【正文】 好心獲得我都登記了還不能好心還要算占有。?物權(quán)法?06條好心獲得制度也會(huì)落空即“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外符合以下情形的受讓人獲得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：一〕受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是好心的；二〕以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；三〕轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。對(duì)于普通債權(quán)人而言物的歸屬很關(guān)鍵。概念？就是說你要適用第24條你還有個(gè)前提就是你先得占有。?物權(quán)法?第23條：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓自交付時(shí)發(fā)生效力但法律另有規(guī)定的除外。又沒占有又沒登記的誰先獲得？看誰先付款。?買賣合同解釋?0條大家有沒有注意到？該條規(guī)定的是機(jī)動(dòng)車、船舶等特殊動(dòng)產(chǎn)?；蛘呤撬雀跺X寫個(gè)欠條我成認(rèn)就是欠了他的錢自認(rèn)了。物權(quán)的優(yōu)先是一種有殺傷力的權(quán)利它是一種現(xiàn)實(shí)力量。所以在訴訟程序上這本身就是一個(gè)無法操作的事情同時(shí)它還帶來一個(gè)更嚴(yán)重的后果：惡意鼓勵(lì)很多人通過這樣的方式來逃避債務(wù)。拿了執(zhí)行階段發(fā)現(xiàn)還存在其他競(jìng)合情況執(zhí)序里自然會(huì)有它的規(guī)那么來處理而且這些規(guī)那么與物權(quán)法的規(guī)那么也是整個(gè)配套的。當(dāng)時(shí)院在征求一房數(shù)租的指導(dǎo)時(shí)最后一次討會(huì)在杭州開。但是它有時(shí)候?yàn)榱藢?shí)現(xiàn)特別的債權(quán)可能會(huì)對(duì)實(shí)體法有所打破。概念？就是當(dāng)我與別人有一個(gè)債務(wù)糾紛我懇求去查封他的一個(gè)特定物法律上有個(gè)法定的質(zhì)權(quán)叫查封質(zhì)權(quán)。但是他有個(gè)但書——查封。我們要知道強(qiáng)迫執(zhí)行法執(zhí)行的對(duì)象有行為執(zhí)行、物的執(zhí)行、還有一種就是意思表示執(zhí)行。前項(xiàng)意思表示有待于對(duì)待給付者于債權(quán)人已為提存或執(zhí)行就債權(quán)人已為對(duì)待給付給予證明書時(shí)視為債務(wù)人已為意思表示。判決是干的這個(gè)判決就是解決雙方物權(quán)行為合意無法形成這個(gè)問題的由的判決替你完成這個(gè)。實(shí)際上我們物權(quán)法的很多規(guī)定也是這樣的。后來我漸漸想通了原因。很多法官說：“那不亂套了這個(gè)東西全由他。叫物權(quán)物權(quán)就是對(duì)物的主權(quán)。〞[此處程法官講到北京高院出臺(tái)了一個(gè)商品房買賣合同的指導(dǎo)確立的也是這個(gè)規(guī)那么。我們高院?審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件假設(shè)干問題的〕?浙法民一2021〕3】中就講到房屋買賣就是根據(jù)登記來的。〞一房數(shù)租誰先占有誰誰的這也是廢話第一個(gè)租賃權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。第三種情況都沒有開發(fā)那就是誰先付錢歸誰；假設(shè)都沒有付錢那就是誰先簽合同歸誰。該解釋0條規(guī)定：“受讓方均要求履行合同的按照以下情形分別處理：一〕已經(jīng)土地使用權(quán)變更登記的受讓方懇求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的應(yīng)予以支持；二〕均未土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的已先行合法占有開發(fā)土地的受讓方懇求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的應(yīng)予以支持；三〕均未土地使用權(quán)變更登記手續(xù)又未合法占有開發(fā)土地先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方履行交付土地和土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的應(yīng)予以支持；四〕合同均未履行依法成立在先的合同受讓方懇求履行合同的應(yīng)予以支持。大家要看一下它的說明該解釋的起草人是民二庭宋庭長(zhǎng)他的起草說明講得非常清楚這個(gè)規(guī)那么哪里來的？這個(gè)規(guī)那么是由民一庭提供的。這種形態(tài)問題。處分別人之物合同還是有效的。這個(gè)沒問題大家都知道第二個(gè)人拿到了物權(quán)第一個(gè)人只有債權(quán)懇求權(quán)第二個(gè)人要承擔(dān)責(zé)任除非這個(gè)房子是安置房還有就是符合?合同法?52條第二〕款“惡意串通〞成心損害你的利益那么它同時(shí)還構(gòu)成?侵權(quán)法?的第6條：“行為人因過錯(cuò)損害別人民事權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。二審說侵權(quán)那就不是返回錢的問題房子也要還回去而且丙已經(jīng)使用了這么長(zhǎng)時(shí)間要支付使用費(fèi)。原告辦？叫被告再拿一半錢付給原告。一審說房子已經(jīng)賣給了乙被告丙你還去買是侵權(quán)。曾經(jīng)在河南有個(gè)案例：甲把店面房賣給了乙乙把房款付了但沒過戶。物權(quán)變動(dòng)始終在我這里所以它是不影響的。一房二賣在實(shí)務(wù)中的邏輯混亂已經(jīng)到了讓人無法忍受的地步。院?商品房買賣合同解釋?也沒有把這個(gè)定金詳細(xì)明確化我們?nèi)缃褚话愕淖龇ㄊ牵杭僭O(shè)你用的是“定金〞但是沒有約定定金罰那么我們還是按照定金處理；假設(shè)你沒用“定金〞但是約定定金罰那么我們還是按照定金處理；假設(shè)你沒用“定金〞也沒約定定金罰那么一般就按照金錢質(zhì)押處理。大家知道?擔(dān)保法解釋?一八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等但沒有約定定金性質(zhì)的當(dāng)事人主張定金權(quán)利的人民不予支持?？赡芨鶕?jù)個(gè)案根據(jù)開發(fā)商受損失程度違犯契約義務(wù)的程度來綜合考量。實(shí)際上違犯認(rèn)購(gòu)書它承擔(dān)的是違約責(zé)任只不過它的賠償范圍不能完全等同于本約。一種觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)約不能承擔(dān)違約責(zé)任只能承擔(dān)締約過失責(zé)任只能是信賴?yán)娴馁r償。地區(qū)也是一樣的實(shí)務(wù)中沒有出現(xiàn)直接判決形本錢約的。的黃立學(xué)者教授就這樣講他認(rèn)為還過于保守他認(rèn)為可以直接根據(jù)預(yù)約的內(nèi)容斷定雙方形本錢約。我們?cè)倩剡^來我們后來那個(gè)案子高院判的是撤銷一審訊決繼續(xù)履行效果很好后來其他的義務(wù)開發(fā)商都履行了。懇求繼續(xù)履行合同可能你也要對(duì)待給付的。我這里這位法官的講稿很好法官和律師應(yīng)該都應(yīng)該這么思維。后來我們那個(gè)法官組織調(diào)查一問果然是三個(gè)內(nèi)容繼續(xù)履行預(yù)約合同有三個(gè)內(nèi)容：第一義務(wù)。而法律后果是個(gè)下降的過程你當(dāng)事人必須告訴我根據(jù)實(shí)體法、根據(jù)程序法你能向當(dāng)事人懇求必須把“繼續(xù)履行〞詳細(xì)化。我們法官在裁斷案子的時(shí)候是有個(gè)三段的。因?yàn)橹魑木褪腔貞?yīng)訴訟懇求。二審法官問我我說你不要忙判先調(diào)查一下叫繼續(xù)履行預(yù)約協(xié)議？這個(gè)訴訟懇求假設(shè)我來審就是訴不合法不明確要駁回起訴。后來起訴到訴請(qǐng)：懇求被告繼續(xù)履行預(yù)約合同。所以說我們的立法上應(yīng)該制止認(rèn)購(gòu)的但是上假設(shè)認(rèn)定無效反而對(duì)開發(fā)商有利所以認(rèn)定它是有效的實(shí)際上就是弱化了預(yù)售條件。是否撥款主要看你實(shí)際開發(fā)的進(jìn)度以及開支與收益的差額還有出讓金必須繳清總比例必須是否到達(dá)百分之三十以上等等。這樣做是為了到達(dá)提早融資的目的。等等。小鬼告訴他“你剛剛看的是廣告！〞這個(gè)笑話是說廣告的過度夸張。他到了一看都跟人間一樣的有喜怒哀樂覺得這個(gè)不好。?商品房買賣合同解釋?第3條：首先是紅線范圍內(nèi)第二是要詳細(xì)確認(rèn)。英美法上的契約就是一系列的許諾。我個(gè)人覺得這個(gè)把握比較準(zhǔn)的。?商品房買賣合同解釋?第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和許諾詳細(xì)確定并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約。在醫(yī)療糾紛多數(shù)也是可以適用?消法?的雖然有爭(zhēng)議。〞其實(shí)跟地區(qū)是一樣的。有大量這樣的判決。建立部的?商品房銷售理?第一五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。因此對(duì)商業(yè)廣告這樣的定位也是為了防止廣告的表意人承擔(dān)意外的違約責(zé)任。該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容當(dāng)事人違犯的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。寄送的價(jià)目表、拍賣、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。因?yàn)檫@里面直接涉及到能不能適用?商品房買賣合同解釋?4條的懲罰性賠償。這類糾紛也比較多還有建筑物的瑕疵就更多了我后面會(huì)講到的。我們?nèi)缃裼械暮芏嗦蓭熀芏喟缸佣冀o他示明他就是不肯改我知道有好幾個(gè)案子最后都是駁回起訴。舟山就有這個(gè)案子。還有比較常見的就是夾層屋。上他這一樓層的價(jià)格和其他樓層的價(jià)格也是不一樣的。金華有個(gè)案子是一個(gè)小區(qū)一幢樓在這里旁邊還有一幢樓就是姐妹樓。比方說本來是一個(gè)工業(yè)用地后來建起來了最后還要以店面、超、服飾廣告來吸引購(gòu)房者。這就有爭(zhēng)議了：有好幾個(gè)小區(qū)要打這個(gè)官司收回幼兒園配套用房的產(chǎn)權(quán)所以就是很嚴(yán)重的問題。我們浙江政策性規(guī)定是有的小區(qū)在開發(fā)的時(shí)候要?jiǎng)澇鲆粔K作為配套的建立小區(qū)的幼兒園、小學(xué)等但當(dāng)時(shí)應(yīng)該是劃撥的、公益性的但上這個(gè)政策不一定得到落實(shí)；又比方湖州的規(guī)定直接推定所有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。但是中國(guó)不行！在中國(guó)你說這個(gè)東西法定共有的話開發(fā)商在施工的時(shí)候就沒有積極性了因此它會(huì)影響到小區(qū)的多元化、個(gè)性化、豐富化。但這里面爭(zhēng)議很大因?yàn)槲餀?quán)法沒有解決這個(gè)問題。最后還是認(rèn)定為全體業(yè)主共有。后來因?yàn)榈谌龢敲娣e很大開發(fā)商想想可惜啊給它加玻璃隔成可用空間后來就出租了一年20多萬的租金租給一個(gè)通信后來業(yè)主不服要求確權(quán)。建筑物本來是這樣的或者公共設(shè)施本來是這樣的最后不一樣了。所以開發(fā)商容易做出一些性缺乏的夸張宣傳與日后建成的房屋有落差。大家知道商品房的預(yù)售因?yàn)闆]有一個(gè)現(xiàn)房大多數(shù)時(shí)候僅提供一個(gè)樣板房房屋的款式、構(gòu)造、建材等等都無法現(xiàn)場(chǎng)檢視。〞的合同法也明確規(guī)定假設(shè)你不披露一件事情而你知道而你不披露的這件事情一旦披露會(huì)影響對(duì)方、糾正對(duì)方作為成立合同的一項(xiàng)根底性假定存在錯(cuò)誤。?消法?第8條規(guī)定消費(fèi)者享有知情權(quán)即“消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)置、使用的商品或者承受的效勞的情況的權(quán)利。當(dāng)然我們的?合同法?對(duì)這個(gè)注意審查義務(wù)已經(jīng)大大減緩了。否那么就是買者自身的注意義務(wù)。開發(fā)商沒有填寫編就是用一種方式告訴購(gòu)房者商可能沒有預(yù)售容許證購(gòu)房者應(yīng)該問一問。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地的級(jí)以上人民房地產(chǎn)開發(fā)主部門和負(fù)責(zé)土地理工作的部門備案。〞根據(jù)該條規(guī)定沒有預(yù)售容許證而成心隱瞞或者提供虛假的預(yù)售容許證證明的可以懇求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償。就是說原那么上不能說一般房屋買賣里面差價(jià)也可以作為合同無效以后的損害賠償。一種觀點(diǎn)是賠償信賴?yán)娌话ǚ课菰鲋挡顑r(jià)；另一種觀點(diǎn)是違約以后可以支持差價(jià)。但我們?cè)趯?shí)務(wù)中我們?cè)诤贤ЯΨ矫姹M可能維持它的效力。因?yàn)楸O(jiān)措施可以通過很多種手段來施行特別適宜用行政手段去實(shí)現(xiàn)它不適宜用民事合同的效力來落實(shí)。〞這里面涉及到行政監(jiān)和合同效力的關(guān)系問題。最早發(fā)現(xiàn)是在檢的一個(gè)抗訴案件里黑龍江海外總訴哈爾濱深圳深業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商品房買賣合同糾紛案認(rèn)為?商品房買賣合同解釋?其實(shí)很明確的提出：?房地產(chǎn)理法?第44條是個(gè)理性規(guī)定實(shí)行預(yù)售容許證制度是落實(shí)的制手段對(duì)來說就是看你有沒有預(yù)售容許證我只審查這個(gè)。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建立。主要有四個(gè)問題：第一個(gè)問題：預(yù)售容許合同的效力問題。還有?買賣合同解釋?第9條、0條涉及到的“一物數(shù)賣〞問題我后面會(huì)講到〕這個(gè)規(guī)那么也是一個(gè)不可思議的一個(gè)規(guī)那么。我原來在民一庭的時(shí)候我們判過好幾個(gè)這樣的案件。我給你發(fā)理解除你沒有任何回應(yīng)。解除權(quán)的行使一定要符合合同解除的法定或約定條件發(fā)出解除是行使解除權(quán)的形式但你發(fā)出解除并不能推定你享有解除權(quán)。〞該條規(guī)定解除合同的異議是三個(gè)月這是一個(gè)非?？膳碌囊?guī)那么這個(gè)規(guī)那么肯定會(huì)被去除。在二手房即使我知道你的房子要賣給張三我就不能來買了嗎？我當(dāng)然可以來買對(duì)不對(duì)?但在開發(fā)商這個(gè)一級(jí)里面是不可以的直接推定為“惡意串通〞。另外還有懲罰性賠償、對(duì)惡意串通的擴(kuò)大解釋。所以我說民是一個(gè)純粹的民法、純粹民法而它是一個(gè)特別民法它的政策面向比較強(qiáng)。至于二手房法律規(guī)那么和一般的房屋買賣根本上是一樣的。所以我們認(rèn)為假設(shè)有證據(jù)證明當(dāng)事人是一個(gè)炒房者那可能會(huì)很難獲得支持。所有合同法律制度包括違約責(zé)任、債的保全等等目的都在于要確保債這一信譽(yù)能否實(shí)現(xiàn)。不能因?yàn)橛行抡笪叶疾荒苜?zèng)與了以房抵債一律不允許了。有的人會(huì)不會(huì)采取以房抵債、贈(zèng)與等方式來躲避房產(chǎn)新證。但是這也是新政之后產(chǎn)生的一類糾紛。只有在改變法定的情況下我們才有可能考慮個(gè)案是否有必要進(jìn)展調(diào)整。第三類因房產(chǎn)新政的信貸政策及稅款的調(diào)整引發(fā)的糾紛。新政出臺(tái)的目的是控制房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)要下降。我們有一個(gè)典型的案例：買受人和開發(fā)商簽協(xié)議的時(shí)候講到的是貸款。首先你的合同一定要約定采用貸款、按揭貸款的方式或者是抵押貸款的方式來付款。還有一種需要注意高院的沒有寫出來但是有這層意思〕：委托拍賣的房屋不受限購(gòu)、禁購(gòu)的限制拍賣這塊是不受新政限制的。但是高院的不是這樣的這是新政下導(dǎo)致的一個(gè)負(fù)效應(yīng)。因?yàn)橄鄬?duì)方以為是與他交易你不能說是與你交易要保護(hù)好心的第三人。我們高院的是：你一旦借別人之名來躲避新政買房子懇求確認(rèn)你是房屋所有權(quán)人我們不予支持。高院?指導(dǎo)?條明確“認(rèn)定相關(guān)房屋買賣合同效力時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照法律、行政法規(guī)和解釋的規(guī)定；只有明確存在法定無效情形的才可以認(rèn)定合同無效〞。高院?指導(dǎo)?第7條：“調(diào)控政策施行后因一方當(dāng)事人隱瞞或虛構(gòu)情況導(dǎo)致訂立的合同違犯調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行另一方當(dāng)事人懇求依法變更或撤銷合同并要求對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)其因此所受損失的可予以支持。德國(guó)法上這兩個(gè)不可以并存但是我們的合同法是可以的。高院?指導(dǎo)?第6條、第7條就是根據(jù)締約時(shí)間：新政之前簽訂的合同可以適用不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由允許解除合同可以懇求返還定金和首付款它參照的就是?商品房買賣合同解釋?中的兩個(gè)“不可歸責(zé)于〞同時(shí)它又適用了?合同法?第5條確立的公平原那么和?合同法?第97條合同解除的法律后果。這與大陸法系完全不一樣。不可歸責(zé)于我的原因?qū)е挛覠o法履行合同法律后果是是我的債務(wù)消滅當(dāng)然相應(yīng)地假設(shè)可歸責(zé)于我我就要承擔(dān)違約責(zé)任〕。〞其實(shí)假設(shè)大家仔細(xì)去推敲這個(gè)概念就會(huì)發(fā)現(xiàn)合同法上也是有沖突的。?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?以下簡(jiǎn)稱?商品房買賣合同解釋?〕中也出現(xiàn)“不可歸責(zé)于〞。不知道大家有沒有注意到我們的立法粗糙就粗在從來沒有一個(gè)邏輯的概念。因不可歸責(zé)于受托人的事由委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報(bào)酬。當(dāng)時(shí)?結(jié)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約?和?國(guó)際貨物商事合同通那么?是我們?合同法?抄襲的主要對(duì)象這兩類協(xié)議主要適用于國(guó)際貿(mào)易的領(lǐng)域那當(dāng)然實(shí)行嚴(yán)格責(zé)任了我不你有沒有其別人的原因或者有沒有過錯(cuò)你違約了你就承擔(dān)責(zé)任。所以在一個(gè)的立法體制上只有在過錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原那么的條件下才有必要去強(qiáng)調(diào)是可歸責(zé)于當(dāng)事人還是不可歸責(zé)于當(dāng)事人。大家肯定會(huì)注意到與我們?合同法?的區(qū)別了。所以債法上的債務(wù)不履行在我們大陸就變成了違約責(zé)任其實(shí)這個(gè)概念是不一樣的我們姑且認(rèn)為它是一樣的。不可歸責(zé)是概念？它與情勢(shì)變更是關(guān)系？與歸責(zé)是關(guān)系？不知道大家有沒有深化去考慮這個(gè)概念實(shí)際上不可歸責(zé)于誰誰誰的事由可歸責(zé)于誰誰誰的事由都是債務(wù)不履行上的一個(gè)概念。在主觀上也有兩種形態(tài)：一種是單方躲避法律就是說我可能不符合法律購(gòu)房的條件所以我制造一些假的材料交給開發(fā)商去簽訂這個(gè)協(xié)議；另一種是雙方合謀即雙方都知道或者一方教另一方如何做。禁購(gòu)、限購(gòu)是法律上不能還是上不能？是上不能不是法律上不能。第四在合理的分?jǐn)倱p失這個(gè)層面一旦允許你解除合同那你不能說我一點(diǎn)損失沒有凈身而退對(duì)不對(duì)？這就涉及到合同解除以后當(dāng)事人應(yīng)該支付必要的合理的中介費(fèi)用和報(bào)酬問題涉及到對(duì)開發(fā)商和利益損失的分?jǐn)?。如北京一中院非常明確的認(rèn)為有些情況下比方第二類的行政手段限購(gòu)、禁購(gòu)〕就是不可抗力。因?yàn)檫@個(gè)調(diào)