【文章內(nèi)容簡介】 約定的方式處理，而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來解決，且法定優(yōu)先，約定作為補充。初看我國法條，該條的規(guī)定在小區(qū)停車位的權屬還沒有明確規(guī)定的情況下對當事人意思自治的一種尊重。從目前我國多數(shù)地方商品房銷售的實際做法看，對車位、車庫的歸屬使用有的是業(yè)主購買的，有的是開發(fā)商附贈的，有的是業(yè)主承租的，一般都有約定。但因開發(fā)商所處的優(yōu)勢地位，多數(shù)開發(fā)商都獎停車位約定歸自己所有，所以該規(guī)定可能不利于業(yè)主的利益。四、小區(qū)停車位的所有權歸屬的通說車庫、車位利益的糾紛關鍵是明晰車位、車庫所有權問題。所有權確定了，使用權、收益權、處分權都隨之解決。由于建國后我國廢除了國民黨統(tǒng)治期間的偽法統(tǒng)，一并廢除了民國時期的六法全書和民法典，我國至今又還未頒布自己的民法典，加之中國傳統(tǒng)社會忽視對公民私有財產(chǎn)的保護，公民的私有財產(chǎn)的確定和權利邊界經(jīng)常處于不確定狀態(tài)，不利于對財產(chǎn)的保護和利用。目前對于住宅小區(qū)停車位(庫)的所有權歸屬認識有幾種通說：（一）合同約定說此種觀點認為，對車庫的歸屬應當通過約定來確定。這種觀點的本質(zhì)意義是合同雙方當事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車庫的歸屬。《物權法》規(guī)定：建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，歸全體業(yè)主共有。從物權法的規(guī)定上來看，現(xiàn)在我們國家對于車位車庫所有權的歸屬也是遵從于此通說來認定的。但是在當前賣方市場條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強勢地位制定霸王條款，并且他們在合同中主動要求同業(yè)主進行協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對廣大業(yè)主極為不利且這也不符合本觀點的本意。只有隨著商品房市場的發(fā)展逐漸變?yōu)橘I方市場的時候，此種觀點才有可能實現(xiàn)。（二）成本分攤說此種觀點認為，當房地產(chǎn)開發(fā)商將車庫的建造成本分攤到業(yè)主購房款中，車庫所有權即為業(yè)主共有，否則歸開發(fā)商所有。目前房地產(chǎn)價格是由需求決定的，而不是由成本決定的，開發(fā)商是否將車庫的建造成本分攤到住宅銷售價格中去，也只有開發(fā)商清楚，業(yè)主幾乎不可能去核定開發(fā)商的開發(fā)成本，也沒有權力去核清開發(fā)商成本。因為成本是屬于企業(yè)的核心商業(yè)秘密，因此據(jù)此來確定車庫的所有權也是非常困難的。（三）國家所有說此種觀點認為，地下車庫屬于地下人防工程，根據(jù)《人民防空法》的有關規(guī)定應當推定為國家所有（參見王利明著《論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的《關于加強居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補充通知》第2條指出：人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的組成部分，未開發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費。開發(fā)使用的人防工程，由使用人交納物業(yè)管理費。使用人須承擔產(chǎn)權人應交的物業(yè)管理費，并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明。隨著城市商品房的發(fā)展，我國的人防工程建設發(fā)展迅速，人防工程投資建設主體已由國家作為單一投資建設主體發(fā)展成為多元的投資建設主體。這種情況下，仍然認為地下人防工事歸屬于國家所有顯然是不妥當?shù)?，理由有三：第一，《人民防空法》并沒有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國家所有?！度嗣穹揽辗ā返?條規(guī)定：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會團體和個人，通過多種途徑投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。此處只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒有界定人防工事的所有權歸屬問題。相反，在沒有界定所有權歸屬的情況下，應當認為投資者就是所有者，而不能反過來認為在沒有明確規(guī)定歸屬的情況下就可以認為屬于國家所有。第二，在市場經(jīng)濟條件下，界定所有權最基本的原則仍然是投資者享有所有權。對于商品房小區(qū)的地下人防工事，國家并沒有作出任何投資，因此就不存在在法律上主張所有權的基礎。第三，如果地下人防工事屬于國家所有，政府應當承擔管理和維護的義務。但是事實上，對小區(qū)地下人防工事的管理費用并非由國家承擔，大量的是由開發(fā)商或者業(yè)主承擔。而由開發(fā)商或者業(yè)主承擔管理費用而不享有所有權，這也是說不通的。（四）登記說此種觀點認為：車位（庫）房的所有權證登記是誰，即歸誰所有。依據(jù)物權法的公示公信原理對于已登記的車位（庫）肯定歸登記產(chǎn)權人所有。但是我國目前的情況是：沒有進行房地所有權屬登記或者壓根就不能進行登記的車庫在我國的住宅小區(qū)里比比皆是，顯然以此來確定車（位）庫的所有權歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實的。五、其他國家、地區(qū)對小區(qū)停車位權屬的相關規(guī)定對于公共小區(qū)來說，停車位的所有權歸屬直接關系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此，各國或地區(qū)的立法中，對此問題均有所規(guī)定，我國物權法的立法應當進行吸收和借鑒。（一）日本在日本，區(qū)分所有建筑物附設之停車場被分成兩類：一為屋外停車場，通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成；另一為屋內(nèi)停車場，指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設臵的停車場，一般設在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層，但也有設在屋頂平臺上的。對屋外停車場日本的司法實踐及立法均將其視為共用部分，并可得為特定區(qū)分所有權人或區(qū)分所有權人以外的其他人設定利用權，且該專用權應予以公示。但是，對屋內(nèi)停車場的產(chǎn)權歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。日本學界存有爭議，法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場，從而使其在日本的司法實踐中占據(jù)了絕對的主流地位。而日本學界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應當通過共用部分的專有使用權來進行處理。（二）德國德國1973年7月30日修正的《住宅所有權法》第3條第2項規(guī)定：以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間。亦即地上、地下之停車場皆可設，專有所有權，并能夠獨自讓與、設定負擔。（參見陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研容》，法律出版社1995年版，第169頁）因此在德國車庫作為一種獨立的物，其所有權可由開發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，而不是作為從物，直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點在于保護了開發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫的業(yè)主的利益，其可以不用支付該車庫的分攤費用。應明確的是，即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有，對停車位享有專用使用權的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉讓其使用權。（三）法國在法國，新公寓的建造者負有一項法定的義務：在建筑物基地內(nèi)，按一戶一空間的標準為住戶設計停車場。學界及司法實踐認為，區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域為分別的不動產(chǎn)，即停車位必須另行購買，并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人，亦可購買基地內(nèi)的停車位。（四）美國美國法律對小區(qū)內(nèi)車庫的制度設計，遵循兩個最基本的原則，一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫做為獨立的專有專有部分進行單獨買賣?？梢钥闯?，美國法律的規(guī)則設計與德國法、法國法不同。第一，美國法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權，避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫的所有權向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二，不允許小區(qū)