【正文】 發(fā)商的保證地位。　?。ㄒ唬母旧辖鉀Q開發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn) 但對(duì)于開發(fā)普通住宅的開發(fā)商無(wú)疑又成為權(quán)益保障的一大法律問(wèn)題?！　。?）最高人民法院在2004年11月4日頒布并于2005年1月1日實(shí)施的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。 土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。認(rèn)為開發(fā)商只退還首付款的觀點(diǎn)不但混淆了法律關(guān)系，還容易遺漏購(gòu)房人在銀行放款到《商品房買賣合同》解除期間，對(duì)已向銀行償還的月供款所享有的權(quán)利。因此，如上文所述，解除《商品房買賣合同》后，雙方應(yīng)互負(fù)返還義務(wù)，房屋交由開發(fā)商，購(gòu)房人已付的總房款（含銀行貸款部分）應(yīng)返還購(gòu)房人（約定的定金、違約金、損失賠償除外）。從購(gòu)房款的來(lái)源上看似乎應(yīng)該是這樣，但在法律關(guān)系上存在問(wèn)題。開發(fā)商在代償后再向購(gòu)房人追償則有可能落空，而且也使自己在爭(zhēng)議糾紛發(fā)生時(shí)處在了被動(dòng)狀態(tài)。畢竟購(gòu)房人支付的只是首付款，其它款項(xiàng)都是銀行的借款。其次房屋在交付使用后，如果開發(fā)商解除《商品房買賣合同》，需要購(gòu)房人騰空房屋，而購(gòu)房人不配合，也會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行中存在困難。特別是當(dāng)購(gòu)房人下落不明，而房地局又都要求合同雙方共同辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案的注銷手續(xù)，因此開發(fā)商單方通過(guò)正常途徑根本沒(méi)有辦法解除《商品房買賣合同》的預(yù)售備案。問(wèn)題在于如何確保房屋能夠真正回到開發(fā)商的手中?！　。?）解除《商品房買賣合同》后收回房屋的風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)商面臨的選擇有兩條，一是要求購(gòu)房人償還代償銀行借款本息；二是解除與購(gòu)房人的《商品房買賣合同》，收回購(gòu)房人所購(gòu)房屋。銀行的借款可以通過(guò)購(gòu)房人以所購(gòu)房屋設(shè)立抵押進(jìn)行擔(dān)保，在抵押登記之前還可由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，整個(gè)貸款期間銀行的債權(quán)都有合法保障。但實(shí)踐中是否開發(fā)商的損失都能得到有效彌補(bǔ)則不盡然。而且在開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，對(duì)購(gòu)房人的追償工作也會(huì)因上述原因?qū)е码y度加大?！　。?）與購(gòu)房人有關(guān)的其它客觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。 可能是相信開發(fā)商的信用，也可能是對(duì)產(chǎn)權(quán)證的法律作用認(rèn)識(shí)不足，還可能是為了拖延支付契稅和公共維修基金，這部分購(gòu)房人對(duì)于產(chǎn)權(quán)證的辦理表現(xiàn)得異常冷淡，在開發(fā)商具備辦證條件后拒不配合，不按要求提供文件資料和繳納相關(guān)稅費(fèi)，使房產(chǎn)證遲遲不能辦理，抵押登記自然無(wú)法進(jìn)行，開發(fā)商的保證責(zé)任也解除不了?！　。?）拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。 因此，開發(fā)商雖然完成了商品房建設(shè)開發(fā)的使命，但房屋售出后購(gòu)房人能否按時(shí)償還銀行的月供款讓開發(fā)商忐忑不安。在開發(fā)商提供連帶保證責(zé)任期間，讓開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的多數(shù)是由于購(gòu)房人的逾期還款行為。開發(fā)商雖然可以逞一時(shí)銷售之快，一旦出現(xiàn)問(wèn)題最終難免自食苦果。道理雖如此，但事實(shí)上購(gòu)房人的騙貸行為對(duì)開發(fā)商仍有影響。因此，每個(gè)按揭項(xiàng)目中多少都會(huì)存在提供虛假信息資料騙貸的行為?！　。?）購(gòu)房人的騙貸行為。因此，購(gòu)房人原因是開發(fā)商按揭中風(fēng)險(xiǎn)的最大隱患，具體表現(xiàn)在： 銀行畢竟屬于金融機(jī)構(gòu)，且一般與開發(fā)商有著良好的合作關(guān)系，出現(xiàn)上文所述現(xiàn)象并不多見。 從而暫時(shí)避免了銀行因解除貸款合同而與購(gòu)房人發(fā)生直接的沖突，但又不損自己的利益。通常銀行在按揭的借款合同中都會(huì)有解除貸款合同提前收回貸款的約定，如連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月未按期還款等。辦理抵押登記主要當(dāng)事人是銀行和購(gòu)房人，但辦不辦抵押登記對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有絲毫影響，購(gòu)房人更不著急，使開發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間陷在保證責(zé)任的“泥潭”，延長(zhǎng)了開發(fā)商的保證責(zé)任期限，增加了保證承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)踐中開發(fā)商的保證責(zé)任對(duì)銀行往往更具吸引力，購(gòu)房人如逾期還款，相比向購(gòu)房人追償欠款或行使抵押權(quán)而言，從開發(fā)商的賬戶中直接扣收保證金相對(duì)更加簡(jiǎn)單而且有效?！　。?）銀行拖延辦理抵押登記。 而且銀行的放貸結(jié)果并不是確定的，完全有可能受購(gòu)房人資信或政策變動(dòng)影響，導(dǎo)致銀行不按購(gòu)房人要求的金額及年限批準(zhǔn)貸款。眾所周知，資金的保障是開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命線，一旦出現(xiàn)后續(xù)供應(yīng)不足，往往會(huì)讓開發(fā)商陷入困境。而在目前開發(fā)商與銀行的按揭合作協(xié)議中很少有關(guān)于銀行逾期放款的違約責(zé)任，對(duì)于銀行的放款沒(méi)有任何有效約束機(jī)制。而銀行能否如期并按購(gòu)房人要求的金額及年限提供按揭貸款，則需要經(jīng)過(guò)銀行的資料審查及內(nèi)部的審批程序?！　。?）銀行逾期放款或未按購(gòu)房人要求放款。鑒于開發(fā)商與銀行的上述合作關(guān)系，在按揭中，開發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，主要包括： 并要求開發(fā)商按貸款金額的一定比例提取資金存入保證金賬戶?！　￠_發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行商品房預(yù)售之前，一般會(huì)與一個(gè)或數(shù)個(gè)銀行先建立按揭的合作關(guān)系?！　∨c銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 而在按揭中由于銀行、購(gòu)房人等各方原因以及按揭在實(shí)際操作中的種種因素則是導(dǎo)致開發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)的“導(dǎo)火索”，隨時(shí)都有可能讓開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任并帶來(lái)一系列法律風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在： 根據(jù)有關(guān)連帶保證責(zé)任的法律規(guī)定，此種情形下，只要購(gòu)房人逾期償還貸款屬實(shí)，開發(fā)商一般都會(huì)被判令承擔(dān)連帶保證責(zé)任，代替購(gòu)房人向銀行償還借款本息及罰息。一旦該情形發(fā)生，銀行則隨時(shí)可以要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任?！　纳鲜鲆?guī)定我們可以看出，開發(fā)商為購(gòu)房人提供連帶的保證擔(dān)保，就必然會(huì)存在承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。 　　根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為?！　。ㄒ唬┍ＷC責(zé)任本身所固有的法律風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商通過(guò)按揭方式房屋是賣出去了，但并不能就此高枕無(wú)憂，銀行所要求開發(fā)商提供的連帶保證責(zé)任就象是達(dá)摩克利斯之劍懸在頭上，隨時(shí)都有可能落下并導(dǎo)致保證責(zé)任發(fā)生，由此而產(chǎn)生的各方風(fēng)險(xiǎn)也就接踵而至。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性，容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開發(fā)商能否追究購(gòu)房人的違約責(zé)任？?jī)煞N關(guān)系的認(rèn)定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開發(fā)商當(dāng)然可以追究購(gòu)房人的違約責(zé)任；把貸款關(guān)系作為前提，購(gòu)房人則不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購(gòu)房人的借款申請(qǐng)，因此可以說(shuō)買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購(gòu)房人在選中某一樓盤后，先會(huì)確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會(huì)選擇購(gòu)買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提?；刭?gòu)從其字面理解仍是買賣，但從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種不同的情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開發(fā)商解除與購(gòu)房人的買賣合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)。 　　購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。 個(gè)別銀行還會(huì)要求開發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任。在按揭過(guò)程中，雖然購(gòu)房人將所購(gòu)抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說(shuō)的“樓花”，在我國(guó)目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無(wú)法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后