【正文】 實存在虛假按揭的情況，律師必須防范自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險)。10．3買受人償還貸款的能力有風(fēng)險，可能導(dǎo)致履約過程中無力還貸，引發(fā)開發(fā)商擔(dān)保的風(fēng)險。有以上情況出現(xiàn)時，律師應(yīng)當(dāng)及時出具法律意見書，提示法律風(fēng)險。發(fā)出要約的一方為要約人，受領(lǐng)要約的一方為受要約人。但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》(以下簡稱《廣告法》)、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。第12條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容12．1廣告審查商品房銷售廣告的發(fā)布是開發(fā)商銷售商品房的重要手段和措施。如果以上事項欠缺，律師則應(yīng)提示開發(fā)商補齊資料。12．4審查廣告要約邀請與要約的界限審查廣告，律師應(yīng)提示開發(fā)商特別注意要約邀請與要約的區(qū)別，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。13．2參與廣告的文案創(chuàng)意，避免廣告文案中出現(xiàn)法律禁止的內(nèi)容；避免開發(fā)商做出在商品房買賣合同中沒有涉及的屬于要約性質(zhì)的廣告內(nèi)容；避免開發(fā)商做出違反現(xiàn)行法律而不能履行的承諾內(nèi)容。所以律師應(yīng)提示開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目中，應(yīng)重視廣告行為。由于廣告發(fā)布媒體的不同，各個媒體的相關(guān)廣告發(fā)布審核標準也不盡相同，而且一些具體的廣告內(nèi)容也需要提供相應(yīng)的證明資料。開發(fā)商為了廣告能夠及時在媒體發(fā)布，可能會提供虛假甚至偽造的證明資料以圖通過審核，一旦被媒體和工商局查出，廣告就可能被撤銷發(fā)布。 14．5 委托銷售代理機構(gòu)對外發(fā)布的廣告發(fā)生不符合法律規(guī)定、做出商品房買賣合同中沒有的承諾、承諾內(nèi)容開發(fā)商不能實際履行等情況，發(fā)生的后果將由開發(fā)商承擔(dān)。這就是我國合同法中關(guān)于定金罰則的規(guī)定。因此，在最高人民法院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，律師應(yīng)當(dāng)謹慎處理。起草開發(fā)商致未正式簽約客戶以及已簽約客戶的通知函、通告函、催款函、終止函等法律文書。17．2認購書(預(yù)訂書)的基本內(nèi)容簽署認購書，要注意認購書應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。17．3定金的處理定金是認購協(xié)議中一個很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點問題。因《合同法司法解釋二》已經(jīng)實施，對商品房買賣而言，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，律師應(yīng)謹慎處理。因此，在最高人民法院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，律師應(yīng)當(dāng)謹慎處理。(3)委托代理人登記時應(yīng)當(dāng)提交的證明文件：參照8．1．5。第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié)合同對商品房基本情況的約定第19條 一般規(guī)定商品房的基本情況包括但不限于項目建設(shè)依據(jù)、商品房的銷售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽臺是否封閉、建筑面積(套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積，商品房面積在第二節(jié)介紹)、房屋平面圖。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般包括下列內(nèi)容：許可證編號，發(fā)證機關(guān)名稱和發(fā)證日期，建設(shè)單位，建設(shè)項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型，計容積率面積及各分類面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。(1)商品房現(xiàn)售，是指開發(fā)商將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付商品房價款的行為?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是商品房可以預(yù)售的唯一合法性文件，其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號、售房單位名稱、項目名稱、預(yù)售總建筑面積、房屋坐落、房屋用途、發(fā)證機關(guān)及發(fā)證日期等。 19．5房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別，根據(jù)2000年8月1日實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》(gb／t 179862000)的規(guī)定，房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為六大類：(1)鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)；(2)鋼、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混泥土建造的；(3)鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土建造的，包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的建筑物；(4)混合結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土和磚木建造的，如一幢房屋的梁是用鋼筋混泥土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混泥土建造；(5)磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。20．2審查開發(fā)商起草的合同草稿并提出審查意見。21．2核對建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，以確認商品房買賣合同約定的有關(guān)商品房結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容是否與建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容一致。21．6核實商品房層數(shù)是否按自然幢號、層數(shù)編號，如未按自然幢號、層數(shù)編號而是根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)俗“跳號”編制(如跳114層)的，應(yīng)告知買受人。22．4不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用；違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處收取預(yù)付款1％以下的罰款。(2)套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或其他承重支撐體所占的面積，有共用墻和套內(nèi)自有墻體兩部分。陽臺建筑面積按《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定計算面積。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，共有建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。(1)住宅樓共有建筑面積的分攤方法。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分攤面積再各自分攤。 23．3根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第18條的規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。23．4．2《商品房銷售管理辦法》第19條規(guī)定，按套(單元)計價的預(yù)售房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。第24條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的內(nèi)容24．1 審查開發(fā)商提供的測繪資料，特別是有關(guān)共有建筑面積的分攤是否符合相關(guān)規(guī)范的規(guī)定。25．2在商品房買賣合同中告知買受人，買受人除了支付商品房價款外，在房屋交付使用前，還應(yīng)當(dāng)支付哪些費用及相應(yīng)的支付標準、支付時間。第26條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示26．1如合同未約定面積差異時的處理方式或約定“按實結(jié)算”的，則將適用《司法解釋》第14條規(guī)定。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。在法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間，不允許開發(fā)商與業(yè)主在合同中約定其權(quán)利歸屬。在沒有滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人銷售、出租、贈與。27．4根據(jù)《(地名管理條例)實施細則》第7條的規(guī)定，地名的命名、更名權(quán)只能由縣級以上民政管理部門(或地名委員會)行使。27．5建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，應(yīng)在《業(yè)主公約》中約定。28．3根據(jù)《物權(quán)法》、《建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》等法律法規(guī)規(guī)定的方式，確定屬于個人綠地的明示方式。29．2為避免爭議，就建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應(yīng)在與建筑區(qū)劃內(nèi)每一位買受人簽署商品房買賣合同中明確約定。第30條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示30．1商品房買賣合同就公共空間的約定如違反《物權(quán)法》等法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，該約定無效。第四節(jié) 合同對質(zhì)量標準與維修的約定第31條 一般規(guī)定31．1質(zhì)量標準商品房質(zhì)量驗收的主要依據(jù)有：(1)gbj 7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范。(5)gbj 16建筑設(shè)計防火規(guī)范。(9)gbj 232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范。(13)gbt 188832002室內(nèi)空氣質(zhì)量標準。(17)gb 503272001《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》(精裝修房適用)。(2)屋面防水工程的質(zhì)量問題。(4)電氣管線、給排水系統(tǒng)管線的安裝工程的質(zhì)量問題，主要指電器的線路、開關(guān)、電表的安裝，電器照明燈具的安裝，給水管道、排水管道的安裝等出現(xiàn)的問題。31．3發(fā)生質(zhì)量糾紛后的處理方式房屋質(zhì)量問題按性質(zhì)和程度可分為房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、影響正常使用的嚴重質(zhì)量問題和其他一般質(zhì)量問題三種情況。因此，律師應(yīng)提醒開發(fā)商在簽訂合同前詳細審查設(shè)計圖紙是否符合各類設(shè)計規(guī)范，特別是強制性規(guī)范。33．4因不可抗力(如地震、百年一遇的特大暴雨、臺風(fēng)等)或者非開發(fā)商原因引起的質(zhì)量問題，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；由于買受人沒有盡到一定的維護義務(wù)，而導(dǎo)致?lián)p失擴大的，對于擴大部分損失，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 34．2 因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人有權(quán)要求退房和賠償損失。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。35．2建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范主要有《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》等，另外，各地還制定了一些地方標準，如北京市的《家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗收標準》、上海市的《住宅裝飾裝修驗收標準》、浙江省《家庭裝飾裝修工程質(zhì)量規(guī)范》，等等。第37條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容37．1 由于沒有一個行政主管部門負責(zé)對裝修工程的整體驗收，因此，裝修工程是否竣工、裝修質(zhì)量是否符合相應(yīng)標準，就沒有統(tǒng)一的依據(jù)。(2)主材與輔材：內(nèi)門、木飾、油漆、涂料、防水材料、木材、細木工板、石膏板、石膏線、飾面板、多層板、輕鋼龍骨等的品牌、產(chǎn)地、顏色、花紋和裝飾的位置。37．3精裝修商品住宅交付時，開發(fā)商應(yīng)向買受人提交裝修質(zhì)量保證書，其中包括裝修明細表，裝修平面圖，主要材料的生產(chǎn)廠家等，并執(zhí)行有關(guān)的保修期。 37．6如果開發(fā)商設(shè)置的樣板房與實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修不一致的，應(yīng)在商品房買賣合同中說明。第六節(jié) 合同對付款方式與付款期限的約定第39條 一般規(guī)定39．1付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式。第40 條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的內(nèi)容詳見20．20．20．4。選擇按約定時間付款的，應(yīng)在合同中明確約定付款日期以及每期支付的數(shù)額；按約定條件付款的，應(yīng)在合同中明確約定付款條件，以防止對付款條件是否成就發(fā)生糾紛。43．2商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。第45條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容45．1合同中應(yīng)約定：經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。第46條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示發(fā)生規(guī)劃變更或設(shè)計變更，開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)第45條第1款的規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設(shè)計，建設(shè)項目竣工后應(yīng)當(dāng)取得公安消防部門出具的消防驗收合格的認可文件或者準許使用文件。在實際執(zhí)行中，部分地區(qū)取消了房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)保預(yù)驗收?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。買受人在接收房屋前應(yīng)按照合同約定對房屋進行驗收，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給買受人預(yù)留檢查驗收的時間47．2．3結(jié)算房款、交納物業(yè)維修基金及合同約定的其他費用。47．3房地產(chǎn)權(quán)屬登記雖然《物權(quán)法》規(guī)定實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。因此，除了極少數(shù)地區(qū)外，建設(shè)行政主管部門已經(jīng)不再對房地產(chǎn)項目進行綜合驗收及分期綜合驗收。49．4由于辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限并非開發(fā)商所能控制，因此，合同一般約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，開發(fā)商應(yīng)提供資料的期限?！逗贤ā返?3條規(guī)定了合同的約定解除：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。(2)支付違約金，是指合同當(dāng)事人不履行或不按約定履行合同時，應(yīng)付給對方當(dāng)事人的由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。第52條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的內(nèi)容詳見20．20．20．4。53．3 由于買受人的原因，不能辦理商品房按揭貸款或者銀行調(diào)低按揭貸款金額，應(yīng)當(dāng)約定，在此種情況下，將付款方式改為一次性付款或要求買受人在一定期限補足差額。針對此種情況，除應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中進一步明確具體的商品房交付條件外，還應(yīng)進一步約定：商品房存在質(zhì)量問題的，不影響買受人按照合同規(guī)定期限履行對該商品房驗收交接的義務(wù)，買受人不得以此為由拒收商品房。54．2訂立商品房買賣合同時，具有《司法解釋》第9條規(guī)定情形的，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。調(diào)解人選擇范圍：調(diào)解人可以在省級律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會專家?guī)?、省級或所在地市律師協(xié)會常務(wù)理事、民事業(yè)務(wù)委員會推薦的專家，或者消費者協(xié)會有關(guān)專家中選擇。若雙方在合同約定或在雙方商定的時間內(nèi)未能就調(diào)解人的選擇達成一致意見，或者雙方共同選擇的調(diào)解人拒絕履行職責(zé)或不能履行職責(zé)后14天內(nèi)，雙方未能重新達成一致意見，則合同可約定雙方調(diào)解程序終