【正文】 物業(yè)管理費用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費，主要原因有：一，對物業(yè)管理的不滿意，認為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價不相等，多收費少服務(wù)；三，除政府定價的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費標準不認可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔的責任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費不及時等。三、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策進一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的《物業(yè)管理條例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身條文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標準與服務(wù)費用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報酬、業(yè)委會收取物業(yè)費等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理條例為基礎(chǔ)，進一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。嚴格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理條例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負責，對開發(fā)商的前期行為進行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。個人認為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當做到以下幾點：一要結(jié)合國外先進物業(yè)管理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進行審查，進行業(yè)主招標，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護公平競爭的物業(yè)管理市場機制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當時候盡快采取公開由業(yè)主進行招標的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責任心強的公司進行管理；四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時間，督促開發(fā)商及時成立業(yè)主委員會?？梢栽O(shè)立類式履約保證金制度的制約機制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會時，給予必要的經(jīng)濟制裁；五對物業(yè)管理公司實行隨時抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進行必要的調(diào)解。規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，應(yīng)當依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時，業(yè)主委員會也必須要加強管理，嚴格按規(guī)章實施，眾業(yè)主應(yīng)加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督，以維護自身利益。規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費標準，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費具體實施辦法，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費、少服務(wù)以及收費不規(guī)范等行為，政府價格管理部門應(yīng)當依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時，針對目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費標準，可以考慮將物業(yè)管理收費標準同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為按不同的服務(wù)檔次確定收費標準，以體現(xiàn)按質(zhì)論價。增強業(yè)主的付費觀念。要增強業(yè)主的物業(yè)意識，在住房制度改革進程中，促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時及時繳納管理費，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個良性循環(huán)。健全業(yè)主民主自治機制。要發(fā)揮業(yè)主對物業(yè)自治管理的職能。小區(qū)的業(yè)主委員會由廣大業(yè)主財經(jīng)的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并對業(yè)主大會負責。建議將業(yè)主大會設(shè)立為自治性的社會團體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會和業(yè)主委員會充分行使其職能，為廣大業(yè)主服務(wù)。加強宣傳和教育，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平，建立物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，樹立物業(yè)管理人員的市場意識和服務(wù)理念，使其真正能夠為業(yè)主服務(wù)第二篇：物業(yè)管理面臨著哪些法律問題物業(yè)管理面臨著哪些法律問題20001211伍勁松一、業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，也是物業(yè)管理市場的主體，業(yè)主委員會代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，行使物業(yè)管理選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。這是物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。因此，建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。那么，這種團體是否具有民事主體資格、屬于何種民事主體？若業(yè)主群體不具有主體資格，那么為什么能簽訂物業(yè)管理合同；若具有主體資格，那么它是否具有相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力呢？對這一問題我國法律目前尚無明確規(guī)定，但這種客觀形成的團體已經(jīng)在實踐中行使作為民事主體的權(quán)利。全體業(yè)主是通過業(yè)主大會推選出的業(yè)主委員會來管理其共同事務(wù)的，并由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)同物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同。據(jù)此判斷，由全體業(yè)主組成的團體應(yīng)該具備民事主體資格。而業(yè)主委員會是同一建筑物內(nèi)全體業(yè)主設(shè)立的執(zhí)行機構(gòu)，它的人格被全體業(yè)主所吸收，它的行為對外代表全體業(yè)主，對全體業(yè)主產(chǎn)生效力。根據(jù)我國民事訴訟法第54條的規(guī)定，當業(yè)主們的共同利益受到侵犯或與他人發(fā)生糾紛時，業(yè)主委員會可代表全體業(yè)主參加訴訟。雖然《廣東省物業(yè)管理條例》僅規(guī)定對業(yè)主委員會的材料予以備案，但實際操作層面，業(yè)主委員會要取得合法地位，必須由房管部門給予批復(fù)，然后才能刻制公章，開展活動，以體現(xiàn)政府的管理權(quán)威和確認職能。二、有關(guān)物業(yè)管理權(quán)移交的問題《廣東省物業(yè)管理條例》第2O條第2款規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理。但第21條規(guī)定，綜合驗收合格后方可將物業(yè)管理權(quán)移交業(yè)主委員會。前后條文本身并不沖突，但是由于建筑行政管理部門未能切實貫徹執(zhí)行《廣東省居住小區(qū)竣工綜合驗收暫行辦法》和《廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》有關(guān)綜合驗收的相關(guān)規(guī)定，為了避免承擔延期交樓的違約責任，發(fā)展商在交樓的時候往往隱瞞沒有綜合驗收的事實真相，匆忙交樓，從而導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)不能移交。根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》，可以分期驗收，實踐中，應(yīng)以單體建筑物取得《廣州市建設(shè)工程竣工綜合驗收合格證》為準。如果未能綜合驗收，發(fā)展商自然應(yīng)繼續(xù)承擔物業(yè)管理費用。三、物業(yè)管理的收費問題關(guān)于管理費用及報酬的分擔方式。建設(shè)部1995年12月1日頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第1O條、第11條規(guī)定，由于物業(yè)管理只限于共用部分，所以各位業(yè)主對于管理費用的分擔取決共用面積的分攤。但是現(xiàn)有的物業(yè)管理收費一般都按照業(yè)主的建筑面積計算，兩者之間差異是顯而易見的。按建筑面積收費，表面上看，降低了每平方米的收費標準，雖然也是按比例收費，但并不公平合理。因為，物業(yè)管理公司僅對物業(yè)的共有部分與共同事務(wù)實施管理，而業(yè)主的專有部分由業(yè)主自己進行管理，所以，并不存在管理公司收費的問題。業(yè)主僅對共有部分和共同事務(wù)承擔交付物業(yè)管理費的義務(wù)。在實踐中，物業(yè)管理又分為統(tǒng)一服務(wù)和特約服務(wù)，自然應(yīng)按不同的標準收取費用。統(tǒng)一服務(wù)依物業(yè)管理合同而定，只限于共用部分，收取的費用實行政府指導(dǎo)價。特約服務(wù)是指個別業(yè)主同物業(yè)公司簽訂的單獨合同，涉及到專有部分，如對其房屋設(shè)施進行一些安裝、修繕等服務(wù)工作，有權(quán)自行定價。但不論是政府指導(dǎo)價還是物業(yè)公司定價，都要遵循合理、公開以及與業(yè)主承受能力相適應(yīng)的原則。尤其是政府指導(dǎo)價須先由物業(yè)公司根據(jù)實際費用支出情況向當?shù)匚飪r部門申報，然后物價部門以獨立的住宅小區(qū)為單位核定收費標準，核定時應(yīng)該充分聽取小區(qū)業(yè)主委員會的意見，還要照顧到當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場的發(fā)育程度。關(guān)于代收水電煤氣以及有線電視等服務(wù)費。應(yīng)由水電煤氣公司及電視臺承付代收服務(wù)費，這些公司與物業(yè)公司在代收此費時，構(gòu)成了委托關(guān)系，物業(yè)公司是受托方，水電煤氣公司是委托方。在有償委托中，委托方應(yīng)向受托方支付委托收取水電煤氣費行為的費用，而不能將這筆費用轉(zhuǎn)嫁到居住者身上。業(yè)主將物業(yè)出租及業(yè)主外出不在的情況下如何收費。由于租賃權(quán)并非所有權(quán)，且有期限性，放物業(yè)承租人對共用部分的管理毫無興趣，即使勉強執(zhí)行管理規(guī)約也多有懈怠。而業(yè)主外出不在則使管理費用不能按時征收，也不能出席業(yè)主大會或業(yè)主委員會，給物業(yè)管理帶來許多困難。因此，應(yīng)該在有關(guān)立法中規(guī)定物業(yè)承租人也要受管理規(guī)約拘束，并在管理規(guī)約中要求業(yè)主在出租物業(yè)時，將承租人必須遵守管理規(guī)約作為租賃合同的主要條款之一，而且要在租賃合同中明確約定，由出租人或承租人按照物業(yè)管理合同的規(guī)定及時交納管理費用。四、有關(guān)維修基金的問題維修基金雖然也屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)費用，但維修基金的所有權(quán)屬于業(yè)主，使用權(quán)屬于業(yè)主委員會。有的物業(yè)公司將維修基金與物業(yè)管理費混同起來，并且在使用時也不征求業(yè)主委員會的同意；有的發(fā)展商和物業(yè)公司在離開時，甚至將維修基金帶走，這些行為實際上侵犯了業(yè)主的利益。既然維修基金屬于業(yè)主，那么如果某一業(yè)主要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是否可以從物業(yè)管理公司處要回已交付的維修基金？維修基金性質(zhì)上雖然屬于業(yè)主所有，但這筆基金一旦由業(yè)主交出，就不屬于某一業(yè)主專有，而是屬于全體業(yè)主擁有，由管理公司根據(jù)業(yè)主委員會的指示統(tǒng)一使用。所以業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，對于維修基金的事他可以一并與受讓人商談，但不能向物業(yè)管理公司索回。因為受讓方不愿再另行交付維修基金，而且已經(jīng)使用若干時間的物業(yè)也許很快就要維修，因此，已交付的維修基金自然不能退回原主。商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日以后核發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)商按物業(yè)總投資的2％繳納物業(yè)管理維修基金。而在此之前，應(yīng)由購房者向物業(yè)管理公司繳交維修基金。但是物業(yè)總投資究竟按建安成本計算，還是包