開發(fā)商在銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措1-在線瀏覽
2024-08-05 02:36本頁面
【正文】 引起是由于購房人在保證期內(nèi)未按期償還銀行按揭貸款的月供款或其它借款合同約定的情況。如果發(fā)生訴訟，銀行可以將開發(fā)商和購房人作為共同被告，亦可以單獨(dú)將開發(fā)商作為被告。 ?。ǘ┮虮ＷC責(zé)任所產(chǎn)生其它法律風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商的保證責(zé)任是開發(fā)商在按揭中法律風(fēng)險(xiǎn)的前提，沒有保證責(zé)任，也就無所謂本文下述所列風(fēng)險(xiǎn)了。通過與銀行簽訂合作協(xié)議，約定某銀行為該項(xiàng)目銷售提供按揭貸款服務(wù)，在銀行放款至房屋辦理抵押登記期間，由開發(fā)商為購房人提供連帶保證責(zé)任。如果購房人有逾期還款的情形，銀行首先有權(quán)從該賬戶中直接扣收保證金，作為開發(fā)商履行的代償責(zé)任。銀行在放貸之前，應(yīng)由購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》并繳納首付款。這一過程主動權(quán)完全掌握在銀行手中，致使購房人按要求提供貸款所需文件資料的前提下，也可能因銀行的原因?qū)е路趴顣r間延長。在商品房尚處于期房時，逾期放款對購房人無太大影響，但卻推遲了開發(fā)商的資金回籠進(jìn)度。因此，如果銀行逾期放款后果嚴(yán)重，則有可能影響整個項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。在《商品房買賣合同》已簽訂的情況下，如果貸款下不來，購房人多數(shù)會解除與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，浪費(fèi)了銷售時間和談判成本。開發(fā)商為購房人提供的連帶保證是階段性的，只要購房人所購房屋辦理完畢抵押登記，開發(fā)商就罷脫了保證責(zé)任。因此，在一些按揭項(xiàng)目中就出現(xiàn)了銀行在房產(chǎn)證下來后并不急著辦理抵押登記的怪現(xiàn)象，并找出種種理由推脫。 （3）銀行不積極行使解約權(quán)。實(shí)踐中有些銀行在開發(fā)商的保證期間出現(xiàn)購房人符合解約情形，并不急著解除貸款合同，而是根據(jù)銀行與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議約定，要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，并按期從開發(fā)商的保證賬戶中扣劃保證金。開發(fā)商由于保證金被扣，自然不會坐視不管，由于有擔(dān)保合同在先，對銀行是毫無辦法，只能積極通過各種方式督促購房人按期還款，把開發(fā)商直接推到矛盾的前沿。 與購房人有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 相比銀行所帶來的風(fēng)險(xiǎn)看，購房人為開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)更具影響力。而按揭中的購房人多數(shù)是公眾個體，與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個人的情況千差萬別，可能出現(xiàn)的問題也是琳瑯滿目，往往讓開發(fā)商防不勝防。由于我國目前的個人信用體系還不健全，銀行對按揭貸款的審查仍主要以提供文件資料為主。也許有人會說，這與開發(fā)商不相干，開發(fā)商只負(fù)責(zé)建設(shè)和銷售商品房，購房人的資信等情況應(yīng)由銀行負(fù)責(zé)審查。一方面購房人的騙貸行為為銀行提前解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任埋下隱患；另一方面開發(fā)商有關(guān)銷售人員如參與了按揭中購房人的騙貸行為，造成銀行損失，則即使開發(fā)商的保證期限屆滿，也有可能會因開發(fā)商的共同欺騙行為受到銀行的追索。 ?。?）購房人逾期還款。一旦購房人逾期還款，銀行或者從開發(fā)商的賬戶中扣劃保證金，或者提前收回貸款并要求開發(fā)商承擔(dān)代償義務(wù)。而購房人的不還款情形多種多樣，有的是經(jīng)濟(jì)預(yù)期出問題，如經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀偏差、投資計(jì)劃落空、錯誤估計(jì)還款實(shí)力等；有的是對房屋質(zhì)量、物業(yè)管理不滿意，購房人集體串通拒絕還款；還有的則屬于惡意不還款等等。大多數(shù)購房人都希望所購房屋的產(chǎn)權(quán)證能在最短時間辦理，也有部分購房人卻相反。而《商品房買賣合同》很少會約定購房人不配合辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，缺乏就產(chǎn)權(quán)證辦理對購房人的約束，導(dǎo)致了開發(fā)商的保證責(zé)任期限延長。每個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商都要與眾多購房人發(fā)生買賣關(guān)系，在開發(fā)商承擔(dān)保證期間，購房人還可能因各種意外導(dǎo)致民事行為能力喪失或成為限制民事行為能力人，如疾病或意外死亡、失蹤，甚至有的還因?yàn)榉缸餄撎拥?，只要上述情形發(fā)生，開發(fā)商都將承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 開發(fā)商承擔(dān)代償責(zé)任后追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn) 上述所列與銀行、購房人有關(guān)的種種情形，其最終結(jié)果都是導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，按照法律規(guī)定，開發(fā)商在履行代償義務(wù)后，可以向購房人進(jìn)行追償，以確保自身權(quán)益不受損失。 ?。?）開發(fā)商的權(quán)益缺乏保障措施。而開發(fā)商就不同了，在承擔(dān)代償責(zé)任后，銀行與購房人的借款關(guān)系解除，所簽的抵押合同因主合同的解除而自然解除。兩種選擇均無任何擔(dān)保措施進(jìn)行保障，能否最后實(shí)現(xiàn)，在協(xié)商未果后只能依靠法院的判決和執(zhí)行了。開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，在商品房銷售價格不斷上漲的今天，多數(shù)會選擇解除與購房人的《商品房買賣合同》，而一般只要合同中有明確約定，法院也會支持開發(fā)商的主張。首先辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案的注銷手續(xù)需要購房人的配合，如果購房人不配合，也會影響開發(fā)商及時收回房屋。此種情形開發(fā)商只能選擇訴訟方式，在判決生效后由法院向房地局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，由于法律文書需要公告送達(dá)，整個司法程序?qū)⑹且粋€漫長的過程。 開發(fā)商解除《商品房買賣合同》后購房款的處理風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任期間，與購房人的《商品房買賣合同》可能因各種原因而解除，有開發(fā)商主動解除，亦有購房人主動解除，而對于合同解除后購房款的處理卻存在問題，是返還購房人還是返還銀行。如果開發(fā)商將購房款中屬于銀行貸款部分直接支付給銀行，從法律上沒有依據(jù)，因?yàn)楹贤獬龖?yīng)當(dāng)由合同的雙方互負(fù)返還義務(wù)，而不能向《商品房買賣合同》以外的第三方（即銀行）履行；如果將所有購房款直接退還購房人，則有可能購房人執(zhí)款后不及時償還銀行的借款，導(dǎo)致銀行又要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 此外，關(guān)于購房款的處理目前還存在一定誤區(qū)，即認(rèn)為《商品房買賣合同》解除后，開發(fā)商償還購房人的只是首付款，因?yàn)樗匈彿靠钪兄挥懈妒卓钍琴彿咳俗约旱腻X，剩余部分都應(yīng)當(dāng)還給銀行，所造成的銀行罰息還應(yīng)從首付款扣出來。購房人通過按揭方式購買商品房，即視同購房人為一次性付款，只不過首付款以外的部分是購房人通過向銀行貸款的方式支付的。購房人再用這筆錢來償還銀行的借款，最終使三方按揭的法律關(guān)系消滅。 有關(guān)不動產(chǎn)司法解釋對開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn) 去年，最高人民法院針對不動產(chǎn)執(zhí)行過程的問題制定了相應(yīng)司法解釋，其中有些內(nèi)容也對處于按揭中的開發(fā)商造成一定影響，表現(xiàn)在： ?。?）《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）有關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。按照該規(guī)定，開發(fā)商在按揭保證期間，如果購房人所購開發(fā)商的房屋因其它原因被預(yù)查封，且又拖欠銀行貸款的，開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后收回已被法院預(yù)查封的房屋可能性很小，開發(fā)商容易變成最后的受害者?！痹撘?guī)定從人文關(guān)懷角度，給予只有惟一住房家庭困難的購房者執(zhí)行的延緩期，避免出現(xiàn)市民無家可歸的局面。開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，要想在解除與購房人的《商品房買賣合同》后真正收回房屋又增加了一道障礙。 四、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 針對上述開發(fā)商在按揭中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為可以從以下幾個方面采取措施進(jìn)行防范和控制。 開發(fā)商的主要任務(wù)是建設(shè)商品房，并通過向社會出售獲取利潤。如果能夠解除開發(fā)商的連帶保證責(zé)任，也就避免本文所述的開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。因此，要徹底解決該問題，只能尋找第三方替代開發(fā)商的保證地位。 由擔(dān)保公司取代開發(fā)商的保證地位不存在法律障礙，主要操作方式仍與按揭一樣，只不過開發(fā)商不再向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，取代其地位的是專業(yè)
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