【正文】 與銀行的按揭合作協(xié)議中增加約定，如開(kāi)發(fā)商在辦理完畢購(gòu)房人所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證并向銀行提供后多少個(gè)工作日內(nèi)，銀行應(yīng)辦理完畢抵押登記手續(xù)，逾期辦理銀行應(yīng)對(duì)由此造成開(kāi)發(fā)商增加的或然保證風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行賠償，具體賠償方式為每逾期一日向開(kāi)發(fā)商支付一定金額的違約金?！　∑浯危s定銀行逾期放款的違約責(zé)任。 　　在與購(gòu)房人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議中，有必要設(shè)專(zhuān)門(mén)條款約定按揭有關(guān)的問(wèn)題，包括： 　　（2）與購(gòu)房人嚴(yán)格產(chǎn)權(quán)證的辦理約定 包括提前約定在辦證過(guò)程中應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)的費(fèi)用（公共維修基金及契稅），并就該費(fèi)用的按時(shí)繳納約定嚴(yán)格的違約責(zé)任條款?！　。ㄈ┛刹扇〉钠渌L(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施 因此，銀行有必要向開(kāi)發(fā)商公開(kāi)其審貸方式和標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)，盡量避免購(gòu)房人申請(qǐng)的按揭內(nèi)容與審批結(jié)果不同。在簽完合同后，銀行不按購(gòu)房人要求的金額及年限放款很有可能發(fā)生，就該問(wèn)題很多開(kāi)發(fā)商在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充條款中約定，以銀行最終審批的為準(zhǔn)，不足部分由購(gòu)房人解決，否則按逾期付款處理。該方式對(duì)銀行放款問(wèn)題則可以避免。 以確保在開(kāi)發(fā)商具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件時(shí)能夠及時(shí)辦理購(gòu)房人所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證。 對(duì)于購(gòu)房人已入住的，還應(yīng)辦理房屋的交接手續(xù)，約定購(gòu)房人已裝修部分的處理等。多數(shù)情況下各方很難對(duì)協(xié)商解除達(dá)成一致，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商只能向法院提起訴訟，經(jīng)法院判決后，依據(jù)判決書(shū)申請(qǐng)法院向房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，解除商品房的預(yù)售備案手續(xù)。 　　按照有關(guān)司法解釋?zhuān)A(yù)查封主要指法院對(duì)被執(zhí)行人尚未取得權(quán)屬證明的不動(dòng)產(chǎn)所采取的訴訟保全和執(zhí)行措施，其效力等同于查封?！　?duì)開(kāi)發(fā)商全部繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，法院可以開(kāi)發(fā)商為被執(zhí)行人，對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。開(kāi)發(fā)商在規(guī)定期限未繳納土地出讓金的，政府收回土地使用權(quán)同時(shí)，將應(yīng)退還的土地出讓金由法院處理，預(yù)查封自動(dòng)解除。 　　開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂《商品房預(yù)售合同》后，購(gòu)房人已支付部分或全部房款并已入住的，尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，法院可將開(kāi)發(fā)商作為被執(zhí)行人對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)查封?！　￠_(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂《商品房預(yù)售合同》，支付部分房款并入住的，開(kāi)發(fā)商在合同中約定保留房屋所有權(quán)?！　楦妹魑鲜鏊蓄A(yù)查封的情形及對(duì)象，現(xiàn)將法院可對(duì)房屋、土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封的情形列表歸納如下： 　　在按揭中與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題還包括物的擔(dān)保與保證同時(shí)存在的處理方式。實(shí)際上，住宅按揭的抵押率都是在80%以下，商業(yè)按揭的抵押率更低，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)生大的波動(dòng)，行使抵押權(quán)基本上都能實(shí)現(xiàn)銀行的債權(quán)，無(wú)須開(kāi)發(fā)商再承擔(dān)保證責(zé)任了，開(kāi)發(fā)商在保證風(fēng)險(xiǎn)基本上名存實(shí)亡。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，利益和風(fēng)險(xiǎn)總是成正比的。16 / 16。通過(guò)本文，希望能提醒開(kāi)發(fā)商充分預(yù)見(jiàn)和前瞻按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)營(yíng)中采取有效措施完善合同及協(xié)議條款，盡量做到將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍。 債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的，保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任。該問(wèn)題主要針對(duì)少數(shù)開(kāi)發(fā)商為銀行提供全程擔(dān)保的情形，也就是說(shuō)即使辦理了商品房的抵押登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)商仍得為購(gòu)房人向銀行提供連帶保證責(zé)任?！　∥?、關(guān)于物的擔(dān)保與保證同時(shí)存在處理 　　購(gòu)房人所購(gòu)房屋開(kāi)發(fā)商已辦理了房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)的，法院可將購(gòu)房人作為被執(zhí)行人，對(duì)該房屋進(jìn)行預(yù)查封。 　　 開(kāi)發(fā)商部分繳納土地使用權(quán)出讓金尚未辦理權(quán)屬登記的，可分割的土地使用權(quán)，對(duì)經(jīng)國(guó)土管理部分確認(rèn)后土地使用權(quán)預(yù)查封。根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)ㄔ簩?duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封的情形主要有： 預(yù)查封的期限為二年，屆滿(mǎn)可以續(xù)封一次，續(xù)封期限為一年，特殊情況經(jīng)高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，可再續(xù)封一年。　?。ㄋ模┟鞔_法院有關(guān)預(yù)查封的情形 如果購(gòu)房人失蹤或下落不明，法律文書(shū)的送達(dá)需要通過(guò)公告方式，時(shí)間較長(zhǎng)，因此更應(yīng)盡快啟動(dòng)訴訟程序。購(gòu)房人所購(gòu)房屋退還開(kāi)發(fā)商，開(kāi)商將購(gòu)房款直接向銀行支付剩余借款本息后，將其余部分扣除開(kāi)發(fā)商違約金或損失后返還購(gòu)房人?！　≡陂_(kāi)發(fā)商的保證期間，對(duì)于出現(xiàn)符合解約的情形，特別是購(gòu)房人沒(méi)有按期償還銀行月供的情形下，應(yīng)及時(shí)采取有效措施解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。但本文認(rèn)為在按揭方式中，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供了保證，為保護(hù)自身合法權(quán)益，完全有理由要求購(gòu)房人在入住時(shí)預(yù)付應(yīng)繳納的契稅及公共維修基金，但應(yīng)當(dāng)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的補(bǔ)充協(xié)議中明確約定。 否則，造成的開(kāi)發(fā)商損失應(yīng)由銀行承擔(dān)?！　〕送晟片F(xiàn)有合同條款外，還可結(jié)合按揭操作中的實(shí)際問(wèn)題，及時(shí)采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 　　在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，許多開(kāi)發(fā)商往往關(guān)心辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間長(zhǎng)短，忽視了購(gòu)房人對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證的配合。 　?。?）與購(gòu)房人明確開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的解約權(quán)?！　∨c購(gòu)房人的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 無(wú)正當(dāng)理由出現(xiàn)逾期的，銀行應(yīng)向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，包括按逾期每日支付一定數(shù)額的違約金。 　　首先，應(yīng)當(dāng)增加約定辦理抵押登記的條款?！　∮捎诙唐趦?nèi)要完全解除開(kāi)發(fā)商在按揭中的保證責(zé)任存在一定障礙，因此在現(xiàn)行按揭操作方式中，就上文所述的部分開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)對(duì)關(guān)鍵性問(wèn)題完善合同條款，嚴(yán)格違約責(zé)任方式進(jìn)行防范。 北京市已開(kāi)展預(yù)售商品房抵押登記手續(xù)的區(qū)、縣房屋管理部門(mén)還包括朝陽(yáng)區(qū)建委、豐臺(tái)區(qū)建委。 　　 目前，北京市建設(shè)委員會(huì)房屋權(quán)屬中心已經(jīng)開(kāi)始受理了預(yù)售商品房的抵押登記。按照上述規(guī)定，購(gòu)房人以所購(gòu)預(yù)售商品房作為期得權(quán)益是可以抵押的，剩下的問(wèn)題就是能否辦理抵押登記手續(xù)。 如果預(yù)售商品房的抵押能夠進(jìn)行登記并發(fā)生法律效力，自然也就無(wú)需開(kāi)發(fā)商再提供保證擔(dān)保了，開(kāi)發(fā)商在按揭中所有風(fēng)險(xiǎn)也就迎刃而解?！　〈送?，采取該方式還需要有健全的擔(dān)保市場(chǎng)規(guī)則，擔(dān)保公司的規(guī)模和信譽(yù)都必須達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)能使銀行的貸款償還得到保障，才能為各銀行所接受。如果由擔(dān)保公司承擔(dān)，必然產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)用的問(wèn)題，該費(fèi)用究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，在按揭法律關(guān)系的主體中，銀行是沒(méi)有希望了，只有開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人，非此即彼。 而當(dāng)前銀行按揭貸款在辦理抵押登記前會(huì)存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)保障的“真空期”，這期間的風(fēng)險(xiǎn)是不可能由銀行來(lái)承擔(dān)的?！　。ㄒ唬母旧辖鉀Q開(kāi)發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn) 　?。?）最高人民法院在2004年11月4日頒布并于2005年1月1日實(shí)施的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。認(rèn)為開(kāi)發(fā)商只退還首付款的觀點(diǎn)不但混淆了法律關(guān)系，還容易遺漏購(gòu)房人在銀行放款到《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除期間，對(duì)已向銀行償還的月供款所享有的權(quán)利。從購(gòu)房款的來(lái)源上看似乎應(yīng)該是這樣，但在法律關(guān)系上存在問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在代償后再向購(gòu)房人追償則有可能落空，而且也使自己在爭(zhēng)議糾紛發(fā)生時(shí)處在了被動(dòng)狀態(tài)。其次房屋在交付使用后，如果開(kāi)發(fā)商解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，需要購(gòu)房人騰空房屋，而購(gòu)房人不配合，也會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行中存在困難。問(wèn)題在于如何確保房屋能夠真正回到開(kāi)發(fā)商的手中。 銀行的借款可以通過(guò)購(gòu)房人以所購(gòu)房屋設(shè)立抵押進(jìn)行擔(dān)保，在抵押登記之前還可由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，整個(gè)貸款期間銀行的債權(quán)都有合法保障。但實(shí)踐中是否開(kāi)