【文章內容簡介】 被拆遷人懇求解除拆遷補償安置協(xié)議的按照本解釋第八條的規(guī)定處理。〞該條是對動拆遷安置戶的優(yōu)先保護。另外還有懲罰性賠償、對惡意串通的擴大解釋。?商品房買賣合同解釋?0條：“買受人以出賣人與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導致其無法獲得房屋為由懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的應予支持。〞該條其實是擴大了?合同法?第52條第二〕項“惡意串通損害第三人利益〞的范圍把“惡意串通〞做了擴大解釋即把出賣人與第三人的交易根本上推定為“惡意串通〞。這個推定是不可以適用到二手房買賣的。在二手房即使我知道你的房子要賣給張三我就不能來買了嗎？我當然可以來買對不對?但在開發(fā)商這個一級里面是不可以的直接推定為“惡意串通〞。相比合同法來說這個解釋大大加重了出賣人的責任所以法官造法在中國這個語境下是有必要的。但是如控制不好就是一個怪物、怪獸他會吃掉立法。比方說?合同法解釋二?第24條規(guī)定：“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務抵消雖有異議但在約定的異議限屆滿后才提出異議并向人民起訴的人民不予支持；當事人沒有約定異議間在解除合同或者債務抵銷到達之日起三個月以后才向人民起訴的人民不予支持。〞該條規(guī)定解除合同的異議是三個月這是一個非常可怕的規(guī)那么這個規(guī)那么肯定會被去除。概念？就是我給你發(fā)一份解除三個月必需要響應而且必須向起訴不起訴都沒用。這是非常可怕的一個制度。你行使理解除權以后你有沒有解除權、是否具備解除條件還不知道隨意發(fā)個解除對方必需要以訴訟的方式來回應這違犯了民法的根本規(guī)那么。解除權的行使一定要符合合同解除的法定或約定條件發(fā)出解除是行使解除權的形式但你發(fā)出解除并不能推定你享有解除權。而這三個月的異議限實際上要求我接到你的解除后一定要回應而且是以訴的方式回應這是非?？膳碌摹１确秸f銀行我向銀行貸款銀行這么多債務人、債權人隨意給對方發(fā)個解除銀行都要以起訴方式作為回應的話銀行豈不要承擔很重的訟累對不對？解釋的這個規(guī)那么不能說完全沒有根據(jù)根據(jù)就是誠信原那么。我們雙方的合同無法繼續(xù)履行雙方都不想履行了。我給你發(fā)理解除你沒有任何回應。一年過去了你突然跑過來要繼續(xù)履行合同?？梢詥幔坎豢梢?。因為這是一種不誠信的行為確實要進展制約。我原來在民一庭的時候我們判過好幾個這樣的案件。你過那么長時間來講有異議沒有用。但一個解釋就把他所有解除合同的異議限確定個月這才是非?？膳碌牡氖虑?。應當交給法官個案衡量。還有?買賣合同解釋?第9條、0條涉及到的“一物數(shù)賣〞問題我后面會講到〕這個規(guī)那么也是一個不可思議的一個規(guī)那么。在我們高院壇內我是其中一個版塊的版主我當時專門發(fā)了一個帖子名叫“匪夷所思的解釋〞專門討?買賣合同解釋?第9條、0條。下面詳細來看八類常見爭議。一〕預售容許證爭議預售容許證爭議比較簡單不需過于展開。主要有四個問題：第一個問題：預售容許合同的效力問題。這個大家也知道?商品房買賣合同解釋?規(guī)定預售容許證是影響合同效力的你沒有預售容許證合同可能是無效的。?城房地產理法?(以下簡稱?房地產理法?〕第44條規(guī)定：“商品房預售應當符合以下條件：一〕已交付全部土地使用權出讓金獲得土地使用權證書；二〕持有建立工程規(guī)劃容許證；三〕按提供預售的商品房計算投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總的百分之二十五以上并已經確定施工進度和開工交付日；四〕向級以上人民房產理部門預售登記獲得商品房預售容許證明。商品房預售人應當按照有關規(guī)定將預售合同報級以上人民房產理部門和土地理部門登記備案。商品房預售所得款項必須用于有關的工程建立。〞該條確立了商品房預售需要具備四個條件：一是必須繳納全部的出讓金獲得房產證；二是獲得土地使用權證；三是必須有工程規(guī)劃容許證開發(fā)建立的資金必須投入總的25以上并確定開工時間和交房時間；四是要進展備案、獲得預售容許證的授權。在以前的審訊實務中假設上述四個條件沒有具備全部都無效導致了大量的合同無效。后來大家覺得這樣的做法可能不對。最早發(fā)現(xiàn)是在檢的一個抗訴案件里黑龍江海外總訴哈爾濱深圳深業(yè)房地產開發(fā)商品房買賣合同糾紛案認為?商品房買賣合同解釋?其實很明確的提出：?房地產理法?第44條是個理性規(guī)定實行預售容許證制度是落實的制手段對來說就是看你有沒有預售容許證我只審查這個。其他是行政的事情與合同效力無關。但?商品房買賣合同解釋?第2條沒有寫出來其實是隱含了這個意思。其規(guī)定：“出賣人未獲得商品房預售容許證明與買受人訂立的商品房預售合同應當認定無效但是在起訴前獲得商品房預售容許證明的可以認定有效。〞這里面涉及到行政監(jiān)和合同效力的關系問題。從行政監(jiān)來說這四個條件都要具備的。假設不具備行政可以制裁、可以處分但不會影響合同效力。我們以前過于強調合同效力一定要配合的監(jiān)措施這是很錯誤的一個觀點。因為監(jiān)措施可以通過很多種手段來施行特別適宜用行政手段去實現(xiàn)它不適宜用民事合同的效力來落實。而且即便是預售容許證這個要件在審訊實務中也得到很大緩和：一個是你可以補正在起訴前拿到預售證就可以了這里不作展開〕；第二個是將認購書認定為預約合同。根據(jù)一般法理預約不可以采取迂回方式躲避法律。上認購書就是躲避法律這時開發(fā)商還不可以收錢但卻用認購書的形式去收錢、融資他其實就是在破壞、違犯的監(jiān)。但我們在實務中我們在合同效力方面盡可能維持它的效力。第二個問題：簽協(xié)議的時候有預售容許證后來該證被撤掉了是否影響合同效力？我們的觀點也是不影響。因為合同是否有效以訂立合同當時的情況來判斷事后發(fā)生的事變、情勢的變更那只是導致合同無法履行產生違約的問題了沒有效力的問題。第三個問題是合同無效以后如何確定損害賠償?shù)姆秶彩怯袪幾h的。一種觀點是賠償信賴利益不包括房屋增值差價；另一種觀點是違約以后可以支持差價。?房地產理法?最早是2005年1月1日起施行的在此之前有個解釋第四十七條有規(guī)定。[此處沒有查找到該解釋故詳細條文未列出。]這個只能適用于開發(fā)商與買受人之間的商品房買賣不適用一般的房屋買賣。就是說原那么上不能說一般房屋買賣里面差價也可以作為合同無效以后的損害賠償。另在德國、法國實務中也有在合同無效的情況下根據(jù)誠信原那么要求開發(fā)商承擔房屋差價。最后一個問題是懲罰性賠償?shù)倪m用問題。?商品房買賣合同解釋?第9條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時具有以下情形之一導致合同無效或者被撤銷、解除的買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：一〕成心隱瞞沒有獲得商品房預售容許證明的或者提供虛假商品房預售容許證明；二〕成心隱瞞所售房屋已經抵押的；三〕成心隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的。〞根據(jù)該條規(guī)定沒有預售容許證而成心隱瞞或者提供虛假的預售容許證證明的可以懇求出賣人承擔懲罰性賠償。這里面就涉及到一個叫“成心隱瞞〞？有的開發(fā)商確實沒有預售容許證也沒和你說。大家知道他給你的合同里面有一個商品房銷售根據(jù)根據(jù)中要填寫預售容許證的編。有兩種觀點一種觀點認為根據(jù)?城房地產開發(fā)經營理?第27條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時應當向預購人出示商品房預售容許證明。房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內到商品房所在地的級以上人民房地產開發(fā)主部門和負責土地理工作的部門備案。〞據(jù)此開發(fā)商在簽訂合同時有義務向買受人出示預售容許證明你沒有就要告訴他你沒告訴就是“成心隱瞞〞。另一種觀點認為開發(fā)商沒有填寫開發(fā)商是不作為。?城房地產開發(fā)經營理?第27條只是規(guī)定“出示〞出示是有才出示沒有也就不用出示。開發(fā)商沒有填寫編就是用一種方式告訴購房者商可能沒有預售容許證購房者應該問一問。也就是說購房者自身也應有注意義務。這兩種觀點都有一定的道理但我個人比較傾向于第一種觀點。因為買者自身的注意義務適用一般的買賣合同、買賣協(xié)議除非涉及到?消費者權益保護法?以下簡稱?消法?〕領域。否那么就是買者自身的注意義務。這東西賣給你多少錢我沒必要告訴你這里面有東西除非有損害身體安康的一般的沒有必要把所有信息都告訴你。假設你要我告訴你付錢給我。所以就是說一般的買賣合同中就是買者自身在購置時要注意審查。當然我們的?合同法?對這個注意審查義務已經大大減緩了。?合同法?第62條第一〕項“當事人就有關合同內容約定不明確按照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的適用以下規(guī)定：一〕質量要求不明確的按照、行業(yè)履行；沒有、行業(yè)的按照通常或者符合合同目的的特定履行。〞這一項規(guī)定質量沒有明確約定的話可以適用、行業(yè)等。實際上已經在加強這個制約在?消費者權益保障法?以下簡稱?消法?〕里面就更強調了。?消法?第8條規(guī)定消費者享有知情權即“消費者享有知悉其購置、使用的商品或者承受的效勞的情況的權利。消費者有權根據(jù)商品或者效勞的不同情況要求經營者提供商品的價格、產地、消費者、用途、性能、規(guī)格、等級、主要成份、消費日、有效限、檢驗合格證明、使用說明書、售后效勞或者效勞的內容、規(guī)格、費用等有關情況〞；?消法?9條有個不可做虛假陳述的制止性規(guī)定即“經營者應當向消費者提供有關商品或者效勞的信息不得作引人誤解的虛假宣傳。經營者對消費者就其提供的商品或者效勞的質量和使用等問題提出的詢問應當作為、明確的答復。商店提供商品應當明碼標價。〞的合同法也明確規(guī)定假設你不披露一件事情而你知道而你不披露的這件事情一旦披露會影響對方、糾正對方作為成立合同的一項根底性假定存在錯誤。在這樣的情形下就推定你是成心隱瞞就是把不作為推定為作為。二〕商品房銷售廣告糾紛商品房銷售廣告的糾紛其實是大量的并不是單純的就一個廣告糾紛來起訴的不是這樣。而是說幾乎所有的商品房買賣合同多多少少都涉及到廣告。大家知道商品房的預售因為沒有一個現(xiàn)房大多數(shù)時候僅提供一個樣板房房屋的款式、構造、建材等等都無法現(xiàn)場檢視。購房者又處于最低端他的資訊比銀行還差銀行可能獲得很多資訊但購房者不一定獲得所以購房者有賴于開發(fā)商的說明。目前我們的商品房90以上是通過廣告來促銷的開發(fā)商通過廣告來宣傳不僅僅是建筑物本身、小區(qū)本身它可能還涉及到周邊的情況比方說公交系統(tǒng)、學區(qū)問題、其他的配套設施等問題。上這些周邊情況也是相當重要的信息并內化為商品房的價格。所以開發(fā)商容易做出一些性缺乏的夸張宣傳與日后建成的房屋有落差。有些甚至的時候一這樣、二這樣但是建到二的時候做調整了。雖然在某些情況下調整不完全是開發(fā)商的問題確實是有必要的但仍然有些爭議。在這些爭議里面在廣告糾紛里發(fā)生的爭議點里比較多的包括：一是建筑物和公共設施設計變更的糾紛。建筑物本來是這樣的或者公共設施本來是這樣的最后不一樣了。因為我們買房子不僅僅是需要買一個新的房子對不對？我們常說的構造有幾房幾構造是樣的是不是很合理包括配套的泳池公共設施等都會影響我是否購置它甚至影響到公共設施的歸屬問題。最近溫州判了個案子：有個小區(qū)三樓是個設備廠。根據(jù)最初的規(guī)劃設計是設備廠就是所有的、排污、消防等整個設備都集中在第三樓此樓是不可以居住的。后來因為第三樓面積很大開發(fā)商想想可惜啊給它加玻璃隔成可用空間后來就出租了一年20多萬的租金租給一個通信后來業(yè)主不服要求確權。這就存在爭議了。業(yè)主認為這是公共設施是屬于全體業(yè)主的。開發(fā)商認為當時是一個設備層但是后來經過報批調整了設計相關部門也同意他建。最后還是認定為全體業(yè)主共有。類似的糾紛很多包括小區(qū)幼兒園。我們已經遇到好幾個類似的案子。小區(qū)建的幼兒園的配套房到底是屬于誰的？如今很多小區(qū)的業(yè)主起訴說這個是業(yè)主的。但這里面爭議很大因為物權法沒有解決這個問題。大家不知道有沒有注意到正因為我們說小區(qū)是建筑物區(qū)分所有專有部是給你的這塊就是你的。所以的爭議就是公共的設施、公共的部。在德國法中公共部就是法定共有的法定推定全體業(yè)主共有包括這個車位的問題也是有配套要求的。但是中國不行！在中國你說這個東西法定共有的話開發(fā)商在施工的時候就沒有積極性了因此它會影響到小區(qū)的多元化、個性化、豐富化。所以物權法沒有采取法定而是采取法定加上意思表示就是既可以自治一塊也可以法定一塊。法定一塊主要是綠地等等車位沒有法定化但車位應該優(yōu)先給業(yè)主。不過有一句話是很模糊的?物權法?第73條:“建筑區(qū)劃內的道路屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)效勞用房屬于業(yè)主共有。〞這里爭議很大我個人可能存一點保存態(tài)度。這個問題當時物權法沒解決后來就轉移到了各個地方的政策性規(guī)定。我們浙江政策性規(guī)定是有的小區(qū)在開發(fā)的時候要劃出一塊作為配套的建立小區(qū)的幼兒園、小學等但當時應該是劃撥的、公益性的但上這個政策不一定得到落實；又比方湖州的規(guī)定直接推定所有。這就出問題了這實際上是的。但的這個規(guī)定是不的因為它有前提的當時規(guī)劃的時候就把這一塊劃出來了。但實際上沒有劃出來很多房子就建起來了也沒講得很細。這就有爭議了：有好幾個小區(qū)要打這個官司收回幼兒園配套用房的產權所以就是很嚴重的問題。這類案子我們目前還在討中所以這個我就不展開講了。第二個是建筑物上限制的爭議。也就是說建筑物上有限制開發(fā)商沒告訴我我住進去才發(fā)現(xiàn)。比方說本來是一個工業(yè)用地后來建起來了最后還要以店面、超、服飾廣告來吸引購房者。金華就有一個這里不展開〕。我覺得我講個案很怕的一個事情就是有些律師恰好是這個案子的代理人他就把我這個觀點拿去申訴去了很不好。所以我們不要出現(xiàn)這種情況因為這個案子已經判了。金華有個案子是一個小區(qū)一幢樓在這里旁邊還有一幢樓就是姐妹樓。姐妹樓之間是有個連廊這個連廊會直接影響到兩幢樓的價值。這幢房產批下來時算寫字樓但在賣的時候再附帶了一些其他的但合同寫的還是寫字樓而其他一些相關的材料里面出現(xiàn)的是店鋪。實際上也可以改為店鋪我們去理解下來那對面是一個專業(yè)假設我這里的走廊和那邊是通的那對我這個房價的影響是很大的。上他這一樓層的價格和其他樓層的價格也是不一樣的。最后通過道的那邊關掉了。這里也涉及到一個的缺位問題當時應該處理好這個關系。所以最后各方起訴的不是對方不是相鄰權糾紛起訴認為房子存在瑕疵物的瑕疵不展開了〕。還有比較常見的就是夾層屋。有的開發(fā)商建房時成心把一個樓層設計高一點高一點就多出一層來所以叫夾層。夾層糾紛很容易出現(xiàn)的就是違章建筑到最后還沒批出來。即便批出來有些房主說：“我本來是十一層變成十三層了？〞他可能就不愿意確實已經有這種糾紛。舟山就有這個案子。當然業(yè)主告的侵權侵權顯然是不對的。所有的商品房買賣即便你業(yè)主住進去你不可能告侵權。除非你住在里面摔下來摔傷了那進犯你固有利益那是侵權