法律知識(shí)防范評(píng)析個(gè)人住房按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)的-文庫(kù)吧資料
2025-06-25 15:45本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)保險(xiǎn)。正如前文所述，銀行與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系存在兩種不同的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為最好將二者緊密結(jié)合起來(lái)達(dá)到真正的“雙保險(xiǎn)”的目標(biāo)，從而有效化解銀行風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)任何一方的偏廢都將導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐證明這種模式適應(yīng)了中國(guó)目前的實(shí)際情況，極大促進(jìn)了我國(guó)住房商品化進(jìn)程。 （一）明確開(kāi)發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，確立風(fēng)險(xiǎn)化解啟動(dòng)機(jī)制在香港住房按揭中，銀行與開(kāi)發(fā)商不在任何法律關(guān)系，住房按揭僅限于購(gòu)房人與銀行之間，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。事先對(duì)各種可能產(chǎn)生的銀行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的法律防范可謂明智之舉，這也是維護(hù)銀行信貸債權(quán)的根本所在。如國(guó)家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖給購(gòu)房人一定補(bǔ)償金但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無(wú)法收回的境地；又如，因地震、火災(zāi)等難以預(yù)料的自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無(wú)恢復(fù)原狀之可能或必要時(shí)，雖為房屋進(jìn)行投保但保險(xiǎn)公司因特殊原因破產(chǎn)或無(wú)力支付保險(xiǎn)賠償金從而使銀行權(quán)益受到損害。銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無(wú)效（在合同法中，當(dāng)事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此簽章問(wèn)題顯得異常重要）從而危及銀行權(quán)益。購(gòu)房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個(gè)人收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。（二）來(lái)源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無(wú)力繼續(xù)履行按揭貸款協(xié)議。由于開(kāi)發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購(gòu)房人以開(kāi)發(fā)商違約為由要求解除購(gòu)房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。開(kāi)發(fā)商在取得銀行給予購(gòu)房人的貸款后，用于其他用途或這攜款而逃，此種情況在樓花按揭中產(chǎn)生的概率較大。因此，在個(gè)人住房按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在，并且其來(lái)源多元化，表現(xiàn)形式多樣化。這實(shí)際上是抵押權(quán)人與賣方、抵押人就處分抵押物達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的一種抵押物處分權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為是回購(gòu)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是購(gòu)房人與銀行之間的房屋抵押法律關(guān)系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產(chǎn)生的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（三）開(kāi)發(fā)商與銀行的關(guān)系。其二，三方當(dāng)事人是指開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和銀行。前者是后者的前提，沒(méi)有購(gòu)房合同則必然沒(méi)有按揭貸款合同；按揭貸款合同則是購(gòu)房合同的補(bǔ)充，沒(méi)有按揭貸款合同，購(gòu)房合同就成為履行不能的合同。根據(jù)前述定義，個(gè)人住房按揭最顯著的法律特征是：它涉及二個(gè)合同、三方當(dāng)事人。因此探討和建立一套行之有效的個(gè)人住房按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制顯得十分迫切和必要。然而隨著個(gè)人住方按揭貸款的迅速發(fā)展，這種觀點(diǎn)顯得愈來(lái)愈片面。個(gè)人住房按揭貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業(yè)務(wù)的重要組成部分。因此，自個(gè)人住房按揭產(chǎn)生之日起 ，就大受三方歡迎并不斷發(fā)展完善。作為一種嶄新的融資方式（僅就中國(guó)而言），即為貸款買房子，它是在購(gòu)房人交付銀行規(guī)定的一定比例的購(gòu)房款后，差額部分由銀行提供貸
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