【正文】 并按期從開發(fā)商的保證賬戶中扣劃保證金。 　　 與購房人有關的法律風險 而按揭中的購房人多數(shù)是公眾個體，與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關系，每個人的情況千差萬別，可能出現(xiàn)的問題也是琳瑯滿目，往往讓開發(fā)商防不勝防。由于我國目前的個人信用體系還不健全，銀行對按揭貸款的審查仍主要以提供文件資料為主。一方面購房人的騙貸行為為銀行提前解除合同并要求開發(fā)商承擔保證責任埋下隱患；另一方面開發(fā)商有關銷售人員如參與了按揭中購房人的騙貸行為，造成銀行損失，則即使開發(fā)商的保證期限屆滿，也有可能會因開發(fā)商的共同欺騙行為受到銀行的追索?！　。?）購房人逾期還款。而購房人的不還款情形多種多樣，有的是經濟預期出問題，如經濟現(xiàn)狀偏差、投資計劃落空、錯誤估計還款實力等；有的是對房屋質量、物業(yè)管理不滿意，購房人集體串通拒絕還款；還有的則屬于惡意不還款等等。大多數(shù)購房人都希望所購房屋的產權證能在最短時間辦理，也有部分購房人卻相反。 　　上述所列與銀行、購房人有關的種種情形，其最終結果都是導致開發(fā)商承擔連帶保證責任，按照法律規(guī)定，開發(fā)商在履行代償義務后，可以向購房人進行追償，以確保自身權益不受損失?！　。?）開發(fā)商的權益缺乏保障措施。兩種選擇均無任何擔保措施進行保障，能否最后實現(xiàn)，在協(xié)商未果后只能依靠法院的判決和執(zhí)行了。開發(fā)商在承擔保證責任后，在商品房銷售價格不斷上漲的今天，多數(shù)會選擇解除與購房人的《商品房買賣合同》，而一般只要合同中有明確約定，法院也會支持開發(fā)商的主張。此種情形開發(fā)商只能選擇訴訟方式，在判決生效后由法院向房地局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，由于法律文書需要公告送達，整個司法程序將是一個漫長的過程?！　￠_發(fā)商解除《商品房買賣合同》后購房款的處理風險 如果開發(fā)商將購房款中屬于銀行貸款部分直接支付給銀行，從法律上沒有依據(jù)，因為合同解除應當由合同的雙方互負返還義務，而不能向《商品房買賣合同》以外的第三方（即銀行）履行；如果將所有購房款直接退還購房人，則有可能購房人執(zhí)款后不及時償還銀行的借款，導致銀行又要求開發(fā)商承擔連帶保證責任?！　〈送?，關于購房款的處理目前還存在一定誤區(qū)，即認為《商品房買賣合同》解除后，開發(fā)商償還購房人的只是首付款，因為所有購房款中只有付首款是購房人自己的錢，剩余部分都應當還給銀行，所造成的銀行罰息還應從首付款扣出來。購房人再用這筆錢來償還銀行的借款，最終使三方按揭的法律關系消滅。　　有關不動產司法解釋對開發(fā)商的風險 　?。?）《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）有關規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋，人民法院可以進行預查封。開發(fā)商在承擔保證責任后，要想在解除與購房人的《商品房買賣合同》后真正收回房屋又增加了一道障礙。　　四、風險的防范措施 如果能夠解除開發(fā)商的連帶保證責任，也就避免本文所述的開發(fā)商風險。 一旦購房人逾期還款，銀行可以從擔保公司直接得到償還，擔保公司履行代償義務后，可向購房人主張債權，并以購房人所購房屋的抵押作為保障。以前開發(fā)商承擔的階段性保證責任是免費的，因為開發(fā)商通過按揭方式能夠獲得很好的銷售業(yè)績，承擔一點保證責任似乎是理所當然，所以很少能得到同情。 　　開發(fā)商為購房人向銀行提供階段性保證，主要是基于商品房在預售后至產權證取得之前，無法辦理房屋抵押登記手續(xù)，未登記則不發(fā)生法律效力，因此，銀行為避免風險，要求開發(fā)商在此期間提供連帶責任的保證。　?。?）關于預售商品房抵押的效力。”《北京市房地產抵押管理辦法》（北京市人民政府第12號令）第五條也規(guī)定，“下列房地產，可以依照本辦法設立抵押：（二）依法取得所有權或期得權益的房屋（含附屬物）”?！　。?）當前北京有關預售商品房抵押登記的辦理情況 購房人所購房屋具備產權辦理條件后，北京市建委根據(jù)申請，在辦理產權證的同時，自動將預售商品房抵押登記轉讓正常的房屋抵押登記，在制作的房屋產權證書上注明并出具他項權利證書。　　綜上，預售商品房抵押登記手續(xù)在部分房屋權屬主管部門是可以辦理的，而且具備正常房屋抵押的法律效力，因此，只要相應房屋權屬主管部門統(tǒng)一辦理程序，開發(fā)商即可與銀行約定取消階段性的連帶保證責任，銀行亦可在《抵押借款合同》簽訂并辦理預售商品房抵押登記手續(xù)后再向購房人發(fā)放貸款，如此也避免了銀行貸款的保障風險，無需開發(fā)商再為購房人承擔連帶保證責任了。如此對于督促銀行及時辦理產權的抵押登記手續(xù)能起到一定的積極作用。前提是在購房人按銀行要求提供真實文件資料下，銀行應該按雙方合作協(xié)議約定的期限對購房人資信進行審查，在規(guī)定的工作日批準貸款并將貸款打入開發(fā)商賬戶。　　在購房人逾期償還銀行月供情形下，對于可能出現(xiàn)的銀行不積極履行解約權，可通過與購房人在《商品房買賣合同》補充協(xié)議中約定，明確開發(fā)商在銀行的保證金賬戶因購房人逾期還款原因被扣劃的（可約定具體扣劃次數(shù)或金額），開發(fā)商可以解除《商品房買賣合同》，同時可約定購房人應承擔的違約責任。如：購房人所購房屋具備辦理產權證條件后，購房人應在收到開發(fā)商書面通知之日起多少個工作日內向有關部門繳納公共維修基金及契稅，逾期繳納的，每逾期一日應按總房款一定比例向開發(fā)商支付違約金?！　∫欢ǔ潭裙_銀行的貸款審查方法甚至標準 對于銀行的內部最新政策，也應在適用具體樓盤時設立緩沖期，即應當對新政策通知開發(fā)商后所簽訂的《商品房買賣合同》適用?！　『灱s前的銀行預審程序 該約定雖然從字面避免了開發(fā)商的風險，但實際操作中卻不可行，而且有損開發(fā)商的形象，因此很多開發(fā)商干脆承諾購房人，銀行不放款則購房人還是可解除《商品房買賣合同》，并退還首付款。 　　 為防止購房人在入住后拖延辦理產權證，建議仍應由開發(fā)商在向購房人交房時要求購房人預繳契稅及公共維修基金，雖然有觀點認為開發(fā)商無權向購房人預收契稅及公共維修基金。 　　一種是協(xié)商一致的前提下，商請銀行、購房人協(xié)議解除。 必要時還可先行向法院申請對房屋進行訴訟保全。如果不動產在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，查封期限從預查封之日起計算。　　針對最高人民法院對不動產查封的司法解釋，開發(fā)商應當明確在按揭中法院有可能采取預查封的情形，以便在經營中能提前預見風險，及時采取相應保護措施。 　　購房人與開發(fā)商簽訂了《商品房預售合同》，并辦理了預售備案登記，法院可將購房人作為被執(zhí)行人，對所購房屋進行預查封。其中在購房人支付全款情況下，購房人對未辦理產權過戶登記沒有過錯的，法院不得以開發(fā)商為被執(zhí)行人進行預查封。如果第三人向開發(fā)商支付剩余房款或第三人書面同意剩余房款從房屋變價款中優(yōu)先支付，法院可應第三人的申請將購房人作為被執(zhí)行人，對房屋進行預查封。由于預售商品房很少能辦理抵押登記手續(xù)，抵押行為尚未生效，還不存在物的擔保問題?！　「鶕?jù)《中華人民共和國擔保法》第二十八條規(guī)定，“同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任。開發(fā)商在按揭中所得到的回報可能會暫時掩蓋其存在風險，但開發(fā)商作為一個經營實體，獲取最大利潤和降低經營中風險永遠是任何經營管理者最終目