地產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)回購中法律問題探析(編輯修改稿)
2025-04-21 00:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購房人，才存在回購之說，因此與所有權(quán)保留制度大相徑庭。 有人認為回購條款是銀行與開發(fā)商在合作協(xié)議中約定債權(quán)讓于條款，銀行將借款人手中取得的權(quán)益也即債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的一種債權(quán)讓與行為。銀行對借款人享有的主債權(quán)、本息、罰息、違約金及其他費用的償還權(quán)轉(zhuǎn)讓于開發(fā)商，這種認識是不正確的。首先從轉(zhuǎn)讓對象的性質(zhì)來看，是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的對象是合同權(quán)利而非義務(wù)。根據(jù)我國目前法律的規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅存在于合同當中，是一種合同權(quán)利的讓與。指合同一方將合同的權(quán)利全部或部分地轉(zhuǎn)讓給合同以外的第三人。開發(fā)商回購條款的目的是為了保護銀行的利益，是向銀行作出的向購房人承諾以約定價格購回住房的一種承諾，只要購房人違約銀行要求其開發(fā)商回購，開發(fā)商就必須回購，從這個意義上說銀行轉(zhuǎn)移給開發(fā)商的并非權(quán)利而是義務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓也與開發(fā)商回購的本意相去甚遠。其次，銀行對購房人的債權(quán)既沒有因履行而消滅也沒有轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，而抵押權(quán)的發(fā)生、移轉(zhuǎn)及消滅，均應(yīng)當從屬于其所擔保的債權(quán)，所以銀行的對購房人的抵押權(quán)也沒有轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。實際上開發(fā)商的回購也是為了替購房人履行銀行的債權(quán)，因此開發(fā)商回購因此也不同于債權(quán)讓于制度?！ ∩鲜鲆呀?jīng)提到，開發(fā)商回購實際上是對銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)并對住房進行變賣、拍賣抵押物時，開發(fā)商愿意直接購買抵押物，支付購房人所欠銀行的貸款，因此回購條款事實上屬于開發(fā)商認可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時，銀行行使抵押權(quán)處分抵押物時，開發(fā)商作為事先約定的抵押物的買受人，按合同約定的價格或約定的計價方法確定的價格購買抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率?！ ∪?、按揭貸款中開發(fā)商連帶保證責任與回購條款的區(qū)別 經(jīng)常能按揭合同中能看到：“借款人連續(xù)N個付款期或在合同期內(nèi)累計N個付款期未按時償還貸款本息，銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂彿慨a(chǎn)進行回購?！?開發(fā)商承擔保證或回購義務(wù)，其承擔責任的方式由銀行選擇。常見的是開發(fā)商承擔全程的回購義務(wù)及階段性的連帶保證責任。見如下案例： 2006年7月，某銀行與劉某簽訂了《房產(chǎn)抵押借款合同》，約定劉某以所購買的期房按揭抵押向銀行借款，開發(fā)商就合同項下貸款本息、利息及其他費用承擔保證責任，保證期間至銀行取得《他項權(quán)利證書》為止，并約定若借款人劉某逾期還款達到4次，貸款人有權(quán)解除合同并處理抵押物。同時銀行與開發(fā)商共同簽訂了的補充協(xié)議中約定開發(fā)商在借款人不能履行借款合同時，必須對抵押人所購房產(chǎn)作“回購還款”處理。劉某一直未取得產(chǎn)權(quán)證書并且未還款達到4次后下落不明。銀行要求開發(fā)商履行回購協(xié)議的約定，對劉某所購房產(chǎn)進行回購償還剩余貸款 ?。?）“人保和物?！闭l優(yōu)先？ 上述合同中約定了銀行未取得《他項權(quán)利證書》之前，借款人不按期還款時開發(fā)商就合同項下貸款本息、利息及其他費用承擔連帶保證責任。此時若購房人已經(jīng)取得了房產(chǎn)證書，房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購房人，則此時銀行的債權(quán)存在“物?！焙汀叭吮！?。 若借款人沒有按期還款，對于開發(fā)商如何承擔保證責任，以前擔保法和擔保法解釋根據(jù)提供物保的對象是債務(wù)人還是第三人作出了不同的規(guī)定。擔保法第28條第一款的規(guī)定的是債務(wù)人自己提供物保和保證人并存的情況：“同一債權(quán)既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權(quán)承擔保證責任?！?當債務(wù)人提供的物的擔保與第三人設(shè)定的一般保證共存時，債權(quán)人應(yīng)當要求債務(wù)人首先用自己提供的財產(chǎn)來滿足債權(quán)人的債權(quán)，在物的擔保不能清償全部債權(quán)時，由保證人承擔剩余部分的清償責任。此時物保優(yōu)于人保是可以適用的，先行使物的擔保是債權(quán)人的一種義務(wù)。如果債權(quán)人直接要求保證人承擔保證責任，保證人對債權(quán)人可以行使先訴抗辯權(quán)。擔保法解釋第38條規(guī)定的則是不同的第三人分別提供物保和人保的情況：“同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權(quán)人可以請求保證人或者物的擔保人承擔擔保責任?！?這時物的擔保與第三人提供的保證共存，保證人和債務(wù)人在承擔不利后果方面并無先后順序之分。債務(wù)人在主合同規(guī)定的履行期限屆滿沒有履
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