商品房預(yù)售合同若干法律問題探討-wenkub.com
2024-11-16 23:56 本頁面
【正文】 [11]梁慧星：? 中國物權(quán)法草案建議稿?北京：?社會文獻(xiàn)?2000年版?！ 7]殷根生譯：?瑞士民?北京：法律1987年版?！ 4] 王利明、崔建遠(yuǎn)：?合同法新 [2]王利明、崔建遠(yuǎn)：?合同法新由于預(yù)告登記具有保全順位的效力預(yù)告登記對于第三人具有預(yù)告的意義。相對人破產(chǎn)時經(jīng)預(yù)告登記的懇求權(quán)具有排斥債權(quán)人保障其將來實現(xiàn)物權(quán)的效力。順位是不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時間先后在排列的順序中所占據(jù)的位置。主要為保障以發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的合同債權(quán)等懇求權(quán)將來肯定發(fā)生預(yù)物權(quán)效果的法律效力。[11]我們通過把商品房預(yù)售登記備案制度改造為與預(yù)告登記制度可以更好的保護(hù)購房者的利益抑制商品房預(yù)售備案制度的缺陷促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)安康開展。這與商品房預(yù)售登記所能解決的問題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。預(yù)告登記制度賦予買受人的債權(quán)懇求權(quán)以物權(quán)的效力對于經(jīng)預(yù)告登記的懇求權(quán)可以對抗不動產(chǎn)的所有人其他物權(quán)人也可以對抗任意第三人具有了絕對性和排他效力。〞[8]隨著不動產(chǎn)交易的開展預(yù)告登記制度的適用范圍擴展到土地以外的不動產(chǎn)交易尤其是附著于土地之上的房屋。〞[6]自德國民法創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度以來大陸法系的一些也設(shè)立了這一制度。?德國民?第883條[預(yù)告登記的性質(zhì)和效力]規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項土地上的物權(quán)的懇求權(quán)或者土地負(fù)擔(dān)的物權(quán)懇求權(quán)或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的懇求權(quán)可以在土地登記薄中將其納入預(yù)告登記的。保全不動產(chǎn)物權(quán)的懇求權(quán)是預(yù)告登記制度的出發(fā)點和歸宿所在。而出現(xiàn)上述情況由于預(yù)購人只享有債權(quán)懇求權(quán)這種相對權(quán)因此預(yù)購人的合法利益得不到有效保護(hù)進(jìn)而損害預(yù)購人利益不利于交易平安破壞了交易秩序。這樣 一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案 預(yù)售方就不會受合同的約束 可以任意將商品房再預(yù)售第三人 預(yù)購方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任 這極不利于保護(hù)預(yù)購方的利益。我們認(rèn)為 商品房預(yù)售合同的登記是合同的對抗要件 而不是有效要件。所以預(yù)售合同是否備案不應(yīng)影響合同效力。商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問題人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?法釋[2003]7〕第六條的規(guī)定見〕很顯然是明確了二者相別離登記與否不影響合同效力的問題。這一點在當(dāng)前理界已經(jīng)獲得了一致的認(rèn)識。當(dāng)然經(jīng)過法律本身的不斷開展同時也由于經(jīng)濟(jì)的不斷開展商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化其已經(jīng)由一種行政理效力向確立一種法律權(quán)利尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。在此方面人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?法釋[2003]7〕是比較符合實際的該解釋第六條規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認(rèn)合同無效的不予支持。從行政立法與民事立法的分工來看應(yīng)當(dāng)將違犯行政性規(guī)定的行為后果與違犯民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。 四、建立商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度 一〕登記備案的行政法意義 上文中提到的商品房預(yù)售合同生效要件的第四個生效要件是我國對于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。 商品房預(yù)售合同形式的合法性 商品房預(yù)售合同屬不動產(chǎn)買賣合同涉及金額較大履行限較長且內(nèi)容比較復(fù)雜。由于是預(yù)售承購方不可能地感受到商品房的客觀存在也不可能對商品房作任何的評價所以這就更要要求預(yù)售方按照老實信譽的原那么履行自己的告知義務(wù)以保護(hù)承購人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)展商品房預(yù)售宣傳時要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書委托書必須載明委托的權(quán)限?！ ∪?、商品房預(yù)售合同的生效要件 預(yù)售方主體資格條件 預(yù)售方主體分為兩種情況：1〕開發(fā)企業(yè)自行銷售；2〕開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售。由此優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款但直接雙方的權(quán)利義務(wù)。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價金而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。同時商業(yè)廣揭露出后因根本無法知道有多少人看到了廣告亦不知道多少人將作出意向因此不能使任何人承受廣告的條件便使合同成立否那么廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。所謂要約邀請是指希望別人向自己發(fā)出要約的意思表示。從利益關(guān)系上看正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下廣告主才能讓渡部利益此前這種利益僅是作為引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。[1]簡言之即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優(yōu)惠該承諾直接約束發(fā)布廣告的商家。由于現(xiàn)代商業(yè)快速開展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的劇烈和購房者的眾多優(yōu)惠廣告最終是效勞于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益
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