【正文】 還購(gòu)房人還是返還銀行。首先辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案的注銷手續(xù)需要購(gòu)房人的配合，如果購(gòu)房人不配合，也會(huì)影響開(kāi)發(fā)商及時(shí)收回房屋。而開(kāi)發(fā)商就不同了，在承擔(dān)代償責(zé)任后，銀行與購(gòu)房人的借款關(guān)系解除，所簽的抵押合同因主合同的解除而自然解除?！　￠_(kāi)發(fā)商承擔(dān)代償責(zé)任后追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn) 而《商品房買賣合同》很少會(huì)約定購(gòu)房人不配合辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，缺乏就產(chǎn)權(quán)證辦理對(duì)購(gòu)房人的約束，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任期限延長(zhǎng)。一旦購(gòu)房人逾期還款，銀行或者從開(kāi)發(fā)商的賬戶中扣劃保證金，或者提前收回貸款并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)代償義務(wù)。也許有人會(huì)說(shuō)，這與開(kāi)發(fā)商不相干，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)建設(shè)和銷售商品房，購(gòu)房人的資信等情況應(yīng)由銀行負(fù)責(zé)審查。　　相比銀行所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)看，購(gòu)房人為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)更具影響力。　?。?）銀行不積極行使解約權(quán)。這一過(guò)程主動(dòng)權(quán)完全掌握在銀行手中，致使購(gòu)房人按要求提供貸款所需文件資料的前提下，也可能因銀行的原因?qū)е路趴顣r(shí)間延長(zhǎng)。通過(guò)與銀行簽訂合作協(xié)議，約定某銀行為該項(xiàng)目銷售提供按揭貸款服務(wù)，在銀行放款至房屋辦理抵押登記期間，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供連帶保證責(zé)任?！　。ǘ┮虮ＷC責(zé)任所產(chǎn)生其它法律風(fēng)險(xiǎn) 因此，從一定意義上，開(kāi)發(fā)商通過(guò)按揭所獲取的利益是承擔(dān)自身商業(yè)及法律風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)的。至于其它法律關(guān)系的聯(lián)系則相對(duì)簡(jiǎn)單，基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。在該情形下，開(kāi)發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說(shuō)的回購(gòu)關(guān)系。因此，開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購(gòu)房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開(kāi)發(fā)商為保證人。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。 　　從上述按揭的操作方式看，按揭中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為，涉及的各方主體也較多，內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜。在銀行貸款到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶后，按揭的手續(xù)基本完成，購(gòu)房人的付款義務(wù)也履行完畢。 因此，按揭在引入我國(guó)后與我國(guó)現(xiàn)行法律制度融合，形成了有我國(guó)特色的按揭制度。　　近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。然而在按揭風(fēng)險(xiǎn)的研究中，開(kāi)發(fā)商被作為按揭的最大受益者以及商品房買賣關(guān)系中的強(qiáng)者，往往成為維權(quán)者聲討的對(duì)象，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)也很少被人提及，處在被人遺忘的角落。因此，在分析按揭中開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)之前，有必要簡(jiǎn)要介紹按揭的起源及在我國(guó)的主要操作方式。九十年代末，按揭在我國(guó)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，特別是近幾年，我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。 　　購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。 在按揭過(guò)程中，雖然購(gòu)房人將所購(gòu)抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說(shuō)的“樓花”，在我國(guó)目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無(wú)法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無(wú)法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)。 例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購(gòu)房人的借款申請(qǐng)，因此可以說(shuō)買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購(gòu)房人在選中某一樓盤后，先會(huì)確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會(huì)選擇購(gòu)買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。　　根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。根據(jù)有關(guān)連帶保證責(zé)任的法律規(guī)定，此種情形下，只要購(gòu)房人逾期償還貸款屬實(shí)，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)被判令承擔(dān)連帶保證責(zé)任，代替購(gòu)房人向銀行償還借款本息及罰息。　　與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 　?。?）銀行逾期放款或未按購(gòu)房人要求放款。而且銀行的放貸結(jié)果并不是確定的，完全有可能受購(gòu)房人資信或政策變動(dòng)影響，導(dǎo)致銀行不按購(gòu)房人要求的金額及年限批準(zhǔn)貸款。辦理抵押登記主要當(dāng)事人是銀行和購(gòu)房人，但辦不辦抵押登記對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有絲毫影響，購(gòu)房人更不著急，使開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間陷在保證責(zé)任的“泥潭”，延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任期限，增加了保證承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 　　（1）購(gòu)房人的騙貸行為?！　。?）拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。而且在開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，對(duì)購(gòu)房人的追償工作也會(huì)因上述原因?qū)е码y度加大。　?。?）解除《商品房買賣合同》后收回房屋的風(fēng)險(xiǎn)。 　　由專業(yè)的擔(dān)保公司取代開(kāi)發(fā)商的保證地位。試想，通過(guò)專業(yè)的擔(dān)保公司介入也許可以解決上述問(wèn)題?！　〔扇≡摲绞疥P(guān)鍵在于擔(dān)保費(fèi)用的承擔(dān)。如果可行并能推廣，將能徹底解決開(kāi)發(fā)商在按揭中承擔(dān)連帶保證責(zé)任所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。 　　 與銀行的按揭合作協(xié)議 　　其次，約定銀行逾期放款的違約責(zé)任?！　≡谂c購(gòu)房人簽訂的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中，有必要設(shè)專門條款約定按揭有關(guān)的問(wèn)題，包括： 　?。?）與購(gòu)房人嚴(yán)格產(chǎn)權(quán)證的辦理約定 　?。ㄈ┛刹扇〉钠渌L(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施 因此，銀行有必要向開(kāi)發(fā)商公開(kāi)其審貸方式和標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)樓盤銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，盡量避免購(gòu)房人申請(qǐng)的按揭內(nèi)容與審批結(jié)果不同。在簽完合同后，銀行不按購(gòu)房人要求的金額及年限放款很有可能發(fā)生，就該問(wèn)題很多開(kāi)發(fā)商在《商品房買賣合同》補(bǔ)充條款中約定，以銀行最終審批的為準(zhǔn)，不足部分由購(gòu)房人解決，否則按逾期付款處理。 對(duì)于購(gòu)房人已入住的，還應(yīng)辦理房屋的交接手續(xù)，約定購(gòu)房人已裝修部分的處理等。 開(kāi)發(fā)商在規(guī)定期限未繳納土地出讓金的，政府收回土地使用權(quán)同時(shí)，將應(yīng)退還的土地出讓金由法院處理，預(yù)查封自動(dòng)解除?！　￠_(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂《商品房預(yù)售合同》，支付部分房款并入住的，開(kāi)發(fā)商在合同中約定保留房屋所有權(quán)?！　≡诎唇抑信c開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題還包括物的擔(dān)保與保證同時(shí)存在的處理方式。實(shí)際上，住宅按揭的抵押率都是在80%以下，商業(yè)按揭的抵押率更低，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)生大的波動(dòng)，行使抵押權(quán)基本上都能實(shí)現(xiàn)銀行的債權(quán)，無(wú)須開(kāi)發(fā)商再承擔(dān)保證責(zé)任了，開(kāi)發(fā)商在保證風(fēng)險(xiǎn)基本上名存實(shí)亡。16 / 16。 該問(wèn)題主要針對(duì)少數(shù)開(kāi)發(fā)商為銀行提供全程擔(dān)保的情形，也就是說(shuō)即使辦理了商品房的抵押登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)商仍得為購(gòu)房人向銀行提供連帶保證責(zé)任。 根據(jù)最高人民法院的司法解釋，法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封的情形主要有： 　?。ㄋ模┟鞔_法院有關(guān)預(yù)查封的情形 　　在開(kāi)發(fā)商的保證期間，對(duì)于出現(xiàn)符合解約的情形，特別是購(gòu)房人沒(méi)有按期償還銀行月供的情形下，應(yīng)及時(shí)采取有效措施解除《商品房買賣合同》。但本文認(rèn)為在按揭方式中，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供了保證，為保護(hù)自身合法權(quán)益，完全有理由要求購(gòu)房人在入住時(shí)預(yù)付應(yīng)繳納的契稅及公共維修基金，但應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議中明確約定。 否則，造成的開(kāi)發(fā)商損失應(yīng)由銀行承擔(dān)?！　〕送晟片F(xiàn)有合同條款外，還可結(jié)合按揭操作中的實(shí)際問(wèn)題，及時(shí)采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施?！　≡凇渡唐贩抠I賣合同》中，許多開(kāi)發(fā)商往往關(guān)心辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間長(zhǎng)短，忽視了購(gòu)房人對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證的配合?！　。?）與購(gòu)房人明確開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的解約權(quán)。無(wú)正當(dāng)理由出現(xiàn)逾期的，銀行應(yīng)向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，包括按逾期每日支付一