地產開發(fā)商房產回購中法律問題探析(編輯修改稿)
2025-04-21 00:07 本頁面
【文章內容簡介】 房的所有權已經轉移給購房人，才存在回購之說，因此與所有權保留制度大相徑庭?！ ∮腥苏J為回購條款是銀行與開發(fā)商在合作協(xié)議中約定債權讓于條款，銀行將借款人手中取得的權益也即債權，轉讓給開發(fā)商的一種債權讓與行為。銀行對借款人享有的主債權、本息、罰息、違約金及其他費用的償還權轉讓于開發(fā)商，這種認識是不正確的。首先從轉讓對象的性質來看，是債權轉讓的對象是合同權利而非義務。根據我國目前法律的規(guī)定，債權的轉讓僅存在于合同當中，是一種合同權利的讓與。指合同一方將合同的權利全部或部分地轉讓給合同以外的第三人。開發(fā)商回購條款的目的是為了保護銀行的利益，是向銀行作出的向購房人承諾以約定價格購回住房的一種承諾，只要購房人違約銀行要求其開發(fā)商回購，開發(fā)商就必須回購，從這個意義上說銀行轉移給開發(fā)商的并非權利而是義務，債權轉讓也與開發(fā)商回購的本意相去甚遠。其次，銀行對購房人的債權既沒有因履行而消滅也沒有轉讓給開發(fā)商，而抵押權的發(fā)生、移轉及消滅，均應當從屬于其所擔保的債權，所以銀行的對購房人的抵押權也沒有轉移給開發(fā)商。實際上開發(fā)商的回購也是為了替購房人履行銀行的債權，因此開發(fā)商回購因此也不同于債權讓于制度?！ ∩鲜鲆呀浱岬?，開發(fā)商回購實際上是對銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權人在實現(xiàn)抵押權并對住房進行變賣、拍賣抵押物時，開發(fā)商愿意直接購買抵押物，支付購房人所欠銀行的貸款，因此回購條款事實上屬于開發(fā)商認可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時，銀行行使抵押權處分抵押物時，開發(fā)商作為事先約定的抵押物的買受人，按合同約定的價格或約定的計價方法確定的價格購買抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率?！ ∪?、按揭貸款中開發(fā)商連帶保證責任與回購條款的區(qū)別 經常能按揭合同中能看到：“借款人連續(xù)N個付款期或在合同期內累計N個付款期未按時償還貸款本息，銀行有權宣布借款合同提前到期，并有權要求保證人履行保證義務或對借款人所購房產進行回購?！?開發(fā)商承擔保證或回購義務，其承擔責任的方式由銀行選擇。常見的是開發(fā)商承擔全程的回購義務及階段性的連帶保證責任。見如下案例： 2006年7月，某銀行與劉某簽訂了《房產抵押借款合同》，約定劉某以所購買的期房按揭抵押向銀行借款，開發(fā)商就合同項下貸款本息、利息及其他費用承擔保證責任，保證期間至銀行取得《他項權利證書》為止，并約定若借款人劉某逾期還款達到4次，貸款人有權解除合同并處理抵押物。同時銀行與開發(fā)商共同簽訂了的補充協(xié)議中約定開發(fā)商在借款人不能履行借款合同時，必須對抵押人所購房產作“回購還款”處理。劉某一直未取得產權證書并且未還款達到4次后下落不明。銀行要求開發(fā)商履行回購協(xié)議的約定，對劉某所購房產進行回購償還剩余貸款 （1）“人保和物?！闭l優(yōu)先？ 上述合同中約定了銀行未取得《他項權利證書》之前，借款人不按期還款時開發(fā)商就合同項下貸款本息、利息及其他費用承擔連帶保證責任。此時若購房人已經取得了房產證書，房屋所有權已經轉移給購房人，則此時銀行的債權存在“物保”和“人?！薄?若借款人沒有按期還款，對于開發(fā)商如何承擔保證責任，以前擔保法和擔保法解釋根據提供物保的對象是債務人還是第三人作出了不同的規(guī)定。擔保法第28條第一款的規(guī)定的是債務人自己提供物保和保證人并存的情況：“同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任?！?當債務人提供的物的擔保與第三人設定的一般保證共存時，債權人應當要求債務人首先用自己提供的財產來滿足債權人的債權，在物的擔保不能清償全部債權時，由保證人承擔剩余部分的清償責任。此時物保優(yōu)于人保是可以適用的，先行使物的擔保是債權人的一種義務。如果債權人直接要求保證人承擔保證責任，保證人對債權人可以行使先訴抗辯權。擔保法解釋第38條規(guī)定的則是不同的第三人分別提供物保和人保的情況：“同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權人可以請求保證人或者物的擔保人承擔擔保責任?！?這時物的擔保與第三人提供的保證共存，保證人和債務人在承擔不利后果方面并無先后順序之分。債務人在主合同規(guī)定的履行期限屆滿沒有履
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1