【正文】 形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購義務的，其實質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。 購房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。因此，研究開發(fā)商在按揭中的法律風險，首先必須明確按揭中的法律關(guān)系，結(jié)合開發(fā)商的法律地位、法律責任研究其可能存在的法律風險。但開發(fā)商除了履行《商品房買賣合同》約定的交房義務外，還要在銀行放貸至購房人所購房屋辦理抵押登記期間，為購房人承擔連帶保證擔保責任，有些銀行還要求開發(fā)商在貸款期間提供全程的連帶保證擔保。按揭目前在我國的主要操作方式包括： 最早起源于18世紀英國人創(chuàng)辦的建筑社團和1831年英國移民在美國賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會。 2006410 特別是近年來，由于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，按揭的規(guī)模不斷擴大，許多學者及業(yè)界人士對按揭的研究也投入了大量的精力，人們在肯定按揭對我國房地產(chǎn)市場起到積極作用的同時，也在反省按揭產(chǎn)生的風險，包括銀行的貸款風險增加，購房人的供樓壓力加大等等。 　　 按揭在我國純粹屬于“泊來品”，扎根的時間并不長。1992年9月23日中國人民建設銀行房地產(chǎn)信貸部頒布《職工住房抵押貸款暫行辦法》，為促進個人住房貸款業(yè)務的大量開展打下了良好基礎。 期間，購房人還得辦理所購房屋在貸款期限內(nèi)的財產(chǎn)保險。 因此，購房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購房人為借款人?！　￠_發(fā)商與銀行、購房人之間的擔保關(guān)系。為確保銀行的放貸風險，購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產(chǎn)險，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險事故，由保險公司承擔保險責任，所支付的保險理賠費用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險公司為保險人，銀行為受益人?！　∩鲜龈鞣申P(guān)系看似獨立，實際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系，甚至無法割裂?！　∪㈤_發(fā)商在按揭中的法律風險 如果發(fā)生訴訟，銀行可以將開發(fā)商和購房人作為共同被告，亦可以單獨將開發(fā)商作為被告。因此，如果銀行逾期放款后果嚴重，則有可能影響整個項目建設進度。因此，在一些按揭項目中就出現(xiàn)了銀行在房產(chǎn)證下來后并不急著辦理抵押登記的怪現(xiàn)象，并找出種種理由推脫。開發(fā)商由于保證金被扣，自然不會坐視不管，由于有擔保合同在先，對銀行是毫無辦法，只能積極通過各種方式督促購房人按期還款，把開發(fā)商直接推到矛盾的前沿。 每個房地產(chǎn)項目開發(fā)商都要與眾多購房人發(fā)生買賣關(guān)系，在開發(fā)商承擔保證期間，購房人還可能因各種意外導致民事行為能力喪失或成為限制民事行為能力人，如疾病或意外死亡、失蹤，甚至有的還因為犯罪潛逃等，只要上述情形發(fā)生，開發(fā)商都將承擔連帶保證責任。 按照該規(guī)定，開發(fā)商在按揭保證期間，如果購房人所購開發(fā)商的房屋因其它原因被預查封，且又拖欠銀行貸款的，開發(fā)商在承擔保證責任后收回已被法院預查封的房屋可能性很小，開發(fā)商容易變成最后的受害者。 因此，要徹底解決該問題，只能尋找第三方替代開發(fā)商的保證地位。目前北京市個別商業(yè)銀行（如交通銀行北京分行）已經(jīng)在嘗試該按揭的操作方式，成熟的操作模式還有待進一步完善。 主要包括： 　　在按揭中，每個銀行的審查標準和方式也不一樣，開發(fā)商的銷售人員也很少能諳熟銀行審貸方法及標準的，特別是銀行內(nèi)部的新政策，往往因開發(fā)商了解不及時，導致已簽訂的《商品房買賣合同》無法履行?！　‘斍鞍唇业某绦蚨际窍群灱s再向銀行申請按揭貸款，在操作中則存在問題?！　∠绕谵k理產(chǎn)權(quán)登記的委托手續(xù)?！　》吓c購房人解約條件的及時協(xié)商或通過訴訟方式解決。該方式應注意要求購房人提前配合辦理《商品房買賣合同》預售備案的注銷手續(xù)，否則嗣后再找購房人就被動了。判決執(zhí)行后對于應退還開發(fā)商的剩余款項，如購房人下落不明，可通過向公證機構(gòu)申請?zhí)岽娴姆绞街Ц丁?不可分割的，可全部進行預查封。 ”也就是說在開發(fā)商為按揭提供全程擔保的情形下，只要購房人的房屋辦理了抵押登記手續(xù)，如果購房人發(fā)生違約情形，銀行應當執(zhí)行抵押權(quán)，在處分抵押物后仍未能償還的部分債權(quán)，開發(fā)商才承擔保證責任。也希望通過本文引起更多業(yè)內(nèi)人士對開發(fā)商在按揭中風險的關(guān)注，研究避免開發(fā)商法律風險防范措施，進一步完善按揭的操作方式，并最終徹底解決按揭給開發(fā)商所帶來的法律風險。 　　 以上本文簡要分析了開發(fā)商在按揭中的風險及防范措施。 　　開發(fā)商辦理了商品房預售許可證尚未出售的房屋，法院可以開發(fā)商為被　執(zhí)行人，對房屋進行預查封?！　×硪环N方式是通過訴訟途徑解決。解約的方式主要有兩種： 在辦理簽約手續(xù)同時，應當事先了解有關(guān)房地局辦理產(chǎn)權(quán)證的程序要求，要求購房人預先提供辦理產(chǎn)權(quán)所需的文件資料，并事先簽署辦理產(chǎn)權(quán)證的委托文件。 　　 就該問題本文認為，可以適當調(diào)整按揭程序，開發(fā)商與購房人簽訂正式《商品房買賣合同》之前，對銀行按揭設立預審程序，先由購房人按要求的金額及年限向銀行提供按揭申請資料進行預審，預審不通過，對其它付款方式又達不成協(xié)議的，則不再簽訂《商品房買賣合同》；如預審通過，開發(fā)商再與購房人簽訂《商品房買賣合同》。 由于開發(fā)商在按揭貸款中的風險，有必要在《商品房買賣合同》中嚴格約束購房人辦理產(chǎn)權(quán)證的義務。 這樣對銀行的放貸行為也有一定約束，督促銀行在合理的期限內(nèi)及時放款，以確保開發(fā)商的購房款到位。開發(fā)商在與銀行的合作協(xié)議中很少涉及銀行辦理抵押登記的約定，容易造成銀行拖延辦理抵押登記的問題。只要購房人與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，并與銀行簽訂了《抵押借款合同》，銀行與購房人就可以到北京市建委權(quán)屬中心辦理期得權(quán)益的抵押登記。 　　 預售商品房通常又稱期房，由于尚在建設過程中，沒有取得產(chǎn)權(quán)證，無法按正常房屋抵押的程序辦理抵押登記手續(xù)。　　賦予商品房預售抵押的效力 但我們應看到，由于該方式無需購房人將所購房屋進行財產(chǎn)保險，因此，可以考慮將按揭中購房人承擔的保險費用來支付擔保費用，即使不夠，剩余部分開發(fā)商在整體衡量保證風險的基礎上也可適當承擔。　　由擔保公司取代開發(fā)商的保證地位不存在法律障礙，主要操作方式仍與按揭一樣，只不過開發(fā)商不再向銀行承擔連帶保證責任，取代其地位的是專業(yè)的擔保公司。　　開發(fā)商的主要任務是建設商品房，并通過向社會出售獲取利潤?！　♂槍ι鲜鲩_發(fā)商在按揭中存在的法律風險，我們認為可以從以下幾個方面采取措施進行防范和控制?！痹撘?guī)定從人文關(guān)懷角度，給予只有惟一住房家庭困難的購房者執(zhí)行的延緩期，避免出現(xiàn)市民無家可歸的局面?！　∪ツ辏罡呷嗣穹ㄔ横槍Σ粍赢a(chǎn)執(zhí)行過程的問題制定了相應司法解釋，其中有些內(nèi)容也對處于按揭中的開發(fā)商造成一定影響，表現(xiàn)在： 購房人通過按揭方式購買商品房，即視同購房人為一次性付款，只不過首付款以外的部分是購房人通過向銀行貸款的方式支付的。　　開發(fā)商在承擔保證責任期間，與購房人的《商品房買賣合同》可能因各種原因而解除，有開發(fā)商主動解除，亦有購房人主動解除，而對于合同解除后購房款的處理卻存在問題，是返