論商品房包銷行為的法律問題-資料下載頁
2025-01-01 06:29本頁面
【正文】 由于商品房銷售本身的不確定性和包銷行為的本身風險，實踐中是很難區(qū)分且做到公平合理的，可行的辦法是在包銷合同里直接約定。如果包銷合同里沒有約定或者過于簡單化，那么，根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點，應參照包銷人已出售的商品房的平均價格予以賠償。如果包銷人尚未出售，則應參照市場同等商品房的銷售價格，對包銷人的損失予以賠償?！ 」P者贊同該觀點的前半部分，但對后半部分的解釋，還有待商榷。筆者從三個方面來分析?！ ∑湟?，房地產(chǎn)市場疲軟，存在商品房滯銷風險。則包銷人從自己利益出發(fā)，顯然會調(diào)低商品房銷售價格，有可能低于包銷基價。那么，此時開發(fā)商從自己利益考慮，擅自出售本應由包銷人銷售的商品房，參照市場同等商品房的銷售價格，對包銷人損失予以賠償，還是比較公平合理的，但我們認為，該參照價不能低于開發(fā)商的銷售價格?！ ∑涠康禺a(chǎn)市場高漲，開發(fā)商不存在商品房銷售不出去的風險，所以一般不會發(fā)生該類情況。但如果開發(fā)商急需大筆錢，比如說因投資出現(xiàn)失誤、其它項目迫切需要大筆現(xiàn)金等，在與包銷人協(xié)商無法達成一致下，開發(fā)商自然會采取降價措施出售商品房以便盡可能在短時間內(nèi)籌集到大筆資金。此時，再以參照市場同等商品房的銷售價格來賠償包銷人的損失，對包銷人顯然是不公平的。筆者以為，應以包銷人的最近銷售價格的平均值予以賠償，這樣才比較公平合理?！ ∑淙p方在簽訂包銷合同時，房地產(chǎn)市場疲軟或走勢不明朗，開發(fā)商為盡快將商品房銷售出去，就會給予包銷人較大的利潤留成。但包銷合同履行過程中，房地產(chǎn)市場反彈，開始出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定地增長，甚至出現(xiàn)供不應求情況。此時，開發(fā)商就會發(fā)現(xiàn)包銷人得利太快，覺得自己吃了大虧，希望能與包銷人達成補充協(xié)議，但包銷人顯然不會同意，于是開發(fā)商就會擅自自銷，即所謂的嫉妒型自銷。 由于該行為的出現(xiàn)，純粹是開發(fā)商違約并獲利，因此，筆者認為，應將開發(fā)商所獲利全部返還給包銷人，并應責令他承擔較嚴厲的違約責任。 六、商品房包銷中的稅金問題 在商品房包銷中，涉及稅金有兩個問題： 一是開發(fā)商與包銷人對外銷售中的稅金問題。包銷人將商品房以開發(fā)商的名義銷售給購房者，相互之間均產(chǎn)生稅金，開發(fā)商依法繳納營業(yè)稅，購房者依法繳納契稅。但實踐中，開發(fā)商與包銷人會利用包銷行為來逃避稅金，這是違法行為。 舉個案例。購房者胡某與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房認購書，認購商品房一套，約定房價為45萬元。胡某與該商品房的包銷人某置業(yè)公司簽訂了商品房預售合同，并按約支付了房款45萬元給包銷人，后胡某又與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，約定房價為38萬元，某房產(chǎn)公司交付了商品房。胡某住入該房后，以包銷人無預售主體資格為理由，向法院提起訴訟，要求判定與其簽訂的商品房預售合同無效，要求包銷人返還多收的房款7 萬元并賠償利息損失。一、二審法院審理后都認為：胡某與開發(fā)商簽訂的商品房訂購書，是真實有效的，包銷人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預售合同是無效的，胡某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中將房價寫成38萬是偷逃稅收的行為，除房價條款無效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實際住入該房，故胡某要求返還7 萬元和賠償利息損失訴請不予支持。本案當事人在商品房交易中少繳稅費應當補繳?！ 《情_發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔問題。開發(fā)商將商品房交由包銷人銷售，只是一種委托行為，商品房的所有權和使用權并沒有轉移，不屬于銷售行為，因此不發(fā)生稅金繳納是否問題。包銷期限屆滿后，包銷人根據(jù)包銷合同約定應承購包銷所剩商品房，此時，包銷人與開發(fā)商之間就發(fā)生了直接的買賣關系，作為商品房的買賣雙方，就應當依法納稅。文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）第 8 頁 共 8 頁
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