商品房預售合同若干法律問題探討-預覽頁
【正文】 邀請。在雙方發(fā)生爭議時如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告應作為一個法律關系對待。對于委托房地產(chǎn)中介效勞機構進展商品房預售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介效勞機構的銷售行為承擔責任?！ ∩唐贩款A售合同雙方意思表示一致 由于合同雙方對于預售商品房的情況的信息的知情不對稱承購方往往處于弱勢地位。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同否那么此合同為無效合同并不受到法律的保護。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?明確規(guī)定：“商品房銷售當事人雙方應當簽訂書面合同〞我國?城房地產(chǎn)理法?規(guī)定商品房預售合同簽訂后“商品房預售人應當按照有關規(guī)定將預售合同報級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案〞建立部1994年11月15日發(fā)布的?城商品房預售理?也明確規(guī)定：“商品房預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應與承購人簽訂商品房預售合同。?城商品房預售理?3條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在預售商品房中有以下行為之一的由房地產(chǎn)理部門處以罰款。這兩種法律關系存在時尚不存在爭議；行政責任與民事責任發(fā)生競合時同樣應根據(jù)這兩種法律分別處理分別承擔相應責任。〞 因此筆者認為預售合同備案的法律性質(zhì)是對商品房預售行為的行政理行為和措施。如前所述法律對于商品房預售都要求進展登記但同時又都明確指出登記只是備案同時并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。?人民適用?合同法?假設干問題的解釋一〕?第九條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)定合同應當?shù)怯浭掷m(xù)但未規(guī)定登記后生效的當事人未登記手續(xù)不影響合同的效力合同標的物所有權及其他物權不能轉移。假設因預購人沒有預售合同備案就導致預售合同無效就不能保障雙方當事人的合法權益。登記備案與預售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預售合同的效力。這就十清楚確地說明 商品房預售合同簽訂在先 登記備案在后 而登記只能對有效的商品房預售合同予以登記備案 ；其次 在商品房預售合同中 預購方處于比較弱的地位 面臨的風險比預售方要大得多?！ ∷摹掣脑焐唐贩款A售備案制度為預告登記制度賦予其準物權的效力 在我國商品房預售過程中當開發(fā)房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后預購人預售合同享有商品房建成之后獲得產(chǎn)權的債權懇求權然而債權懇求權是一種只能向特定的相對人主張的權利即相對權。〞經(jīng)過分析這一規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)此時雖有違約制度予以救濟預售人的處分行為并未得到充分控制預購人的交易目的并沒有實現(xiàn)因此需要在法律上設計一種制度來對預購人進展更充分的救濟以保護交易的平安。[5]它是與本登記或者終登記相對應的一個概念。預告登記之后對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的懇求權的一部或者全部構成損害的處分為無效。〞[7]地區(qū)?土地法?第 79條規(guī)定：“土地權利移轉之懇求權得申請保全之預告登記。預告登記是將物權法的規(guī)那么施加于債權法 給予屬于債權法的懇求權以排的物權效力 其本質(zhì)屬于物權法向債權法的擴張。[10] 在我國盡通過一系列解釋、相關部門規(guī)章的規(guī)定逐步賦予了預售商品房預售登記以一定的法律效力。因此我國應當根據(jù)物權立法的進展將現(xiàn)有的商品房預售登記制度適時地改造為預告制度。這種預售合同登記所產(chǎn)生的一種懇求權 有學者將其稱之為準物權。假設將這種懇求權以預告登記的方式登記不動產(chǎn)出賣人違犯預告登記所為的變更或處分不動產(chǎn)的行為就會無效經(jīng)預告登記的懇求權就會得到保證。預告登記在保全懇求權實體權利的同時還保全可懇求權的順位即依靠登記而為懇求權人獲得了在先的有利順位使其具有排斥后續(xù)登記權利的效力。預告登記的懇求權不當可以對抗不動產(chǎn)所有權人和其他物權人的意思而使保全懇求權人到達獲得不動產(chǎn)權利的目的而且還可以在不動產(chǎn)物權人破產(chǎn)時對抗其他的債權人而確保保全懇求權目的的實現(xiàn)。其預警效力向第三人及社會提供了法律信息以便別人理解該標的的全面情況幫助其交易?！ 3] 王利明、崔建遠：?合同法新 [5]王利明：?物權法研究?北京：中國人民大學2002年版第2211頁?！ 9]孫憲忠 ：?不動產(chǎn)物權登記?北京：?中國法學?1996年第 5。P align=right 田孝禮 內(nèi)容總結（1）商品房預售合同假設干法律問題討
[摘 要]商品房預售合同就其性質(zhì)而言是一種特殊形式的房屋買賣合同是本約（2）[關鍵詞] 商品房預售優(yōu)惠廣告生效要件預售備案預告登記
商品房預售是我國房地產(chǎn)近年出現(xiàn)的新事物 由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金 緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立資金的缺乏 因此成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競相采用的售房形式
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