論商品房包銷(xiāo)行為的法律問(wèn)題-資料下載頁(yè)
2025-01-01 06:29本頁(yè)面
【正文】 由于商品房銷(xiāo)售本身的不確定性和包銷(xiāo)行為的本身風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中是很難區(qū)分且做到公平合理的，可行的辦法是在包銷(xiāo)合同里直接約定。如果包銷(xiāo)合同里沒(méi)有約定或者過(guò)于簡(jiǎn)單化，那么，根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，應(yīng)參照包銷(xiāo)人已出售的商品房的平均價(jià)格予以賠償。如果包銷(xiāo)人尚未出售，則應(yīng)參照市場(chǎng)同等商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)包銷(xiāo)人的損失予以賠償?！ 」P者贊同該觀點(diǎn)的前半部分，但對(duì)后半部分的解釋?zhuān)€有待商榷。筆者從三個(gè)方面來(lái)分析?！ ∑湟?，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，存在商品房滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。則包銷(xiāo)人從自己利益出發(fā)，顯然會(huì)調(diào)低商品房銷(xiāo)售價(jià)格，有可能低于包銷(xiāo)基價(jià)。那么，此時(shí)開(kāi)發(fā)商從自己利益考慮，擅自出售本應(yīng)由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售的商品房，參照市場(chǎng)同等商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)包銷(xiāo)人損失予以賠償，還是比較公平合理的，但我們認(rèn)為，該參照價(jià)不能低于開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)格?！ ∑涠?，房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，開(kāi)發(fā)商不存在商品房銷(xiāo)售不出去的風(fēng)險(xiǎn)，所以一般不會(huì)發(fā)生該類(lèi)情況。但如果開(kāi)發(fā)商急需大筆錢(qián)，比如說(shuō)因投資出現(xiàn)失誤、其它項(xiàng)目迫切需要大筆現(xiàn)金等，在與包銷(xiāo)人協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致下，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)采取降價(jià)措施出售商品房以便盡可能在短時(shí)間內(nèi)籌集到大筆資金。此時(shí)，再以參照市場(chǎng)同等商品房的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)賠償包銷(xiāo)人的損失，對(duì)包銷(xiāo)人顯然是不公平的。筆者以為，應(yīng)以包銷(xiāo)人的最近銷(xiāo)售價(jià)格的平均值予以賠償，這樣才比較公平合理。 其三，雙方在簽訂包銷(xiāo)合同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟或走勢(shì)不明朗，開(kāi)發(fā)商為盡快將商品房銷(xiāo)售出去，就會(huì)給予包銷(xiāo)人較大的利潤(rùn)留成。但包銷(xiāo)合同履行過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈，開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求情況。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)發(fā)現(xiàn)包銷(xiāo)人得利太快，覺(jué)得自己吃了大虧，希望能與包銷(xiāo)人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，但包銷(xiāo)人顯然不會(huì)同意，于是開(kāi)發(fā)商就會(huì)擅自自銷(xiāo)，即所謂的嫉妒型自銷(xiāo)。 由于該行為的出現(xiàn)，純粹是開(kāi)發(fā)商違約并獲利，因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)將開(kāi)發(fā)商所獲利全部返還給包銷(xiāo)人，并應(yīng)責(zé)令他承擔(dān)較嚴(yán)厲的違約責(zé)任。 六、商品房包銷(xiāo)中的稅金問(wèn)題 在商品房包銷(xiāo)中，涉及稅金有兩個(gè)問(wèn)題： 一是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人對(duì)外銷(xiāo)售中的稅金問(wèn)題。包銷(xiāo)人將商品房以開(kāi)發(fā)商的名義銷(xiāo)售給購(gòu)房者，相互之間均產(chǎn)生稅金，開(kāi)發(fā)商依法繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者依法繳納契稅。但實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人會(huì)利用包銷(xiāo)行為來(lái)逃避稅金，這是違法行為。 舉個(gè)案例。購(gòu)房者胡某與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)商品房一套，約定房?jī)r(jià)為45萬(wàn)元。胡某與該商品房的包銷(xiāo)人某置業(yè)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，并按約支付了房款45萬(wàn)元給包銷(xiāo)人，后胡某又與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定房?jī)r(jià)為38萬(wàn)元，某房產(chǎn)公司交付了商品房。胡某住入該房后，以包銷(xiāo)人無(wú)預(yù)售主體資格為理由，向法院提起訴訟，要求判定與其簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，要求包銷(xiāo)人返還多收的房款7 萬(wàn)元并賠償利息損失。一、二審法院審理后都認(rèn)為：胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房訂購(gòu)書(shū)，是真實(shí)有效的，包銷(xiāo)人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的，胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中將房?jī)r(jià)寫(xiě)成38萬(wàn)是偷逃稅收的行為，除房?jī)r(jià)條款無(wú)效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實(shí)際住入該房，故胡某要求返還7 萬(wàn)元和賠償利息損失訴請(qǐng)不予支持。本案當(dāng)事人在商品房交易中少繳稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳?！ 《情_(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的稅金承擔(dān)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商將商品房交由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售，只是一種委托行為，商品房的所有權(quán)和使用權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，不屬于銷(xiāo)售行為，因此不發(fā)生稅金繳納是否問(wèn)題。包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)后，包銷(xiāo)人根據(jù)包銷(xiāo)合同約定應(yīng)承購(gòu)包銷(xiāo)所剩商品房，此時(shí)，包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間就發(fā)生了直接的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，作為商品房的買(mǎi)賣(mài)雙方，就應(yīng)當(dāng)依法納稅。文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢(xún)，就上中顧法律網(wǎng)）第 8 頁(yè) 共 8 頁(yè)
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