【正文】 并按期從開發(fā)商的保證賬戶中扣劃保證金。 　　 與購房人有關(guān)的法律風(fēng)險 而按揭中的購房人多數(shù)是公眾個體，與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個人的情況千差萬別，可能出現(xiàn)的問題也是琳瑯滿目，往往讓開發(fā)商防不勝防。由于我國目前的個人信用體系還不健全，銀行對按揭貸款的審查仍主要以提供文件資料為主。一方面購房人的騙貸行為為銀行提前解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任埋下隱患；另一方面開發(fā)商有關(guān)銷售人員如參與了按揭中購房人的騙貸行為，造成銀行損失，則即使開發(fā)商的保證期限屆滿，也有可能會因開發(fā)商的共同欺騙行為受到銀行的追索?！　。?）購房人逾期還款。而購房人的不還款情形多種多樣，有的是經(jīng)濟(jì)預(yù)期出問題，如經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀偏差、投資計劃落空、錯誤估計還款實力等；有的是對房屋質(zhì)量、物業(yè)管理不滿意，購房人集體串通拒絕還款；還有的則屬于惡意不還款等等。大多數(shù)購房人都希望所購房屋的產(chǎn)權(quán)證能在最短時間辦理，也有部分購房人卻相反。 　　上述所列與銀行、購房人有關(guān)的種種情形，其最終結(jié)果都是導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，按照法律規(guī)定，開發(fā)商在履行代償義務(wù)后，可以向購房人進(jìn)行追償，以確保自身權(quán)益不受損失。　?。?）開發(fā)商的權(quán)益缺乏保障措施。兩種選擇均無任何擔(dān)保措施進(jìn)行保障，能否最后實現(xiàn)，在協(xié)商未果后只能依靠法院的判決和執(zhí)行了。開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，在商品房銷售價格不斷上漲的今天，多數(shù)會選擇解除與購房人的《商品房買賣合同》，而一般只要合同中有明確約定，法院也會支持開發(fā)商的主張。此種情形開發(fā)商只能選擇訴訟方式，在判決生效后由法院向房地局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，由于法律文書需要公告送達(dá)，整個司法程序?qū)⑹且粋€漫長的過程?！　￠_發(fā)商解除《商品房買賣合同》后購房款的處理風(fēng)險 如果開發(fā)商將購房款中屬于銀行貸款部分直接支付給銀行，從法律上沒有依據(jù)，因為合同解除應(yīng)當(dāng)由合同的雙方互負(fù)返還義務(wù)，而不能向《商品房買賣合同》以外的第三方（即銀行）履行；如果將所有購房款直接退還購房人，則有可能購房人執(zhí)款后不及時償還銀行的借款，導(dǎo)致銀行又要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任?！　〈送猓P(guān)于購房款的處理目前還存在一定誤區(qū)，即認(rèn)為《商品房買賣合同》解除后，開發(fā)商償還購房人的只是首付款，因為所有購房款中只有付首款是購房人自己的錢，剩余部分都應(yīng)當(dāng)還給銀行，所造成的銀行罰息還應(yīng)從首付款扣出來。購房人再用這筆錢來償還銀行的借款，最終使三方按揭的法律關(guān)系消滅?！　∮嘘P(guān)不動產(chǎn)司法解釋對開發(fā)商的風(fēng)險 　?。?）《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）有關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，要想在解除與購房人的《商品房買賣合同》后真正收回房屋又增加了一道障礙?！　∷?、風(fēng)險的防范措施 如果能夠解除開發(fā)商的連帶保證責(zé)任，也就避免本文所述的開發(fā)商風(fēng)險。 一旦購房人逾期還款，銀行可以從擔(dān)保公司直接得到償還，擔(dān)保公司履行代償義務(wù)后，可向購房人主張債權(quán)，并以購房人所購房屋的抵押作為保障。以前開發(fā)商承擔(dān)的階段性保證責(zé)任是免費的，因為開發(fā)商通過按揭方式能夠獲得很好的銷售業(yè)績，承擔(dān)一點保證責(zé)任似乎是理所當(dāng)然，所以很少能得到同情。 　　開發(fā)商為購房人向銀行提供階段性保證，主要是基于商品房在預(yù)售后至產(chǎn)權(quán)證取得之前，無法辦理房屋抵押登記手續(xù)，未登記則不發(fā)生法律效力，因此，銀行為避免風(fēng)險，要求開發(fā)商在此期間提供連帶責(zé)任的保證?！　。?）關(guān)于預(yù)售商品房抵押的效力。”《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（北京市人民政府第12號令）第五條也規(guī)定，“下列房地產(chǎn)，可以依照本辦法設(shè)立抵押：（二）依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋（含附屬物）”?！　。?）當(dāng)前北京有關(guān)預(yù)售商品房抵押登記的辦理情況 購房人所購房屋具備產(chǎn)權(quán)辦理條件后，北京市建委根據(jù)申請，在辦理產(chǎn)權(quán)證的同時，自動將預(yù)售商品房抵押登記轉(zhuǎn)讓正常的房屋抵押登記，在制作的房屋產(chǎn)權(quán)證書上注明并出具他項權(quán)利證書?！　【C上，預(yù)售商品房抵押登記手續(xù)在部分房屋權(quán)屬主管部門是可以辦理的，而且具備正常房屋抵押的法律效力，因此，只要相應(yīng)房屋權(quán)屬主管部門統(tǒng)一辦理程序，開發(fā)商即可與銀行約定取消階段性的連帶保證責(zé)任，銀行亦可在《抵押借款合同》簽訂并辦理預(yù)售商品房抵押登記手續(xù)后再向購房人發(fā)放貸款，如此也避免了銀行貸款的保障風(fēng)險，無需開發(fā)商再為購房人承擔(dān)連帶保證責(zé)任了。如此對于督促銀行及時辦理產(chǎn)權(quán)的抵押登記手續(xù)能起到一定的積極作用。前提是在購房人按銀行要求提供真實文件資料下，銀行應(yīng)該按雙方合作協(xié)議約定的期限對購房人資信進(jìn)行審查，在規(guī)定的工作日批準(zhǔn)貸款并將貸款打入開發(fā)商賬戶?！　≡谫彿咳擞馄趦斶€銀行月供情形下，對于可能出現(xiàn)的銀行不積極履行解約權(quán)，可通過與購房人在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中約定，明確開發(fā)商在銀行的保證金賬戶因購房人逾期還款原因被扣劃的（可約定具體扣劃次數(shù)或金額），開發(fā)商可以解除《商品房買賣合同》，同時可約定購房人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如：購房人所購房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件后，購房人應(yīng)在收到開發(fā)商書面通知之日起多少個工作日內(nèi)向有關(guān)部門繳納公共維修基金及契稅，逾期繳納的，每逾期一日應(yīng)按總房款一定比例向開發(fā)商支付違約金?！　∫欢ǔ潭裙_銀行的貸款審查方法甚至標(biāo)準(zhǔn) 對于銀行的內(nèi)部最新政策，也應(yīng)在適用具體樓盤時設(shè)立緩沖期，即應(yīng)當(dāng)對新政策通知開發(fā)商后所簽訂的《商品房買賣合同》適用。　　簽約前的銀行預(yù)審程序 該約定雖然從字面避免了開發(fā)商的風(fēng)險，但實際操作中卻不可行，而且有損開發(fā)商的形象，因此很多開發(fā)商干脆承諾購房人，銀行不放款則購房人還是可解除《商品房買賣合同》，并退還首付款。 　　 為防止購房人在入住后拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，建議仍應(yīng)由開發(fā)商在向購房人交房時要求購房人預(yù)繳契稅及公共維修基金，雖然有觀點認(rèn)為開發(fā)商無權(quán)向購房人預(yù)收契稅及公共維修基金。 　　一種是協(xié)商一致的前提下，商請銀行、購房人協(xié)議解除。 必要時還可先行向法院申請對房屋進(jìn)行訴訟保全。如果不動產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，查封期限從預(yù)查封之日起計算?！　♂槍ψ罡呷嗣穹ㄔ簩Σ粍赢a(chǎn)查封的司法解釋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明確在按揭中法院有可能采取預(yù)查封的情形，以便在經(jīng)營中能提前預(yù)見風(fēng)險，及時采取相應(yīng)保護(hù)措施。 　　購房人與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，并辦理了預(yù)售備案登記，法院可將購房人作為被執(zhí)行人，對所購房屋進(jìn)行預(yù)查封。其中在購房人支付全款情況下，購房人對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記沒有過錯的，法院不得以開發(fā)商為被執(zhí)行人進(jìn)行預(yù)查封。如果第三人向開發(fā)商支付剩余房款或第三人書面同意剩余房款從房屋變價款中優(yōu)先支付，法院可應(yīng)第三人的申請將購房人作為被執(zhí)行人，對房屋進(jìn)行預(yù)查封。由于預(yù)售商品房很少能辦理抵押登記手續(xù)，抵押行為尚未生效，還不存在物的擔(dān)保問題?！　「鶕?jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第二十八條規(guī)定，“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。開發(fā)商在按揭中所得到的回報可能會暫時掩蓋其存在風(fēng)險，但開發(fā)商作為一個經(jīng)營實體，獲取最大利潤和降低經(jīng)營中風(fēng)險永遠(yuǎn)是任何經(jīng)營管理者最終目