商品房預(yù)售合同若干法律問(wèn)題探討(編輯修改稿)
2024-11-16 23:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同〞我國(guó)?城房地產(chǎn)理法?規(guī)定商品房預(yù)售合同簽訂后“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案〞建立部1994年11月15日發(fā)布的?城商品房預(yù)售理?也明確規(guī)定：“商品房預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向級(jí)以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案手續(xù)〞?！ ∷?、建立商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度 一〕登記備案的行政法意義 上文中提到的商品房預(yù)售合同生效要件的第四個(gè)生效要件是我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。從理來(lái)看商品房預(yù)售合同備案只具有行政意義。?城商品房預(yù)售理?3條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有以下行為之一的由房地產(chǎn)理部門處以罰款?！璠3]未按規(guī)定備案和登記手續(xù)的……〞由此可見(jiàn)合同備案與否導(dǎo)致的是行政責(zé)任不合同備案只是讓開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)一定的行政責(zé)任并沒(méi)有承擔(dān)合同無(wú)效的民事責(zé)任。從行政立法與民事立法的分工來(lái)看應(yīng)當(dāng)將違犯行政性規(guī)定的行為后果與違犯民事法律規(guī)定的行為后果分開(kāi)處理。行政立法是為了調(diào)整行政理法律關(guān)系而民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系。這兩種法律關(guān)系存在時(shí)尚不存在爭(zhēng)議；行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)同樣應(yīng)根據(jù)這兩種法律分別處理分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。假設(shè)以違犯行政性為由而導(dǎo)致民事行為無(wú)效相當(dāng)于用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系也就混淆了兩種法律的作用。在此方面人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?法釋[2003]7〕是比較符合實(shí)際的該解釋第六條規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認(rèn)合同無(wú)效的不予支持。當(dāng)事人約定以登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的從其約定但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)對(duì)方承受的除外。〞 因此筆者認(rèn)為預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是對(duì)商品房預(yù)售行為的行政理行為和措施?！ 〈_立登記備案制度從立法的原意來(lái)說(shuō)主要目的在于從行政理的角度和試圖整個(gè)商品房預(yù)售所做出的規(guī)定。當(dāng)然經(jīng)過(guò)法律本身的不斷開(kāi)展同時(shí)也由于經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化其已經(jīng)由一種行政理效力向確立一種法律權(quán)利尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變?！ 《车怯泜浒概c預(yù)售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預(yù)售合同的效力 根據(jù)民法的一般原理以及根據(jù)合同法及相關(guān)解釋的規(guī)定法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)；在法律沒(méi)有明確規(guī)定合同沒(méi)有登記合同無(wú)效的登記本身并不影響到合同的效力。如前所述法律對(duì)于商品房預(yù)售都要求進(jìn)展登記但同時(shí)又都明確指出登記只是備案同時(shí)并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說(shuō)商品房預(yù)售合同登記只是從行政理的角度要求備案合同的效力是另外一個(gè)問(wèn)題。這一點(diǎn)在當(dāng)前理界已經(jīng)獲得了一致的認(rèn)識(shí)。人民的有關(guān)解釋中都表達(dá)了這樣一種精即設(shè)立商品房預(yù)售合同登記備案制度的核心目的在于加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的行政理商品房預(yù)售合同的效力與登記備案是相別離的。?人民適用?合同法?假設(shè)干問(wèn)題的解釋一〕?第九條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭掷m(xù)但未規(guī)定登記后生效的當(dāng)事人未登記手續(xù)不影響合同的效力合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。〞根據(jù)該條凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭掷m(xù)但未同時(shí)規(guī)定合同登記后才生效的假設(shè)當(dāng)事人沒(méi)有按照法律、行政法規(guī)定登記手續(xù)的合同效力不因此受到影響即假設(shè)合同除未登記外都合法那么合同生效。商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問(wèn)題人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?法釋[2003]7〕第六條的規(guī)定見(jiàn)〕很顯然是明確了二者相別離登記與否不影響合同效力的問(wèn)題。 現(xiàn)行法律規(guī)定已對(duì)合同債權(quán)行為和登記產(chǎn)生物權(quán)效力的行為進(jìn)展了區(qū)分將合同備案行為和預(yù)售合同效力捆綁在一起不符合民法理更與有關(guān)的法律規(guī)定不相吻合。假設(shè)因預(yù)購(gòu)人沒(méi)有預(yù)售合同備案就導(dǎo)致預(yù)售合同無(wú)效就不能保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。理中假設(shè)因開(kāi)發(fā)企業(yè)不能預(yù)售合同備案預(yù)購(gòu)人也要承擔(dān)合同無(wú)效的后果對(duì)預(yù)購(gòu)人不利；或者因預(yù)購(gòu)人原因不能預(yù)售合同備案開(kāi)發(fā)企業(yè)也要承擔(dān)合同無(wú)效的后果那么對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利。所以預(yù)售合同是否備案不應(yīng)影響合同效力。我們判斷商品房預(yù)售合同是否生效的主要應(yīng)是上文談到的四個(gè)生效條件而不應(yīng)該把商品房預(yù)售登記看作商品房預(yù)售合同的生效要件。登記備案與預(yù)售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預(yù)售合同的效力?！ ∪车怯浭巧唐贩款A(yù)售合同的對(duì)抗要件 在理中 對(duì)商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效
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