【正文】 的擔(dān)保公司。一旦購(gòu)房人逾期還款，銀行可以從擔(dān)保公司直接得到償還，擔(dān)保公司履行代償義務(wù)后，可向購(gòu)房人主張債權(quán)，并以購(gòu)房人所購(gòu)房屋的抵押作為保障。以前開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的階段性保證責(zé)任是免費(fèi)的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通過(guò)按揭方式能夠獲得很好的銷售業(yè)績(jī)，承擔(dān)一點(diǎn)保證責(zé)任似乎是理所當(dāng)然，所以很少能得到同情。但我們應(yīng)看到，由于該方式無(wú)需購(gòu)房人將所購(gòu)房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，因此，可以考慮將按揭中購(gòu)房人承擔(dān)的保險(xiǎn)費(fèi)用來(lái)支付擔(dān)保費(fèi)用，即使不夠，剩余部分開(kāi)發(fā)商在整體衡量保證風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上也可適當(dāng)承擔(dān)。目前北京市個(gè)別商業(yè)銀行（如交通銀行北京分行）已經(jīng)在嘗試該按揭的操作方式，成熟的操作模式還有待進(jìn)一步完善。 　　賦予商品房預(yù)售抵押的效力 　　開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人向銀行提供階段性保證，主要是基于商品房在預(yù)售后至產(chǎn)權(quán)證取得之前，無(wú)法辦理房屋抵押登記手續(xù)，未登記則不發(fā)生法律效力，因此，銀行為避免風(fēng)險(xiǎn)，要求開(kāi)發(fā)商在此期間提供連帶責(zé)任的保證。 　　（1）關(guān)于預(yù)售商品房抵押的效力。 　　 預(yù)售商品房通常又稱期房，由于尚在建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法按正常房屋抵押的程序辦理抵押登記手續(xù)?！薄侗本┦蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》（北京市人民政府第12號(hào)令）第五條也規(guī)定，“下列房地產(chǎn)，可以依照本辦法設(shè)立抵押：（二）依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋（含附屬物）”。 　?。?）當(dāng)前北京有關(guān)預(yù)售商品房抵押登記的辦理情況 只要購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，并與銀行簽訂了《抵押借款合同》，銀行與購(gòu)房人就可以到北京市建委權(quán)屬中心辦理期得權(quán)益的抵押登記。購(gòu)房人所購(gòu)房屋具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件后，北京市建委根據(jù)申請(qǐng)，在辦理產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，自動(dòng)將預(yù)售商品房抵押登記轉(zhuǎn)讓正常的房屋抵押登記，在制作的房屋產(chǎn)權(quán)證書上注明并出具他項(xiàng)權(quán)利證書。 　　綜上，預(yù)售商品房抵押登記手續(xù)在部分房屋權(quán)屬主管部門是可以辦理的，而且具備正常房屋抵押的法律效力，因此，只要相應(yīng)房屋權(quán)屬主管部門統(tǒng)一辦理程序，開(kāi)發(fā)商即可與銀行約定取消階段性的連帶保證責(zé)任，銀行亦可在《抵押借款合同》簽訂并辦理預(yù)售商品房抵押登記手續(xù)后再向購(gòu)房人發(fā)放貸款，如此也避免了銀行貸款的保障風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)需開(kāi)發(fā)商再為購(gòu)房人承擔(dān)連帶保證責(zé)任了。主要包括： 開(kāi)發(fā)商在與銀行的合作協(xié)議中很少涉及銀行辦理抵押登記的約定，容易造成銀行拖延辦理抵押登記的問(wèn)題。如此對(duì)于督促銀行及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)的抵押登記手續(xù)能起到一定的積極作用。前提是在購(gòu)房人按銀行要求提供真實(shí)文件資料下，銀行應(yīng)該按雙方合作協(xié)議約定的期限對(duì)購(gòu)房人資信進(jìn)行審查，在規(guī)定的工作日批準(zhǔn)貸款并將貸款打入開(kāi)發(fā)商賬戶。這樣對(duì)銀行的放貸行為也有一定約束，督促銀行在合理的期限內(nèi)及時(shí)放款，以確保開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款到位。 　　在購(gòu)房人逾期償還銀行月供情形下，對(duì)于可能出現(xiàn)的銀行不積極履行解約權(quán)，可通過(guò)與購(gòu)房人在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中約定，明確開(kāi)發(fā)商在銀行的保證金賬戶因購(gòu)房人逾期還款原因被扣劃的（可約定具體扣劃次數(shù)或金額），開(kāi)發(fā)商可以解除《商品房買賣合同》，同時(shí)可約定購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。由于開(kāi)發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，有必要在《商品房買賣合同》中嚴(yán)格約束購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。如：購(gòu)房人所購(gòu)房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件后，購(gòu)房人應(yīng)在收到開(kāi)發(fā)商書面通知之日起多少個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)部門繳納公共維修基金及契稅，逾期繳納的，每逾期一日應(yīng)按總房款一定比例向開(kāi)發(fā)商支付違約金。 　　一定程度公開(kāi)銀行的貸款審查方法甚至標(biāo)準(zhǔn) 　　在按揭中，每個(gè)銀行的審查標(biāo)準(zhǔn)和方式也不一樣，開(kāi)發(fā)商的銷售人員也很少能諳熟銀行審貸方法及標(biāo)準(zhǔn)的，特別是銀行內(nèi)部的新政策，往往因開(kāi)發(fā)商了解不及時(shí)，導(dǎo)致已簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)法履行。對(duì)于銀行的內(nèi)部最新政策，也應(yīng)在適用具體樓盤時(shí)設(shè)立緩沖期，即應(yīng)當(dāng)對(duì)新政策通知開(kāi)發(fā)商后所簽訂的《商品房買賣合同》適用。 　　簽約前的銀行預(yù)審程序 　　當(dāng)前按揭的程序都是先簽約再向銀行申請(qǐng)按揭貸款，在操作中則存在問(wèn)題。該約定雖然從字面避免了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際操作中卻不可行，而且有損開(kāi)發(fā)商的形象，因此很多開(kāi)發(fā)商干脆承諾購(gòu)房人，銀行不放款則購(gòu)房人還是可解除《商品房買賣合同》，并退還首付款。 　　 就該問(wèn)題本文認(rèn)為，可以適當(dāng)調(diào)整按揭程序，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂正式《商品房買賣合同》之前，對(duì)銀行按揭設(shè)立預(yù)審程序，先由購(gòu)房人按要求的金額及年限向銀行提供按揭申請(qǐng)資料進(jìn)行預(yù)審，預(yù)審不通過(guò)，對(duì)其它付款方式又達(dá)不成協(xié)議的，則不再簽訂《商品房買賣合同》；如預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)，開(kāi)發(fā)商再與購(gòu)房人簽訂《商品房買賣合同》。 　　先期辦理產(chǎn)權(quán)登記的委托手續(xù)。 　　 為防止購(gòu)房人在入住后拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，建議仍應(yīng)由開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房人交房時(shí)要求購(gòu)房人預(yù)繳契稅及公共維修基金，雖然有觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)向購(gòu)房人預(yù)收契稅及公共維修基金。在辦理簽約手續(xù)同時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先了解有關(guān)房地局辦理產(chǎn)權(quán)證的程序要求，要求購(gòu)房人預(yù)先提供辦理產(chǎn)權(quán)所需的文件資料，并事先簽署辦理產(chǎn)權(quán)證的委托文件。 　　符合與購(gòu)房人解約條件的及時(shí)協(xié)商或通過(guò)訴訟方式解決。解約的方式主要有兩種： 　　一種是協(xié)商一致的前提下，商請(qǐng)銀行、購(gòu)房人協(xié)議解除。該方式應(yīng)注意要求購(gòu)房人提前配合辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案的注銷手續(xù)，否則嗣后再找購(gòu)房人就被動(dòng)了。 　　另一種方式是通過(guò)訴訟途徑解決。必要時(shí)還可先行向法院申請(qǐng)對(duì)房屋進(jìn)行訴訟保全。判決執(zhí)行后對(duì)于應(yīng)退還開(kāi)發(fā)商的剩余款項(xiàng)，如購(gòu)房人下落不明，可通過(guò)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?zhí)岽娴姆绞街Ц丁Ｈ绻粍?dòng)產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，查封期限從預(yù)查封之日起計(jì)算。 　　針對(duì)最高人民法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)查封的司法解釋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)明確在按揭中法院有可能采取預(yù)查封的情形，以便在經(jīng)營(yíng)中能提前預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取相應(yīng)保護(hù)措施。 不可分割的，可全部進(jìn)行預(yù)查封。 　　開(kāi)發(fā)商辦理了商品房預(yù)售許可證尚未出售的房屋，法院可以開(kāi)發(fā)商為被　執(zhí)行人，對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)查封。 　　購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，并辦理了預(yù)售備案登記，法院可將購(gòu)房人作為被執(zhí)行人，對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行預(yù)查封。其中在購(gòu)房人支付全款情況下，購(gòu)房人對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，法院不得以開(kāi)發(fā)商為被執(zhí)行人進(jìn)行預(yù)查封。如果第三人向開(kāi)發(fā)商支付剩余房款或第三人書面同意剩余房款從房屋變價(jià)款中優(yōu)先支付，法院可應(yīng)第三人的申請(qǐng)將購(gòu)房人作為被執(zhí)行人，對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)查封。由于預(yù)售商品房很少能辦理抵押登記手續(xù)，抵押行為尚未生效，還不存在物的擔(dān)保問(wèn)題。 　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十八條規(guī)定，“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。”也就是說(shuō)在開(kāi)發(fā)商為按揭提供全程擔(dān)保的情形下，只要購(gòu)房人的房屋辦理了抵押登記手續(xù)，如果購(gòu)房人發(fā)生違約情形，銀行應(yīng)當(dāng)執(zhí)行抵押權(quán)，在處分抵押物后仍未能償還的部分債權(quán)，開(kāi)發(fā)商才承擔(dān)保證責(zé)任。 　　 以上本文簡(jiǎn)要分析了開(kāi)發(fā)商在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。開(kāi)發(fā)商在按揭中所得到的回報(bào)可能會(huì)暫時(shí)掩蓋其存在風(fēng)險(xiǎn)，但開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，獲取最大利潤(rùn)和降低經(jīng)營(yíng)中風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是任何經(jīng)營(yíng)管理者最終目標(biāo)。也希望通過(guò)本文引起更多業(yè)內(nèi)人士對(duì)開(kāi)發(fā)商在按揭中風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，研究避免開(kāi)發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施，進(jìn)一步完善按揭的操作方式，并最終徹底解決按揭給開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的法律風(fēng)