【正文】 所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！笔紫龋凑铡冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)人是買受人，出賣人只是協(xié)助辦理義務(wù)，而司法解釋中本條的規(guī)定將辦理房屋權(quán)屬證書的主要義務(wù)歸結(jié)于出賣人，違背了上述行政法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的原則，對(duì)出賣人不公。其次，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，按照權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的工作時(shí)限，對(duì)于預(yù)售商品房而言，買受人取得小產(chǎn)權(quán)證的合法期限為：竣工后3個(gè)月初始登記申請(qǐng)期+7天初始登記受理期+30天大產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期+90天轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)期+7天轉(zhuǎn)移登記受理期+30天小產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期共計(jì)254天。這還不包括一旦需要補(bǔ)辦規(guī)劃和土地出讓手續(xù)以及房管部門超過(guò)規(guī)定期限辦事的情形，因此，該條的規(guī)定缺乏現(xiàn)實(shí)中的可操作性。最后，現(xiàn)實(shí)中，有一種普遍存在的情況是：貸款購(gòu)房的買受人，不交納相關(guān)稅費(fèi)，使得出賣人無(wú)法協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書，由于沒(méi)有房屋權(quán)屬證書，無(wú)法辦理抵押登記，出賣人作為貸款擔(dān)保人，就要一直為買受人提供擔(dān)保，承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，目前尚無(wú)任何明確的法律規(guī)定，來(lái)保護(hù)出賣人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。關(guān)于買賣合同終止后的房款處理的規(guī)定司法解釋第二十五條規(guī)定“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！北緱l中規(guī)定了在三種（合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷、解除）情形下，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款的本金及利息返還買受人，但未對(duì)造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說(shuō)明。在實(shí)際操作中，既有因出賣人缺少或編造政府有關(guān)許可證明，導(dǎo)致合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷、解除的，也有不少是購(gòu)房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對(duì)所購(gòu)房屋主張權(quán)利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任（包括損失賠償責(zé)任）的情況下，僅要求“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對(duì)出賣人合法權(quán)益的保護(hù)，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責(zé)任，在執(zhí)行中，將會(huì)遇到很大的困難。關(guān)于司法解釋效力的規(guī)定司法解釋第二十八條規(guī)定“本解釋自2003年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。”該司法解釋基于社會(huì)上近期以來(lái)關(guān)于對(duì)購(gòu)房人作為弱勢(shì)群體要加大保護(hù)力度的呼聲，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，通過(guò)加重一方責(zé)任、擴(kuò)大一方義務(wù)，來(lái)對(duì)另一方進(jìn)行司法救濟(jì)，實(shí)際上更像一部新法，而并非僅僅是原有法律的解釋。開(kāi)發(fā)商固然可以以司法解釋為參考和指針，對(duì)今后的工作做出相應(yīng)的安排，但是司法解釋卻又規(guī)定了溯及既往的效力，則使得開(kāi)發(fā)商對(duì)以往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目幾乎無(wú)法亡羊補(bǔ)牢，從而面臨巨大的訴訟壓力。四、面對(duì)司法解釋如何防范商品房買賣合同糾紛（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)司法解釋應(yīng)如何防范糾紛對(duì)于上述司法解釋已做了明確規(guī)定的地方，無(wú)論它對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是有利還是不利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都只能作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)中必須遵循的準(zhǔn)則切實(shí)加以履行，以使自身的行為符合司法解釋的要求，避免違法情形的發(fā)生，比如，已經(jīng)對(duì)外預(yù)售房屋而現(xiàn)在還沒(méi)有預(yù)售許可證的企業(yè)，盡快取得預(yù)售許可證就是企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。而對(duì)于司法解釋中多處存在的規(guī)定的尚不明確，屬于法官辦案中自由裁量的條款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則需要利用“法不禁止即自由”的基本法理，妥善加以利用，既要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益又不能違反司法解釋的規(guī)定，在經(jīng)營(yíng)中掌握法律的底線，最大限度地防范糾紛。銷售廣告司法解釋第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！贝藯l規(guī)定中“說(shuō)明和允諾具體確定”、“有重大影響”等表述目前尚沒(méi)有具體的量化及判定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在做廣告時(shí)，對(duì)于自己沒(méi)有把握做到的承諾要盡量采取一些模糊性的處理，比如“高檔社區(qū)”、“升值潛力無(wú)限”、“交通十分便捷”等廣告詞就屬于非具體確定的表述，由于缺乏明確的評(píng)判依據(jù)，而很難作為要約加以認(rèn)定。如何在認(rèn)購(gòu)書中約定定金條款司法解釋第四條規(guī)定，“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！币话阏J(rèn)為，購(gòu)房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。但對(duì)于何時(shí)適用定金罰則？什么是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由？司法解釋沒(méi)有明確，實(shí)踐中則存在著兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購(gòu)房人不與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認(rèn)購(gòu)書的約定，開(kāi)發(fā)商就可以沒(méi)收定金；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要購(gòu)房人按期前去簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房人即履行了認(rèn)購(gòu)書中的簽訂本約的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。其實(shí)，這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。按照第一種觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議，只要購(gòu)房人不能接受，開(kāi)發(fā)商就可堂而皇之地沒(méi)收定金，而按照第二種觀點(diǎn)，則會(huì)出現(xiàn)只要購(gòu)房人前去售樓處簽約，即使購(gòu)房人漫天要價(jià)，開(kāi)發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金。這同樣有違公平原則，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。從客觀的角度來(lái)解釋，定金罰則的適用條件應(yīng)是：如果因?yàn)楹贤环綗o(wú)故不履行在認(rèn)購(gòu)書中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變?cè)谡J(rèn)購(gòu)書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無(wú)法簽訂，應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽?，或無(wú)法預(yù)見(jiàn)的客觀情勢(shì)的變化，或雙方就認(rèn)購(gòu)書中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)，減少爭(zhēng)議的角度出發(fā)，建議開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書的同時(shí)，向購(gòu)房人出示開(kāi)發(fā)商已擬好的《商品房買賣合同》，同時(shí)在認(rèn)購(gòu)書中明確約定：“在本認(rèn)購(gòu)書簽訂的過(guò)程中，雙方已對(duì)雙方待簽的商品房買賣合同進(jìn)行了初步審查，且雙方均無(wú)異議。任何一方不在認(rèn)購(gòu)書約定的地點(diǎn)和期限內(nèi)，與另一方簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并對(duì)其適用定金罰則。”如何約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題司法解釋第十三條規(guī)定了“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！焙沃^“嚴(yán)重影響正常居住使用？”司法解釋將其納入了法官自由裁量權(quán)的范圍，由此使退房的條件增加了諸多變數(shù)，包括了主觀因素，比如墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，從買受人角度看，均可認(rèn)為是“嚴(yán)重影響正常居住使用?！币虼耍瑸榱嘶夂蜏p少這種風(fēng)險(xiǎn)，建議開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同中通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)于嚴(yán)重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問(wèn)題的情形作出具體約定，比如可以采取列舉式的約定，將上述表面瑕疵的質(zhì)量問(wèn)題排斥在法官的自由裁量權(quán)限范圍之外。如何約定因購(gòu)房貸款合同未能訂立而導(dǎo)致購(gòu)房合同不能履行的處理問(wèn)題司法解釋第二十三條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人?！庇捎诒緱l中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”司法解釋未作詳解，因而買賣雙方在此問(wèn)題上極易產(chǎn)生糾紛。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利益保障的角度出發(fā)，建議開(kāi)發(fā)商將實(shí)踐中因買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件未通過(guò)貸款銀行的審核，而導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立的，約定為出賣人有權(quán)請(qǐng)求解除合同的情形，從而將其排斥在“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”之外。（二）商品房買受人面對(duì)司法解釋應(yīng)如何防范糾紛據(jù)該司法解釋，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：購(gòu)房前應(yīng)先驗(yàn)看開(kāi)發(fā)商的“五證”、“兩書”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房（預(yù)）銷售許可證》；“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。慎交定金，支付定金前應(yīng)在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應(yīng)在商品房認(rèn)購(gòu)書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)無(wú)條件返還定金。在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書前，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購(gòu)房意圖不符的條款，如無(wú)異議，應(yīng)要求復(fù)印作為認(rèn)購(gòu)書附件，以免將來(lái)正式簽約時(shí)就商品房買賣合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭(zhēng)。在商品房認(rèn)購(gòu)書中應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商擅自將商品房另售他人的賠償條款。全面理解開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳，謹(jǐn)防廣告宣傳的誤導(dǎo)，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。對(duì)商品房的質(zhì)量、交房條件、交房期限、購(gòu)房貸款事宜、基礎(chǔ)配套設(shè)施、辦證期限、辦證費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開(kāi)發(fā)商推諉扯皮。對(duì)開(kāi)發(fā)商的違約情形及賠償責(zé)任，應(yīng)采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細(xì)說(shuō)明，堅(jiān)決杜絕模糊性的表述，避免日后產(chǎn)生模棱兩可的理解。商品房是城市家庭中最為昂貴的特殊商品，這種消費(fèi)應(yīng)該是一種理性消費(fèi)。作為理性、成熟的購(gòu)房者，只有運(yùn)用法律知識(shí)和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動(dòng)，規(guī)避、化解風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。結(jié)束語(yǔ)本文闡述了商品房買賣合同糾紛的相關(guān)概念及糾紛產(chǎn)生的原因，列舉了解決商品房買賣合同糾紛的法律方式和法律依據(jù)，對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》實(shí)施后給商品房買賣合同糾紛雙方當(dāng)事人帶來(lái)的不同影響作了粗略的分析，并對(duì)雙方當(dāng)事人如何防范糾紛提出了建議。從個(gè)案角度解決商品房買賣合同糾紛并不是最終目的，最大限度地防范糾紛的發(fā)生，才是撰寫本文的初衷。由于本人水平有限，因此在本文中僅針對(duì)商品房買賣合同糾紛的防范作了粗淺的分析，以求拋磚引玉，論述中難免掛一漏萬(wàn)，觀點(diǎn)上也未必全面、準(zhǔn)確，敬請(qǐng)前輩師長(zhǎng)斧正。參考文獻(xiàn)程信和 劉國(guó)臻《房地產(chǎn)法學(xué)》—21世紀(jì)法學(xué)系列教材，北京大學(xué)出版社2003年出版。洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處，《房產(chǎn)交易指導(dǎo)手冊(cè)》，2004年出版。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，2003年頒布。陳小平《房地產(chǎn)金融理論與實(shí)務(wù)手冊(cè)》，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行河南省分行房地產(chǎn)信貸部，1998年出版。趙旭東《合同法學(xué)》—教育部人才培養(yǎng)模式改革和開(kāi)放教育試點(diǎn)法學(xué)教材，中央廣播電視大學(xué)出版社，2002年出版。陸克華《房地產(chǎn)基本制度與政策》—中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2003年出版。