【正文】 開發(fā)商造成一定影響，表現(xiàn)在： 　　針對上述開發(fā)商在按揭中存在的法律風(fēng)險，我們認為可以從以下幾個方面采取措施進行防范和控制?！　∮蓳?dān)保公司取代開發(fā)商的保證地位不存在法律障礙，主要操作方式仍與按揭一樣，只不過開發(fā)商不再向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，取代其地位的是專業(yè)的擔(dān)保公司?！　≠x予商品房預(yù)售抵押的效力 只要購房人與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，并與銀行簽訂了《抵押借款合同》，銀行與購房人就可以到北京市建委權(quán)屬中心辦理期得權(quán)益的抵押登記。開發(fā)商在與銀行的合作協(xié)議中很少涉及銀行辦理抵押登記的約定，容易造成銀行拖延辦理抵押登記的問題。 　　 就該問題本文認為，可以適當調(diào)整按揭程序，開發(fā)商與購房人簽訂正式《商品房買賣合同》之前，對銀行按揭設(shè)立預(yù)審程序，先由購房人按要求的金額及年限向銀行提供按揭申請資料進行預(yù)審，預(yù)審不通過，對其它付款方式又達不成協(xié)議的，則不再簽訂《商品房買賣合同》；如預(yù)審?fù)ㄟ^，開發(fā)商再與購房人簽訂《商品房買賣合同》。解約的方式主要有兩種： 　　開發(fā)商辦理了商品房預(yù)售許可證尚未出售的房屋，法院可以開發(fā)商為被　執(zhí)行人，對房屋進行預(yù)查封。 　　 以上本文簡要分析了開發(fā)商在按揭中的風(fēng)險及防范措施?！币簿褪钦f在開發(fā)商為按揭提供全程擔(dān)保的情形下，只要購房人的房屋辦理了抵押登記手續(xù)，如果購房人發(fā)生違約情形，銀行應(yīng)當執(zhí)行抵押權(quán)，在處分抵押物后仍未能償還的部分債權(quán)，開發(fā)商才承擔(dān)保證責(zé)任。不可分割的，可全部進行預(yù)查封。判決執(zhí)行后對于應(yīng)退還開發(fā)商的剩余款項，如購房人下落不明，可通過向公證機構(gòu)申請?zhí)岽娴姆绞街Ц??！　》吓c購房人解約條件的及時協(xié)商或通過訴訟方式解決?！　‘斍鞍唇业某绦蚨际窍群灱s再向銀行申請按揭貸款，在操作中則存在問題。主要包括： 目前北京市個別商業(yè)銀行（如交通銀行北京分行）已經(jīng)在嘗試該按揭的操作方式，成熟的操作模式還有待進一步完善。因此，要徹底解決該問題，只能尋找第三方替代開發(fā)商的保證地位。 因此，在一些按揭項目中就出現(xiàn)了銀行在房產(chǎn)證下來后并不急著辦理抵押登記的怪現(xiàn)象，并找出種種理由推脫。如果發(fā)生訴訟，銀行可以將開發(fā)商和購房人作為共同被告，亦可以單獨將開發(fā)商作為被告。　　三、開發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險 為確保銀行的放貸風(fēng)險，購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產(chǎn)險，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險事故，由保險公司承擔(dān)保險責(zé)任，所支付的保險理賠費用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險公司為保險人，銀行為受益人。因此，購房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購房人為借款人。 　　 按揭在我國純粹屬于“泊來品”，扎根的時間并不長。 按揭目前在我國的主要操作方式包括： 但開發(fā)商除了履行《商品房買賣合同》約定的交房義務(wù)外，還要在銀行放貸至購房人所購房屋辦理抵押登記期間，為購房人承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任，有些銀行還要求開發(fā)商在貸款期間提供全程的連帶保證擔(dān)保。 　　從上述規(guī)定我們可以看出，開發(fā)商為購房人提供連帶的保證擔(dān)保，就必然會存在承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險。并要求開發(fā)商按貸款金額的一定比例提取資金存入保證金賬戶?！　。?）銀行拖延辦理抵押登記。銀行畢竟屬于金融機構(gòu)，且一般與開發(fā)商有著良好的合作關(guān)系，出現(xiàn)上文所述現(xiàn)象并不多見。因此，開發(fā)商雖然完成了商品房建設(shè)開發(fā)的使命，但房屋售出后購房人能否按時償還銀行的月供款讓開發(fā)商忐忑不安。特別是當購房人下落不明，而房地局又都要求合同雙方共同辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案的注銷手續(xù)，因此開發(fā)商單方通過正常途徑根本沒有辦法解除《商品房買賣合同》的預(yù)售備案。因此，如上文所述，解除《商品房買賣合同》后，雙方應(yīng)互負返還義務(wù)，房屋交由開發(fā)商，購房人已付的總房款（含銀行貸款部分）應(yīng)返還購房人（約定的定金、違約金、損失賠償除外）。但對于開發(fā)普通住宅的開發(fā)商無疑又成為權(quán)益保障的一大法律問題。在按揭中，開發(fā)商除了承擔(dān)商品房的建設(shè)責(zé)任外，還得為購房人向銀行承擔(dān)保證責(zé)任，使得開發(fā)商在商品房建成并售出后，在承擔(dān)建筑物質(zhì)量以及《商品房買賣合同》約定義務(wù)所產(chǎn)生風(fēng)險外，還額外增加了保證責(zé)任的法律風(fēng)險，分散了開發(fā)商的精力，亦有悖開發(fā)商的社會職能。 但根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部第98號令）第三條第四款規(guī)定，“本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！　。ǘ┰诎唇椰F(xiàn)行操作方式下完善合同條款 包括提前約定在辦證過程中應(yīng)由購房人承擔(dān)的費用（公共維修基金及契稅），并就該費用的按時繳納約定嚴格的違約責(zé)任條款。以確保在開發(fā)商具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件時能夠及時辦理購房人所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。多數(shù)情況下各方很難對協(xié)商解除達成一致，此時，開發(fā)商只能向法院提起訴訟，經(jīng)法院判決后，依據(jù)判決書申請法院向房地產(chǎn)管理部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，解除商品房的預(yù)售備案手續(xù)?！　﹂_發(fā)商全部繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，法院可以開發(fā)商為被執(zhí)行人，對土地使用權(quán)進行預(yù)查封?！　￠_發(fā)商與購房人簽訂《商品房預(yù)售合同》后，購房人已支付部分或全部房款并已入住的，尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，法院可將開發(fā)商作為被執(zhí)行人對房屋進行預(yù)查封。通過本文，希望能提醒開發(fā)商充分預(yù)見和前瞻按揭中的法律風(fēng)險，在經(jīng)營中采取有效措施完善合同及協(xié)議條款，盡量做到將風(fēng)險控制在最小范圍?！　∥?、關(guān)于物的擔(dān)保與保證同時存在處理 　　購房人所購房屋開發(fā)商已辦理了房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)的，法院可將購房人作為被執(zhí)行人，對該房屋進行預(yù)查封。預(yù)查封的期限為二年，屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封期限為一年，特殊情況經(jīng)高級人民法院批準，可再續(xù)封一年。購房人所購房屋退還開發(fā)商，開商將購房款直接向銀行支付剩余借款本息后，將其余部分扣除開發(fā)商違約金或損失后返還購房人。 北京市已開展預(yù)售商品房抵押登記手續(xù)的區(qū)、縣房屋管理部門還包括朝陽區(qū)建委、豐臺區(qū)建委。如果預(yù)售商品房的抵押能夠進行登記并發(fā)生法律效力，自然也就無需開發(fā)商再提供保證擔(dān)保了，開發(fā)商在按揭中所有風(fēng)險也就迎刃而解。 　?。ㄒ唬母旧辖鉀Q開發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險 土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記。開發(fā)商在代償后再向購房人追償則有可能落空，而且也使自己在爭議糾紛發(fā)生時處在了被動狀態(tài)。 　?。?）與購房人有關(guān)的其它客觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險。開發(fā)商雖然可以逞一時銷售之快，一旦出現(xiàn)問題最終難免自食苦果。從而暫時避免了銀行因解除貸款合同而與購房人發(fā)生直接的沖突，但又不損自己的利益。眾所周知，資金的保障是開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)過程中重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)項目的生命線，一旦出現(xiàn)后續(xù)供應(yīng)不足，往往會讓開發(fā)商陷入困境。而在按揭中由于銀行、購房人等各方原因以及按揭在實際操作中的種種因素則是導(dǎo)致開發(fā)商法律風(fēng)險的“導(dǎo)火索”，隨時都有可能讓開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任并帶來一系列法律風(fēng)險，具體表現(xiàn)在： 　?。ㄒ唬┍ＷC責(zé)任本身所固有的法律風(fēng)險 各主體之間的法律關(guān)系分別為： 購房人按照申請的貸款成數(shù)支付首付款，剩余購房款由購房人向銀行申請按