淺析商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的法律問題畢業(yè)論文-資料下載頁(yè)
2025-05-14 12:07本頁(yè)面
【正文】 完善我國(guó)商品房認(rèn)購(gòu)書的法律思考 商品房認(rèn)購(gòu)書存在的合理性商品房認(rèn)購(gòu)書作為商品房買賣正式交易的一種預(yù)約，在房地產(chǎn)市場(chǎng)使用多年。由于我國(guó)現(xiàn)行法律沒有對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)作出明確規(guī)定，對(duì)其的性質(zhì)和效力還存在較大的爭(zhēng)議。特別是在實(shí)際中由于房地產(chǎn)交易雙方信息不對(duì)稱，認(rèn)購(gòu)人因諸多原因定金被沒收，或開發(fā)商任意抬高房?jī)r(jià)、任意撕毀商品房認(rèn)購(gòu)書導(dǎo)致的情況屢見不鮮。有人認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書很容易成為開發(fā)商精心策劃的“陷阱”，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)逐步取消商品房認(rèn)購(gòu)書。而我認(rèn)為這種因噎廢食、一味否定商品房認(rèn)購(gòu)書的觀點(diǎn)失之片面。從前述商品房認(rèn)購(gòu)書的產(chǎn)生原因來看，商品房認(rèn)購(gòu)書有其存在的合理性，對(duì)于認(rèn)購(gòu)人亦有其有利的一面，在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書后，認(rèn)購(gòu)人對(duì)選定的房屋有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，而開發(fā)商承擔(dān)保留該房屋的義務(wù)，在市場(chǎng)整體情況表現(xiàn)為賣方市場(chǎng)或樓盤特別熱銷時(shí)，開發(fā)商對(duì)認(rèn)購(gòu)人所負(fù)義務(wù)體現(xiàn)較明顯。 建立和完善預(yù)約制度如果要避免和防范商品房認(rèn)購(gòu)書的弊端，則應(yīng)將其納入法律調(diào)整的范圍。如目前最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定已逐步解決開發(fā)商侵吞定金的問題。至于簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)信息不對(duì)稱的問題，可以通過強(qiáng)制信息披露的規(guī)定來解決。但解決商品房認(rèn)購(gòu)書糾紛最關(guān)鍵的是要建立完善我國(guó)預(yù)約制度，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書只是預(yù)約在商品房買賣交易中的具體表現(xiàn)形式。如果沒有預(yù)約制度，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書的法律規(guī)制則成為了無源之水。如果沒有預(yù)約制度的立法，則對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書的法律規(guī)制則成為了無源之水。預(yù)約在實(shí)踐中頗為常見，因預(yù)約引起的糾紛普遍存在，但《合同法》等民事基本法律對(duì)此種合同的規(guī)范卻是空白。鑒于市場(chǎng)交易的逐步發(fā)達(dá)，人們對(duì)交易意識(shí)、交易方式、交易機(jī)會(huì)和交易成本的意識(shí)也逐漸提高。民法應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，相應(yīng)的進(jìn)行完善，保護(hù)進(jìn)步的交易理念。從各國(guó)民法改革的發(fā)展趨勢(shì)看，承認(rèn)契約法結(jié)構(gòu)的開放性，促進(jìn)交易和保護(hù)交易成為契約法的主題，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)當(dāng)事人間為訂立正式的協(xié)議而作出的種種安排。從某種意義上講，預(yù)約的訂立重在建立當(dāng)事人之間的信用關(guān)系。因此，建立和完善預(yù)約制度對(duì)于促進(jìn)交易和保障交易安全都是十分必要的。更重要的是，在立法上明確承認(rèn)預(yù)約的效力，可以完善契約法體系的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。由于預(yù)約是一種合同，在我國(guó)建立預(yù)約制度，應(yīng)當(dāng)是在合同法的框架內(nèi)建立。由于預(yù)約合同不是類型化交易形式，因而不宜作為典型合同規(guī)定在合同法分則中，而應(yīng)將預(yù)約合同理解為與所有的典型合同相關(guān)的訂約程序，除了因其特性而不能適用于預(yù)約合同的規(guī)定以外，應(yīng)適用關(guān)于一般契約的規(guī)定。在合同法的完善中，應(yīng)當(dāng)增加預(yù)約的內(nèi)容，并在體系上擺正預(yù)約的位置，將之放在合同法的總則部分進(jìn)行規(guī)定。關(guān)于違反預(yù)約的救濟(jì)，一般不應(yīng)以強(qiáng)制締約為基本救濟(jì)方式，但在“簽訂本約有必要，履行本約有可能的情況下”，守約方可以請(qǐng)求法院判決強(qiáng)制締結(jié)本約，法院可以依合同法的有關(guān)規(guī)定和慣例補(bǔ)足未決條款，從而實(shí)現(xiàn)達(dá)成本約的目的。參考文獻(xiàn)(一)專著類[1]崔建遠(yuǎn)．合同法[M]．北京：法律出版社，2000．[2]王利明，崔建遠(yuǎn)．合同法新論．總則[M]．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000．[3]宋海萍，何志，畢獻(xiàn)星，高圣平等．合同法總則判解研究與適用[M]．北京：人民法院出版社，2001．[4王利明．合同法研究(1)[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002．[5]林誠(chéng)二．民法理論與問題研究[M]．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000．(二)論文類[6]王崇能．論商品房認(rèn)購(gòu)書的法律意義[J]．福建工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2003，(3)：84—87．[7]譚蓉．淺析商品房銷售中的認(rèn)購(gòu)二F；IN]．人民法院報(bào)．2002—8—6(3)．[8]崔凱．商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)及效力[J]．律師世界，2002(10)：31—35．[9]李偉．房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書法律問題初探[J]．廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2003(7)：63—66．[10]徐武．商品房預(yù)售合同與預(yù)售認(rèn)購(gòu)書的法律分析FJ]．福建廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào)，2004(3)：8—14．[11]唐正榮．商品房預(yù)售合同若干法律問題探析[J]．廣西社會(huì)科學(xué)，2004(6)：77—78．(三)報(bào)紙文章類：[12]最高人民法院民一庭．商品房買賣合同司法解釋問答[Z]．北京：法律出版社，2003．[13]最高人民法院民一庭編著．最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用[Z]，北京：人民法院出版社，2003．致謝首先，本文從論文選題的確定、寫作、修改到最后定稿得到了我的指導(dǎo)老師余老師的悉心指導(dǎo)，提出了很多寶貴建議。這為我本次論文成功提供了不容忽視的幫助，幫助我更順利得完成全文，在此我萬分感謝。另外感謝學(xué)習(xí)和寫作過程中各位同學(xué)的幫助，讓我能夠順利的進(jìn)行資料收集。 吳桓桓2013年5月15日
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