開發(fā)商在銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險及防范措1-文庫吧
2025-06-10 02:36 本頁面
【正文】 產(chǎn)的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。 上述各法律關(guān)系看似獨立，實際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系，甚至無法割裂。例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購房人的借款申請，因此可以說買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實際操作中大多數(shù)購房人在選中某一樓盤后，先會確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會選擇購買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性，容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開發(fā)商能否追究購房人的違約責(zé)任？兩種關(guān)系的認(rèn)定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開發(fā)商當(dāng)然可以追究購房人的違約責(zé)任；把貸款關(guān)系作為前提，購房人則不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于其它法律關(guān)系的聯(lián)系則相對簡單，基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關(guān)系和回購關(guān)系是對借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。 三、開發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險 通過對按揭中法律關(guān)系的分析，開發(fā)商在法律風(fēng)險已經(jīng)可見一斑。開發(fā)商通過按揭方式房屋是賣出去了，但并不能就此高枕無憂，銀行所要求開發(fā)商提供的連帶保證責(zé)任就象是達(dá)摩克利斯之劍懸在頭上，隨時都有可能落下并導(dǎo)致保證責(zé)任發(fā)生，由此而產(chǎn)生的各方風(fēng)險也就接踵而至。因此，從一定意義上，開發(fā)商通過按揭所獲取的利益是承擔(dān)自身商業(yè)及法律風(fēng)險為代價的。 ?。ㄒ唬┍ＷC責(zé)任本身所固有的法律風(fēng)險 根據(jù)我國《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。保證人承擔(dān)連帶責(zé)任的，債權(quán)人可以要求任何一個保證人承擔(dān)全部保證責(zé)任，保證人都負(fù)有擔(dān)保全部債權(quán)實現(xiàn)的義務(wù)。 從上述規(guī)定我們可以看出，開發(fā)商為購房人提供連帶的保證擔(dān)保，就必然會存在承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險。其保證責(zé)任的引起是由于購房人在保證期內(nèi)未按期償還銀行按揭貸款的月供款或其它借款合同約定的情況。一旦該情形發(fā)生，銀行則隨時可以要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。如果發(fā)生訴訟，銀行可以將開發(fā)商和購房人作為共同被告，亦可以單獨將開發(fā)商作為被告。根據(jù)有關(guān)連帶保證責(zé)任的法律規(guī)定，此種情形下，只要購房人逾期償還貸款屬實，開發(fā)商一般都會被判令承擔(dān)連帶保證責(zé)任，代替購房人向銀行償還借款本息及罰息。 （二）因保證責(zé)任所產(chǎn)生其它法律風(fēng)險 開發(fā)商的保證責(zé)任是開發(fā)商在按揭中法律風(fēng)險的前提，沒有保證責(zé)任，也就無所謂本文下述所列風(fēng)險了。而在按揭中由于銀行、購房人等各方原因以及按揭在實際操作中的種種因素則是導(dǎo)致開發(fā)商法律風(fēng)險的“導(dǎo)火索”，隨時都有可能讓開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任并帶來一系列法律風(fēng)險，具體表現(xiàn)在： 與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險 開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目在進(jìn)行商品房預(yù)售之前，一般會與一個或數(shù)個銀行先建立按揭的合作關(guān)系。通過與銀行簽訂合作協(xié)議，約定某銀行為該項目銷售提供按揭貸款服務(wù)，在銀行放款至房屋辦理抵押登記期間，由開發(fā)商為購房人提供連帶保證責(zé)任。并要求開發(fā)商按貸款金額的一定比例提取資金存入保證金賬戶。如果購房人有逾期還款的情形，銀行首先有權(quán)從該賬戶中直接扣收保證金，作為開發(fā)商履行的代償責(zé)任。鑒于開發(fā)商與銀行的上述合作關(guān)系，在按揭中，開發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生，主要包括： ?。?）銀行逾期放款或未按購房人要求放款。銀行在放貸之前，應(yīng)由購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》并繳納首付款。而銀行能否如期并按購房人要求的金額及年限提供按揭貸款，則需要經(jīng)過銀行的資料審查及內(nèi)部的審批程序。這一過程主動權(quán)完全掌握在銀行手中，致使購房人按要求提供貸款所需文件資料的前提下，也可能因銀行的原因?qū)е路趴顣r間延長。而在目前開發(fā)商與銀行的按揭合作協(xié)議中很少有關(guān)于銀行逾期放款的違約責(zé)任，對于銀行的放款沒有任何有效約束機(jī)制。在商品房尚處于期房時，逾期放款對購房人無太大影響，但卻推遲了開發(fā)商的資金回籠進(jìn)度。眾所周知，資金的保障是開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)過程中重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)項目的生命線，一旦出現(xiàn)后續(xù)供應(yīng)不足，往往會讓開發(fā)商陷入困境。因此，如果銀行逾期放款后果嚴(yán)重，則有可能影響整個項目建設(shè)進(jìn)度。而且銀行的放貸結(jié)果并不是確定的，完全有可能受購房人資信或政策變動影響，導(dǎo)致銀行不按購房人要求的金額及年限批準(zhǔn)貸款。在《商品房買賣合同》已簽訂的情況下，如果貸款下不來，購房人多數(shù)會解除與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，浪費了銷售時間和談判成本。 （2）銀行拖延辦理抵押登記。開發(fā)商為購房人提供的連帶保證是階段性的，只要購房人所購房屋辦理完畢抵押登記，開發(fā)商就罷脫了保證責(zé)任。但實踐中開發(fā)商的保證責(zé)任對銀行往往更具吸引力，購房人如逾期還款，相比向購房人追償欠款或行使抵押權(quán)而言，從開發(fā)商的賬戶中直接扣收保證金相對更加簡單而且有效。因此，在一些按揭項目中就出現(xiàn)了銀行在房產(chǎn)證下來后并不急著辦理抵押登記的怪現(xiàn)象，并找出種種理由推脫。辦理抵押登記主要當(dāng)事人是銀行和購房人，但辦不辦抵押登記對購房人沒有絲毫影響，購房人更不著急，使開發(fā)商長時間陷在保證責(zé)任的“泥潭”，延長了開發(fā)商的保證責(zé)任期限，增加了保證承擔(dān)風(fēng)險。 ?。?）銀行不積極行使解約權(quán)。通常銀行在按揭的借款合同中都會有解除貸款合同提前收回貸款的約定，如連續(xù)三個月或累計六個月未按期還款等。實踐中有些銀行在開發(fā)商的保證期間出現(xiàn)購房人符合解約情形，并不急著解除貸款合同，而是根據(jù)銀行與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議約定，要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，并按期從開發(fā)商的保證賬戶中扣劃保證金。從而暫時避免了銀行因解除貸款合同而與購房人發(fā)生直接的沖突，但又不損自己的利益。開發(fā)商由于保證金被扣，自然不會坐視不管，由于有擔(dān)保合同在先，對銀行是毫無辦法，只能積極通過各種方式督促購房人按期還款，把開發(fā)商直接推到矛盾的前沿。 與購房人有關(guān)的法律風(fēng)險 相比銀行所帶來的風(fēng)險看，購房人為開發(fā)商帶來的風(fēng)險更具影響力。銀行畢竟屬于金融機(jī)構(gòu)，且一般與開發(fā)商有著良好的合作關(guān)系，出現(xiàn)上文所述現(xiàn)象并不多見。而按揭中的購房人多數(shù)是公眾個體，與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個人的情況千差萬別，可能出現(xiàn)的問題也是琳瑯滿目，往往讓開發(fā)商防不勝防。因此，購房人原因是開發(fā)商按揭中風(fēng)險的最大隱患，具體表現(xiàn)在： ?。?）購房人的騙貸行為。由于我國目前的個人信用體系還不健全，銀行對按揭貸款的審查仍主要以提供文件資料為主。因此，每個按揭項目中多少都會存在提供虛假信息資料騙貸的行為。也許有人會說，這與開發(fā)商不相干，開發(fā)商只負(fù)責(zé)建設(shè)和銷售商品房，購房人的資信等情況應(yīng)由銀行負(fù)責(zé)審查。道理雖如此，但事實上購房人的騙貸行為對開發(fā)商仍有影響。一方面購房人的騙貸行為為銀行提前解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任埋下隱患；另一方面開發(fā)商有關(guān)銷售人員如參與了按揭中購房人的騙貸行為，造成銀行損失，則即使開發(fā)商的保證期限屆滿，也有可能會因開發(fā)商的共同欺騙行為受到銀行的追索。開發(fā)商雖然可以逞一時銷售之快，一旦出現(xiàn)問題最終難免自食苦果。 ?。?）購房人逾期還款。在開發(fā)商提供連帶保證責(zé)任期間，讓開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的多數(shù)是由于購房人的逾期還款行為。一旦購房人逾期還款，銀行或者從
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