住宅底商相關(guān)法律問題分析(編輯修改稿)
2025-04-23 00:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?” 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第43條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市?縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?”《河南省中華人民共和國城市規(guī)劃法實施辦法》第35條第1款規(guī)定：“建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更，確需變更的必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意，并辦理變更手續(xù)?” 改變房產(chǎn)用途的行為從土地管理角度上看是改變土地用途，從規(guī)劃上看是變更《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》內(nèi)容的行為。因此，開發(fā)企業(yè)在進行住宅底商開發(fā)時，應(yīng)特別注意明確房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途，最好能獨立寫明住宅底商樓層的房屋用途。二、住宅底商在租賃經(jīng)營中的法律問題底商，是以出租或出售為目的，有開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營。在各種商業(yè)地產(chǎn)的操作模式中，主要涉及的當(dāng)事人有：開發(fā)商（經(jīng)營管理公司）、投資者（業(yè)主）、經(jīng)營者（顧客）、消費者（租戶），在這四方當(dāng)事人中存在著開發(fā)商與投資者的商品房買賣合同和返租（與經(jīng)營管理公司）合同關(guān)系；開發(fā)商與經(jīng)營者之間的租賃合同關(guān)系；經(jīng)營者與消費者之間的買賣或服務(wù)合同關(guān)系。在此主要探討住宅底商的租賃和經(jīng)營中的法律問題。（一）售后包租的法律風(fēng)險和規(guī)避商品房的售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進銷售，在其商品房銷售時與買受人約定，在出售后的一定時期內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！钡谒氖鍡l又規(guī)定：“本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租
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