論商品房包銷行為的法律問題-全文預(yù)覽
【正文】 自己出資買下。原因有二：其一，包銷人是以開發(fā)商的名義對外實施廣告宣傳的，對于買受人來說，開發(fā)商才是當事人。此時，買受人應(yīng)將開發(fā)商和包銷人作為共同被告提起訴訟?！ ∪玳_發(fā)商違約，由包銷人承擔責任。當買受人權(quán)利受到侵害時，買受人應(yīng)將開發(fā)商作為被告提起訴訟，無須通知包銷人作為第三人參加訴訟。 那么，包銷人作為第三人在合同里列名，有什么意義呢?對購房人而言，購買的商品房是開發(fā)商的，交款也是給開發(fā)商(包銷人轉(zhuǎn)手)，因此，相應(yīng)承擔責任的主體必然也是開發(fā)商。但是，如果在商品房買賣合同中三方的實體權(quán)利與義務(wù)有明確約定的，只要該約定不與法律法規(guī)、司法解釋相抵觸，那么，應(yīng)當從尊重當事人的意義表示出發(fā)，按照約定的權(quán)利與義務(wù)來確定各方的訴訟地位。 其次，根據(jù)《合同法》第52條及相關(guān)司法解釋，只有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的才可以判定合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條規(guī)定：“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。 有學者認為，根據(jù)建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第10條和第8條規(guī)定，包銷人必須符合法定條件，個人作為包銷人，合同應(yīng)屬無效。法院最后判定，雙方簽訂的包銷協(xié)議書是雙方真實意思表示，合法有效，開發(fā)商應(yīng)返還已付的包銷款并賠償損失。1994年3月，香港房地產(chǎn)商人黃某與上海市某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《太子公寓包銷協(xié)議書》，約定由黃某包銷太子公寓32套外銷房和12個露天車位，開發(fā)公司以售價72%優(yōu)惠作為包銷基價由黃某包銷，由開發(fā)公司負責聯(lián)絡(luò)安排銀行提供不低于樓價50%的按揭予樓宇買受人。開發(fā)商與包銷人的委托授權(quán)行為與第三人買受人無關(guān)，僅僅在開發(fā)商與包銷人之間產(chǎn)生法律效力?！ ￠_發(fā)商與購房者之間的買賣關(guān)系。 第二部分 包銷過程中的法律關(guān)系 開發(fā)商與包銷人之間的商品房買賣代理關(guān)系。根據(jù)《合同法》第7條、第8條、第124條規(guī)定的原則，將包銷合同定性為無名合同。因此，開發(fā)商應(yīng)在合同里盡可能簽訂具體而周密的預(yù)見性控制風險條款，通常采用的做法是分階段實施包銷合同?！ ∨潘?。如銷售價格低于包銷基價，向開發(fā)商補償差額部分。《解釋》第20條規(guī)定：“包銷期滿未銷售的商品房，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》(以下簡稱“解釋”)第20條規(guī)定：“出賣人將其開發(fā)建設(shè)的商品房交由包銷人以出賣人的名義銷售的”。包銷人只能以開發(fā)商的名義進行銷售，并予以辦理相關(guān)手續(xù)如簽訂合同蓋章、辦理所有權(quán)過戶等的配合，即通常意義上的顯明代理關(guān)系。于是包銷就應(yīng)運而生。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第8頁 共8頁 論商品房包銷行為的法律問題 第一部分 商品房包銷行為的法律性質(zhì) 商品房包銷作為房地產(chǎn)市場中的一種新的經(jīng)濟行為，是在上個世紀九十年代初期，從我國的臺灣、香港地區(qū)引進并獲得境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的支持的一種商品房銷售方式。從商品房銷售代理商角度來說，雖然他擁有強大的銷售能力和一定的資金，但要他在短時間內(nèi)拿出巨額資金盤下全部商品房，象其它動產(chǎn)商品那樣進行批發(fā)購銷則是相當困難的，我國對房地產(chǎn)交易實施的登記制度和商品房交易需要辦理的各類交易稅費進一步障礙了商品房批發(fā)購銷行為的產(chǎn)生。包銷人在雙方約定的合同期限內(nèi)享有銷售代理權(quán)并有權(quán)獲得包銷基價與銷售價之間的差價。第27條：“受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況”。一般的包銷合同里，雙方對此都有明確的約定。開發(fā)商將商品房以包銷基價交由包銷人銷
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