個(gè)人房屋按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2025-07-19 05:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 當(dāng)購房人逾期未還款構(gòu)成違約時(shí),開發(fā)商優(yōu)先無條件回購，資金優(yōu)先償還銀行利息,銀行依法處分抵押房產(chǎn)（一） 個(gè)人住房按揭貸款中的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在個(gè)人住房按揭中 銀行風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不在，形式多樣化，開發(fā)商、借款人一旦違約危及銀行信貸資金安全，損害銀行合法權(quán)益。開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)“假按揭”通常采用的方式是開發(fā)商利用其公司員工作為購房人或者虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與自己公司簽訂不真實(shí)、虛假的房屋買賣合同，再以這些購房人向商業(yè)銀行申請(qǐng)按揭貸款，從而套取資金。“假按揭”的主要表現(xiàn)形式通常有以下幾種：◆ 開發(fā)商放棄運(yùn)作房產(chǎn)項(xiàng)目，以惡意騙取資金為目的形成的詐騙型“假按揭”?！?開發(fā)商為解決資金短缺，以臨時(shí)套取資金周轉(zhuǎn)為目的形成的貸款型“假按揭”。(案例）◆ 開發(fā)商與承建商債權(quán)債務(wù)抵沖形成的拋售型“假按揭”?！?開發(fā)商與購房人相互串通，采用按揭返租的方式以融資為目的融資型“假按揭”?！?購房人與開發(fā)商相互串通，規(guī)避首付款不足或者零首付型“假按揭”。（案例）購房人（借款人）的風(fēng)險(xiǎn)◆ 購房人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)履行按揭貸款協(xié)議。◆ 購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。◆ 購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個(gè)人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。瓦倫汀案例銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)◆ 銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行貸款審核操作規(guī)程?！?銀行貸款審查中注重審查申請(qǐng)資料的合規(guī)性忽視其真實(shí)性。◆ 銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當(dāng)事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此簽章問題顯得異常重要）從而危及銀行權(quán)益。其它方因素的風(fēng)險(xiǎn)在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi)，由于國家政策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。（二）住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施 項(xiàng)目準(zhǔn)入方面選：選擇品牌良好、資金實(shí)力雄厚、無不良信用記錄的開發(fā)商和市場定位準(zhǔn)確、有一定競爭能力的樓盤項(xiàng)目；重點(diǎn)選擇公司治理機(jī)制良好，財(cái)務(wù)狀況正常的開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目。查：加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)或高級(jí)管理人員在其他企業(yè)任職情況的調(diào)查和了解。 項(xiàng)目準(zhǔn)入方面看：對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢、銷售不佳或外觀、建筑質(zhì)量較差、小區(qū)配套設(shè)施不完備、功能滯后的樓盤應(yīng)審慎介入。審：審核房地產(chǎn)按揭貸款項(xiàng)目的準(zhǔn)入時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)分析按揭貸款項(xiàng)目的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。要對(duì)開發(fā)商實(shí)力和以往經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行調(diào)查分析，加強(qiáng)對(duì)于開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目合規(guī)性、項(xiàng)目資金到位情況、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度等分析，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。此外，還應(yīng)從樓盤
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