商品房預(yù)售合同若干法律問(wèn)題探討-免費(fèi)閱讀
【正文】 [9]孫憲忠 ：?不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記?北京：?中國(guó)法學(xué)?1996年第 5?！ 3] 王利明、崔建遠(yuǎn)：?合同法新預(yù)告登記的懇求權(quán)不當(dāng)可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人和其他物權(quán)人的意思而使保全懇求權(quán)人到達(dá)獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的目的而且還可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他的債權(quán)人而確保保全懇求權(quán)目的的實(shí)現(xiàn)。假設(shè)將這種懇求權(quán)以預(yù)告登記的方式登記不動(dòng)產(chǎn)出賣人違犯預(yù)告登記所為的變更或處分不動(dòng)產(chǎn)的行為就會(huì)無(wú)效經(jīng)預(yù)告登記的懇求權(quán)就會(huì)得到保證。因此我國(guó)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)立法的進(jìn)展將現(xiàn)有的商品房預(yù)售登記制度適時(shí)地改造為預(yù)告制度。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)那么施加于債權(quán)法 給予屬于債權(quán)法的懇求權(quán)以排的物權(quán)效力 其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張。預(yù)告登記之后對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的懇求權(quán)的一部或者全部構(gòu)成損害的處分為無(wú)效。〞經(jīng)過(guò)分析這一規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)此時(shí)雖有違約制度予以救濟(jì)預(yù)售人的處分行為并未得到充分控制預(yù)購(gòu)人的交易目的并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)因此需要在法律上設(shè)計(jì)一種制度來(lái)對(duì)預(yù)購(gòu)人進(jìn)展更充分的救濟(jì)以保護(hù)交易的平安。這就十清楚確地說(shuō)明 商品房預(yù)售合同簽訂在先 登記備案在后 而登記只能對(duì)有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案 ；其次 在商品房預(yù)售合同中 預(yù)購(gòu)方處于比較弱的地位 面臨的風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)售方要大得多。假設(shè)因預(yù)購(gòu)人沒(méi)有預(yù)售合同備案就導(dǎo)致預(yù)售合同無(wú)效就不能保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。如前所述法律對(duì)于商品房預(yù)售都要求進(jìn)展登記但同時(shí)又都明確指出登記只是備案同時(shí)并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。這兩種法律關(guān)系存在時(shí)尚不存在爭(zhēng)議；行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)同樣應(yīng)根據(jù)這兩種法律分別處理分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)理?明確規(guī)定：“商品房銷售當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同〞我國(guó)?城房地產(chǎn)理法?規(guī)定商品房預(yù)售合同簽訂后“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案〞建立部1994年11月15日發(fā)布的?城商品房預(yù)售理?也明確規(guī)定：“商品房預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同?！ ∩唐贩款A(yù)售合同雙方意思表示一致 由于合同雙方對(duì)于預(yù)售商品房的情況的信息的知情不對(duì)稱承購(gòu)方往往處于弱勢(shì)地位。在雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告應(yīng)作為一個(gè)法律關(guān)系對(duì)待。反之假設(shè)廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定那么應(yīng)視為要約?合同法?5條對(duì)此亦有規(guī)定。從學(xué)理上從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易平安考慮把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對(duì)廣告人的拘束擴(kuò)大享有報(bào)酬懇求權(quán)的范圍減輕相對(duì)人在求償時(shí)的舉證責(zé)任。試想如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)約束力而滿天飛作為社會(huì)秩序的廣闊購(gòu)房者的利益亦無(wú)從保護(hù)最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。 二、購(gòu)房?jī)?yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力 在現(xiàn)實(shí)生活中購(gòu)房?jī)?yōu)惠是商業(yè)常事這種廣告屢見不鮮。但雙方房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定無(wú)須將來(lái)另行訂立買賣合同即可直接依約履行并房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到達(dá)雙方交易目的。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。對(duì)商品房預(yù)售合同中的優(yōu)惠廣告應(yīng)定性為附條件的單方承諾行為這有利于保護(hù)購(gòu)房者的利益。本文擬就商品房預(yù)售合同的假設(shè)干法律問(wèn)題作一初步討。筆者認(rèn)為商品房預(yù)售合同是屬于本約。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在將來(lái)約定的時(shí)內(nèi)開工的商品房。從利益分析預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進(jìn)更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購(gòu)合同以讓利與雙贏策略獲得自身利益。而這里所附條件即相對(duì)方對(duì)其訂立合同。一般商業(yè)廣告作為要約邀請(qǐng)?jiān)趦?nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。 優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力在雙方訂立合同時(shí)生效在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)必須獲得相應(yīng)的資格?！ ∩唐贩款A(yù)售合同內(nèi)容的合法性 預(yù)售合同必須遵守我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定尊重社會(huì)公德不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利益?！璠3]未按規(guī)定備案和登記手續(xù)的……〞由此可見合同備案與否導(dǎo)致的是行政責(zé)任不合同備案只是讓開發(fā)企業(yè)承擔(dān)一定的行政責(zé)任并沒(méi)有承擔(dān)合同無(wú)效的民事責(zé)任?！ 〈_立登記備案制度從立法的原意來(lái)說(shuō)主要目的在于從行政理的角度和試圖整個(gè)商品房預(yù)售所做出的規(guī)定。〞根據(jù)該條凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭掷m(xù)但未同時(shí)規(guī)定合同登記后才生效的假設(shè)當(dāng)事人沒(méi)有按照法律、行政法規(guī)定登記手續(xù)的合同效力不因此受到影響即假設(shè)合同除未登記外都合法那么合同生效?！ ∪车怯浭巧唐贩款A(yù)售合同的對(duì)抗要件
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1