開(kāi)發(fā)商在銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措1(編輯修改稿)
2025-07-22 02:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)商的賬戶中扣劃保證金，或者提前收回貸款并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)代償義務(wù)。因此，開(kāi)發(fā)商雖然完成了商品房建設(shè)開(kāi)發(fā)的使命，但房屋售出后購(gòu)房人能否按時(shí)償還銀行的月供款讓開(kāi)發(fā)商忐忑不安。而購(gòu)房人的不還款情形多種多樣，有的是經(jīng)濟(jì)預(yù)期出問(wèn)題，如經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀偏差、投資計(jì)劃落空、錯(cuò)誤估計(jì)還款實(shí)力等；有的是對(duì)房屋質(zhì)量、物業(yè)管理不滿意，購(gòu)房人集體串通拒絕還款；還有的則屬于惡意不還款等等。 ?。?）拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。大多數(shù)購(gòu)房人都希望所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證能在最短時(shí)間辦理，也有部分購(gòu)房人卻相反?？赡苁窍嘈砰_(kāi)發(fā)商的信用，也可能是對(duì)產(chǎn)權(quán)證的法律作用認(rèn)識(shí)不足，還可能是為了拖延支付契稅和公共維修基金，這部分購(gòu)房人對(duì)于產(chǎn)權(quán)證的辦理表現(xiàn)得異常冷淡，在開(kāi)發(fā)商具備辦證條件后拒不配合，不按要求提供文件資料和繳納相關(guān)稅費(fèi)，使房產(chǎn)證遲遲不能辦理，抵押登記自然無(wú)法進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任也解除不了。而《商品房買賣合同》很少會(huì)約定購(gòu)房人不配合辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，缺乏就產(chǎn)權(quán)證辦理對(duì)購(gòu)房人的約束，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任期限延長(zhǎng)。 ?。?）與購(gòu)房人有關(guān)的其它客觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商都要與眾多購(gòu)房人發(fā)生買賣關(guān)系，在開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證期間，購(gòu)房人還可能因各種意外導(dǎo)致民事行為能力喪失或成為限制民事行為能力人，如疾病或意外死亡、失蹤，甚至有的還因?yàn)榉缸餄撎拥?，只要上述情形發(fā)生，開(kāi)發(fā)商都將承擔(dān)連帶保證責(zé)任。而且在開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，對(duì)購(gòu)房人的追償工作也會(huì)因上述原因?qū)е码y度加大。 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)代償責(zé)任后追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn) 上述所列與銀行、購(gòu)房人有關(guān)的種種情形，其最終結(jié)果都是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，按照法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在履行代償義務(wù)后，可以向購(gòu)房人進(jìn)行追償，以確保自身權(quán)益不受損失。但實(shí)踐中是否開(kāi)發(fā)商的損失都能得到有效彌補(bǔ)則不盡然。 ?。?）開(kāi)發(fā)商的權(quán)益缺乏保障措施。銀行的借款可以通過(guò)購(gòu)房人以所購(gòu)房屋設(shè)立抵押進(jìn)行擔(dān)保，在抵押登記之前還可由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，整個(gè)貸款期間銀行的債權(quán)都有合法保障。而開(kāi)發(fā)商就不同了，在承擔(dān)代償責(zé)任后，銀行與購(gòu)房人的借款關(guān)系解除，所簽的抵押合同因主合同的解除而自然解除。開(kāi)發(fā)商面臨的選擇有兩條，一是要求購(gòu)房人償還代償銀行借款本息；二是解除與購(gòu)房人的《商品房買賣合同》，收回購(gòu)房人所購(gòu)房屋。兩種選擇均無(wú)任何擔(dān)保措施進(jìn)行保障，能否最后實(shí)現(xiàn)，在協(xié)商未果后只能依靠法院的判決和執(zhí)行了。 ?。?）解除《商品房買賣合同》后收回房屋的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，在商品房銷售價(jià)格不斷上漲的今天，多數(shù)會(huì)選擇解除與購(gòu)房人的《商品房買賣合同》，而一般只要合同中有明確約定，法院也會(huì)支持開(kāi)發(fā)商的主張。問(wèn)題在于如何確保房屋能夠真正回到開(kāi)發(fā)商的手中。首先辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案的注銷手續(xù)需要購(gòu)房人的配合，如果購(gòu)房人不配合，也會(huì)影響開(kāi)發(fā)商及時(shí)收回房屋。特別是當(dāng)購(gòu)房人下落不明，而房地局又都要求合同雙方共同辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案的注銷手續(xù)，因此開(kāi)發(fā)商單方通過(guò)正常途徑根本沒(méi)有辦法解除《商品房買賣合同》的預(yù)售備案。此種情形開(kāi)發(fā)商只能選擇訴訟方式，在判決生效后由法院向房地局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，由于法律文書需要公告送達(dá)，整個(gè)司法程序?qū)⑹且粋€(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。其次房屋在交付使用后，如果開(kāi)發(fā)商解除《商品房買賣合同》，需要購(gòu)房人騰空房屋，而購(gòu)房人不配合，也會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行中存在困難。 開(kāi)發(fā)商解除《商品房買賣合同》后購(gòu)房款的處理風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任期間，與購(gòu)房人的《商品房買賣合同》可能因各種原因而解除，有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)解除，亦有購(gòu)房人主動(dòng)解除，而對(duì)于合同解除后購(gòu)房款的處理卻存在問(wèn)題，是返還購(gòu)房人還是返還銀行。畢竟購(gòu)房人支付的只是首付款，其它款項(xiàng)都是銀行的借款。如果開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款中屬于銀行貸款部分直接支付給銀行，從法律上沒(méi)有依據(jù)，因?yàn)楹贤獬龖?yīng)當(dāng)由合同的雙方互負(fù)返還義務(wù)，而不能向《商品房買賣合同》以外的第三方（即銀行）履行；如果將所有購(gòu)房款直接退還購(gòu)房人，則有可能購(gòu)房人執(zhí)款后不及時(shí)償還銀行的借款，導(dǎo)致銀行又要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開(kāi)發(fā)商在代償后再向購(gòu)房人追償則有可能落空，而且也使自己在爭(zhēng)議糾紛發(fā)生時(shí)處在了被動(dòng)狀態(tài)。 此外，關(guān)于購(gòu)房款的處理目前還存在一定誤區(qū)，即認(rèn)為《商品房買賣合同》解除后，開(kāi)發(fā)商償還購(gòu)房人的只是首付款，因?yàn)樗匈?gòu)房款中只有付首款是購(gòu)房人自己的錢，剩余部分都應(yīng)當(dāng)還給銀行，所造成的銀行罰息還應(yīng)從首付款扣出來(lái)。從購(gòu)房款的來(lái)源上看似乎應(yīng)該是這樣，但在法律關(guān)系上存在問(wèn)題。購(gòu)房人通過(guò)按揭方式購(gòu)買商品房，即視同購(gòu)房人為一次性付款，只不過(guò)首付款以外的部分是購(gòu)房人通過(guò)向銀行貸款的方式支付的。因此，如上文所述，解除《商品房買賣合同》后，雙方應(yīng)互負(fù)返還義務(wù)，房屋交由開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房人已付的總房款（含銀行貸款部分）應(yīng)返還購(gòu)房人（約定的定金、違約金、損失賠償除外）。購(gòu)房人再用這筆錢來(lái)償還銀行的借款，最終使三方按揭的法律關(guān)系消滅。認(rèn)為開(kāi)發(fā)商只退還首付款的觀點(diǎn)不但混淆了法律關(guān)系，還容易遺漏購(gòu)房人在銀行放款到《商品房買賣合同》解除期間，對(duì)已向銀行償還的月供款所享有的權(quán)利。 有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)司法解釋對(duì)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn) 去年，最高人民法院針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行過(guò)程的問(wèn)題制定了相應(yīng)司法解釋，其中有些內(nèi)容也對(duì)處于按揭中的開(kāi)發(fā)商造成一定影響，表現(xiàn)在： ?。?）《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）有關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。按照該規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在按揭保證期間，如果購(gòu)房人所購(gòu)開(kāi)發(fā)商的房屋因其它原因被預(yù)查封，且又拖欠銀行貸款的，開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后收回已被法院預(yù)查封的房屋可能性很小，開(kāi)發(fā)商容易變成最后的受害者。 ?。?）最高人民法院在2004年11月4日頒布并于2005年1月1日實(shí)施的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！痹撘?guī)定從人文關(guān)懷角度，給予只有惟一住房家庭困難的購(gòu)房者執(zhí)行的延緩期，避免出現(xiàn)市民無(wú)家可歸的局面。但對(duì)于開(kāi)發(fā)普通住宅的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑又成為權(quán)益保障的一大法律問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，要想在解除與購(gòu)房人的《商品房買賣合同》后真正收回房屋又增加了一道障礙。 四、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 針對(duì)上述開(kāi)發(fā)商在按揭中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面采取措施進(jìn)行防范和控制。 ?。ㄒ唬母旧辖鉀Q開(kāi)發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn) 由專業(yè)的擔(dān)保公司取代開(kāi)發(fā)商的保證地位。 開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)是建設(shè)商品房，并通過(guò)向社會(huì)出售獲取利潤(rùn)。在按揭中，開(kāi)發(fā)商除了承擔(dān)商品房的建設(shè)責(zé)任外，還得為購(gòu)房人向銀行承擔(dān)保證責(zé)任，使得開(kāi)發(fā)商在商品房建成并售出后，在承擔(dān)建筑物質(zhì)量以及《商品房買賣合同》約定義務(wù)所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)外，還額外增加了保證責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)，分散了開(kāi)發(fā)商的精力，亦有悖開(kāi)發(fā)商的社會(huì)職能。如果能夠解除開(kāi)發(fā)商的連帶保證責(zé)任，也就避免本文所述的開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前銀行按揭貸款在辦理抵押登記
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