【正文】 重大風(fēng)險事項提示制度，嚴(yán)格按照我行與客戶簽訂的差別化服務(wù)合同的約定履行我行應(yīng)盡義務(wù)，以減小履約風(fēng)險、維護(hù)我行權(quán)益。 在辦理差別化業(yè)務(wù)前，經(jīng)辦人員應(yīng)確定該服務(wù)與以往業(yè)務(wù)不同的操作和管理環(huán)節(jié)，并書面列明這些不同的環(huán)節(jié)并將其作為重大風(fēng) 險提示事 第 8 頁 共 29 頁 項，以便于后面接手的工作人員對客戶的后期服務(wù)和管理，建議在 貸 后管理的檔案卷宗中加入一頁專門提示“重大風(fēng)險事項”； 在對客戶的動態(tài)管理過程中收集信息，不斷補(bǔ)充完善重大風(fēng)險提示事項； 根據(jù)重大風(fēng)險提示事項，對差別化服務(wù)工作進(jìn)行定期的監(jiān)督、檢查。 妥善保管差別化服務(wù)合同和對重大風(fēng)險提示事項的書面記錄。 二、擔(dān)保物的登記、管理常見的法律問題 （一）房地產(chǎn)抵押登記常見問題 以房產(chǎn)和土地進(jìn)行抵押時，僅到房管部門辦理房產(chǎn)抵押登記，而忽視了到土地管理部門對房屋所占用土地辦理抵押登記手續(xù)。 建議： 《 物 權(quán) 法》 第 182 條明確了房、地合一的抵押原則，因此我行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時，要以 《 物權(quán) 法》 為依據(jù)，不接受房、地分離抵押，確保房地產(chǎn)抵押物權(quán)的完整性。另 《 物權(quán) 法》 第 10 條確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 。 抵押人以房產(chǎn)和土地一并抵押時，應(yīng)就房產(chǎn)和土地分別到房管和土地部門辦理抵押登記。 另 《 物權(quán) 法》 第 16 條和第 17 條明確不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系，明確了不動產(chǎn)登記簿的效力高于不動產(chǎn)權(quán)屬證書。這意味著客戶經(jīng)理在貸前審查客戶的資產(chǎn)或辦理抵押時，必須到登記機(jī)關(guān)查詢登記簿，審查權(quán)屬證書的內(nèi)容是否與登記簿一致，客戶經(jīng)理應(yīng)在 信貸檔案中增加查詢記錄，此外還應(yīng)確保銀行抵押合同中記載的財產(chǎn)范圍與登記簿一致。 還應(yīng)注意的是， 《 物權(quán) 法》 建立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，按照 《 物權(quán)法》 第 20 條規(guī)定，如果我行接受了預(yù)告登記的不動產(chǎn)為抵押物，一旦抵押人沒有在能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)及時辦理正式登記，則我行的抵押權(quán)將因抵押人的所有權(quán)預(yù)告登記失效而面臨落空的風(fēng)險。因此客戶 第 9 頁 共 29 頁 經(jīng)理應(yīng)對抵押人擬抵押的不動產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查是相當(dāng)重要的。 抵押人僅以房產(chǎn)抵押，將增加抵押物的處臵難度，進(jìn)而影響債務(wù)的清償。 建議：盡量說服客戶將房產(chǎn)連同土地一并抵押，并分別辦理 抵押登記，否則，不宜接受此類抵押物。 土地是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，也是土地上的附著物的本質(zhì)組成部分，如果對土地沒有使用的權(quán)利，就無權(quán)在該地上建房或使用房屋。因此，抵押房屋時，應(yīng)當(dāng)連同土地一并抵押，并分別辦理登記。在實(shí)踐中，可能因為房產(chǎn)和土地分屬不同的抵押人或者土地已抵押在先而房產(chǎn)建蓋在后且抵押在后，從而導(dǎo)致抵押人將房產(chǎn)和土地作為各自獨(dú)立的財產(chǎn)而分別抵押給不同銀行的情況，在此情況下，如土地和房產(chǎn)都辦理了抵押登記，法院也會認(rèn)定抵押合同有效。但這樣造成的后果是，地價決定房價，房價中包含有地價，以至于各家銀行對抵押物的處臵 和利益分配難以達(dá)成一致意見。因此，在房產(chǎn)和土地分屬不同的產(chǎn)權(quán)人，抵押人僅能抵押土地或房產(chǎn)的情況下，或者在土地已先行抵押給他人而將后建蓋的房屋抵押給我行的情況下，經(jīng)辦行應(yīng)謹(jǐn)慎分析具體情況。 以共有財產(chǎn)設(shè)定抵押應(yīng)注意的事項 。 我行接受共有財產(chǎn) 設(shè)定抵質(zhì)押的，應(yīng)根據(jù) 《 物權(quán) 法》 第 97 條的規(guī)定，區(qū)分按份共有和共同共有，分別取得占份額 2/3 以上的按份共有人或者全體共同共有有人同意，注意共同人之間另有約定的除外。 辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù)時，應(yīng)正確填寫抵（質(zhì)）押權(quán)的存續(xù)期間和擔(dān)保范圍，否則將會帶來 “后患”。 建議： 《 物權(quán) 法》 第 202 條對 《擔(dān)保法司法解釋》第十二條 進(jìn)行了修正，規(guī) 第 10 頁 共 29 頁 定 ：“ 抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。 由于登記部門要求填寫抵押期限的，我行可與擔(dān)保人另行書面約定：擔(dān)保合同以及他項權(quán)證上記載具體擔(dān)保期間是登記機(jī)構(gòu)的要求，并非擔(dān)保雙方本意。擔(dān)保雙方約定，只要被擔(dān)保的債權(quán)未被完全清償，擔(dān)保權(quán)就一直有效存續(xù)。從最大謹(jǐn)慎起見，具體擔(dān)保期間屆滿前，盡量按照登記機(jī)構(gòu)要求辦理續(xù)期登記。 土地及房產(chǎn)管理部門要求抵押期間等同與貸款期間，并且要求每年續(xù)辦登記， 因 法律沒有特別要求，我行只能按照 登記部門的要求辦理。 擔(dān)保范圍應(yīng)明確填寫為“債權(quán)本金及利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、銀行墊付的有關(guān)費(fèi)用以及銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、財產(chǎn)保全費(fèi)、差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)等）?！?，否則，銀行可能僅能在本金（或者本金加法定利息）的范圍內(nèi)就處分抵押物所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。 （二）變更最高額抵押合同可能導(dǎo)致的問題 《 物權(quán) 法》 相對 《 擔(dān)保 法》 及其司法解釋在最高額抵押權(quán)規(guī)定上有較大的突破，表現(xiàn)在： （ 1）放寬了最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍。 《 物權(quán) 法》 第 203 條規(guī)定“最高額 抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。 （ 2）最高額抵押擔(dān)保債權(quán)未確定情形，允許當(dāng)事人約定抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓或協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高額債權(quán)額等 ，使最高額抵押權(quán)的靈活性和擔(dān)保作用得到更好的發(fā)揮。 （ 3）規(guī)定了抵押權(quán)人的債權(quán)確定事由。 《 物權(quán) 法》 第 206 條明確列舉6 類抵押權(quán)人的債權(quán)確定事由，便于銀行在法定情形出現(xiàn)時，靈活自由及 第 11 頁 共 29 頁 時地行使債權(quán)及抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以最優(yōu)的方式來保護(hù)和實(shí)現(xiàn)債權(quán)。 （三）謹(jǐn)慎對待作為貸款抵押物的房屋的出租問題 根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第六十六條“ 抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”之規(guī)定，如我行抵押權(quán)登記在先，即使抵押人在設(shè)定抵押后再將抵押物出租，該租賃合同對我行不具有法律約束力，我行仍對抵押房產(chǎn)依法享有完全的、充分的抵押優(yōu)先權(quán)。因此，建議注意兩方面的問題： 一般情況下，我行不宜再出具同意抵押物出租的承諾 ，一旦出具則意味著我行主動放棄因抵押設(shè)定在先而獲得的抵押優(yōu)先權(quán)，轉(zhuǎn)而讓承租人獲得租賃優(yōu)先權(quán)，最終將嚴(yán)重影響我行依法行使抵押權(quán)，最終由主動變?yōu)楸粍印? 特殊情況下，不得不同意出租時，為了避免實(shí)際操作中發(fā)生糾紛，有必要要求抵押人（出租人）與承租人在租賃協(xié)議中對抵押有關(guān)事宜進(jìn)行約定，并經(jīng)我行認(rèn)可。具體意見如下： ①在租賃協(xié)議中增加如下內(nèi)容： a、出租人明確告知承租人出租房屋已設(shè)定抵押給我行的事實(shí)； b、承租人不得使房屋價值減少； c、承租人明確同意：租賃期內(nèi)抵押權(quán)人有權(quán)按照法律規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)； ②租期不宜約定過長； ③應(yīng)要求出租人對我行承諾：出租房屋所得租金優(yōu)先用于償還我行貸款。 （四）賬戶質(zhì)押管理常見法律問題 第 12 頁 共 29 頁 賬戶本身僅僅是一個名稱，并沒有財產(chǎn)價值，以賬戶作質(zhì)押擔(dān)保，實(shí)質(zhì)上是以賬戶內(nèi)的資金作為擔(dān)保，因此賬戶質(zhì)押建議注意兩方面的問題： 根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第八十五條“債務(wù)人或者第三人將其金錢以 特戶、封金、保證金等形式特定化后 ，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償。”的規(guī)定，賬戶質(zhì)押應(yīng)符合以下兩個條件：一是賬戶上的資金必須特定化；二是資金被轉(zhuǎn)移占有，質(zhì)押人不得隨意劃撥賬戶上 的資金。因此，不但應(yīng)簽訂《賬戶質(zhì)押協(xié)議》，而且在貸后管理中，賬戶內(nèi)的資金不能處于浮動狀態(tài)或者沒有以保證金帳戶等專戶的形式存在。 在實(shí)際操作中，賬戶（如果不是保證金等專戶）內(nèi)的資金往來，銀行通常難以控制（如通過支票等結(jié)算方式轉(zhuǎn)出資金時，銀行須按照《票據(jù)法》及《支付結(jié)算辦法》等的規(guī)定支付），因此必須嚴(yán)格監(jiān)控質(zhì)押賬戶，以便及時采取措施回收貸款。 三、借款人與貸款人變更的法律問題（即債權(quán)轉(zhuǎn)讓與債務(wù)轉(zhuǎn)移問題） 根據(jù)《合同法》、《擔(dān)保法》 、 《 物權(quán) 法》 等法律法規(guī)的規(guī)定，貸款人轉(zhuǎn)讓債權(quán)、借款人轉(zhuǎn)移債務(wù)需注意以下問題 : （一）債權(quán)轉(zhuǎn)讓，即貸款人發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人（借款人）不發(fā)生法律效力，債務(wù)人可繼續(xù)向原債權(quán)人承擔(dān)義務(wù)。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤消，但經(jīng)受讓人同意的除外。 （二）債務(wù)轉(zhuǎn)移，即借款人發(fā)生變更，債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人，應(yīng)經(jīng)債權(quán)人（貸款人）同意。 根據(jù) 《 物權(quán) 法》 規(guī)定， 擔(dān)保期間內(nèi)，債權(quán)人（貸款人）許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得擔(dān)保人 的 書面 同意，否則擔(dān)保人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)保證責(zé)任。 （三）法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)讓義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登 第 13 頁 共 29 頁 記手續(xù)的，依照其 規(guī)定。 （四）為落實(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系必須簽訂《債權(quán)（債務(wù)）轉(zhuǎn)移協(xié)議書》。 （五） 《 物權(quán) 法》 第 191 條規(guī)定了抵押物轉(zhuǎn)讓和抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，該規(guī)定相比 《擔(dān)保法》 第 49 條抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人的規(guī)定有很大的變化，將轉(zhuǎn)讓抵押物履行通知義務(wù)改為必須取得抵押權(quán)人的同意，有利于銀行對抵押物的監(jiān)管。在實(shí)際操作中，如