)的新事物 由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金 緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立資金的缺乏 因此成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競相采用的售房形式。商品房預售合同有四個生效要件登記備案不是它的生效要件而是它的對抗要件。商品房預售合同假設干法律問題討 [摘 要]商品房預售合同就其性質而言是一種特殊形式的房屋買賣合同是本約。對商品房預售合同中的優(yōu)惠廣告應定性為附條件的單方承諾行為這有利于保護購房者的利益。由于目前商品房預售合同在本質上只能保障購房者的債權不能保障購房者的物權不能從根本上幫助購房者降低相關風險建議將預售合同登記改造為預告登記制度賦予其準物權的效力使合同效力由保護債權變?yōu)楸Ｕ衔餀噙@樣商品房預售合同的法律效力可視為債權物權化的結果。由于商品房預售在我國剛出現(xiàn)不久 有關的法律法規(guī)尚不完善 導致理中出現(xiàn)不少問題?！ ∫?、商品房預售合同的法律性質和特征 商品房預售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售方〕與購房者預購方〕簽訂 由預購方先支付定金或預付款 預售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協(xié)議。商品房預售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。商品房預售合同有關付款、標的物交付、權利瑕疵擔保和違約責任等條款內(nèi)容與一般買賣合同根本一樣。 合同有預約與本約之分兩者的性質及效力不同。商品房預售合同雖名為預售但不是買賣預約而是本約是買賣合同只是房屋交付在約定的將來的某一時間。但雙方房屋面積、價金、付款方式、交房限、違約責任等問題均明確約定無須將來另行訂立買賣合同即可直接依約履行并房屋產(chǎn)權過戶到達雙方交易目的。〞就此類規(guī)定而言商品房預售合同屬于本約是明確的、肯定的。 商品房預售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外還具有如下特征：1〕商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。2〕商品房預售人在將來約定的時間交付商品房而商品房預購人那么預付商品房價金?！ 《?、購房優(yōu)惠廣告的性質和效力 在現(xiàn)實生活中購房優(yōu)惠是商業(yè)常事這種廣告屢見不鮮。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關系到當事人雙方的利益并對社會信譽產(chǎn)生影響。 法律對的歸根到底是對利益關系的利益關系分析由此是法理分析的根底其對制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。由于現(xiàn)代商業(yè)快速開展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的劇烈和購房者的眾多優(yōu)惠廣告最終是效勞于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益這應成為法律調(diào)整的立足點。試想如優(yōu)惠廣告因對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無約束力而滿天飛作為社會秩序的廣闊購房者的利益亦無從保護最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。[1]簡言之即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優(yōu)惠該承諾直接約束發(fā)布廣告的商家。[2]優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認其對于廣告主的效力防止邏輯上的復雜化和邏輯中間環(huán)節(jié)在實際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。從利益關系上看正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下廣告主才能讓渡部利益此前這種利益僅是作為引處于假設或虛擬狀態(tài)。從學
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