房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中若干法律問題的探討(編輯修改稿)
2025-04-22 00:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 來需要一定的周期，二則當土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財務(wù)成本，對合作者來講這當然是不合算的?！ 。ǘ┙M建聯(lián)合管理機構(gòu)。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構(gòu)，實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會”等不一而足，其職責是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作、管理開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構(gòu)與項目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部的管理機構(gòu)，并非獨立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨立對外承擔民事責任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構(gòu)的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構(gòu)的名義進行有關(guān)的民事活動?！ 。ㄈ┘炔怀闪㈨椖抗?，也不成立聯(lián)合機構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨立履行義務(wù)、分享收益。這種方式主要用于相對簡單的項目?！ ∩鲜龅?種方式統(tǒng)稱為非法人型聯(lián)營，由于其相對于成立項目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項目由雙方共同經(jīng)營、共負盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則作為利益共同體的雙方應(yīng)對任何一方因該項目的產(chǎn)生的對債務(wù)負連帶責任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責任所做的劃分不能產(chǎn)生對外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔連帶責任，而不必具體分清誰的責任或哪一方對外簽字的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責任的劃分的影響。但筆者認為，對此問題不能一概而論，而應(yīng)具體問題具體分析。上述第2種方式從其法律特征上來講符合合伙型的聯(lián)營，即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”即其責任在充分尊重當事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應(yīng)以該約定為準。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當事人的真實意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，法律對其缺乏明確的定性和具體規(guī)則，當事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共擔風險，共享利益的，則此類合同就是
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