【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 約定的方式處理，而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來(lái)解決，且法定優(yōu)先，約定作為補(bǔ)充。初看我國(guó)法條，該條的規(guī)定在小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬還沒(méi)有明確規(guī)定的情況下對(duì)當(dāng)事人意思自治的一種尊重。從目前我國(guó)多數(shù)地方商品房銷(xiāo)售的實(shí)際做法看，對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬使用有的是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的，有的是開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的，有的是業(yè)主承租的，一般都有約定。但因開(kāi)發(fā)商所處的優(yōu)勢(shì)地位，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都獎(jiǎng)停車(chē)位約定歸自己所有，所以該規(guī)定可能不利于業(yè)主的利益。四、小區(qū)停車(chē)位的所有權(quán)歸屬的通說(shuō)車(chē)庫(kù)、車(chē)位利益的糾紛關(guān)鍵是明晰車(chē)位、車(chē)庫(kù)所有權(quán)問(wèn)題。所有權(quán)確定了，使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都隨之解決。由于建國(guó)后我國(guó)廢除了國(guó)民黨統(tǒng)治期間的偽法統(tǒng)，一并廢除了民國(guó)時(shí)期的六法全書(shū)和民法典，我國(guó)至今又還未頒布自己的民法典，加之中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)忽視對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，公民的私有財(cái)產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于不確定狀態(tài)，不利于對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和利用。目前對(duì)于住宅小區(qū)停車(chē)位(庫(kù))的所有權(quán)歸屬認(rèn)識(shí)有幾種通說(shuō)：（一）合同約定說(shuō)此種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)車(chē)庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)通過(guò)約定來(lái)確定。這種觀點(diǎn)的本質(zhì)意義是合同雙方當(dāng)事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車(chē)庫(kù)的歸屬?！段餀?quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位，車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售，出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，歸全體業(yè)主共有。從物權(quán)法的規(guī)定上來(lái)看，現(xiàn)在我們國(guó)家對(duì)于車(chē)位車(chē)庫(kù)所有權(quán)的歸屬也是遵從于此通說(shuō)來(lái)認(rèn)定的。但是在當(dāng)前賣(mài)方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強(qiáng)勢(shì)地位制定霸王條款，并且他們?cè)诤贤兄鲃?dòng)要求同業(yè)主進(jìn)行協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對(duì)廣大業(yè)主極為不利且這也不符合本觀點(diǎn)的本意。只有隨著商品房市場(chǎng)的發(fā)展逐漸變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)的時(shí)候，此種觀點(diǎn)才有可能實(shí)現(xiàn)。（二）成本分?jǐn)傉f(shuō)此種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫(kù)的建造成本分?jǐn)偟綐I(yè)主購(gòu)房款中，車(chē)庫(kù)所有權(quán)即為業(yè)主共有，否則歸開(kāi)發(fā)商所有。目前房地產(chǎn)價(jià)格是由需求決定的，而不是由成本決定的，開(kāi)發(fā)商是否將車(chē)庫(kù)的建造成本分?jǐn)偟阶≌N(xiāo)售價(jià)格中去，也只有開(kāi)發(fā)商清楚，業(yè)主幾乎不可能去核定開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，也沒(méi)有權(quán)力去核清開(kāi)發(fā)商成本。因?yàn)槌杀臼菍儆谄髽I(yè)的核心商業(yè)秘密，因此據(jù)此來(lái)確定車(chē)庫(kù)的所有權(quán)也是非常困難的。（三）國(guó)家所有說(shuō)此種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車(chē)庫(kù)屬于地下人防工程，根據(jù)《人民防空法》的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)推定為國(guó)家所有（參見(jiàn)王利明著《論物權(quán)法中車(chē)庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補(bǔ)充通知》第2條指出：人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，未開(kāi)發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)使用的人防工程，由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)。使用人須承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)，并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明。隨著城市商品房的發(fā)展，我國(guó)的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速，人防工程投資建設(shè)主體已由國(guó)家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。這種情況下，仍然認(rèn)為地下人防工事歸屬于國(guó)家所有顯然是不妥當(dāng)?shù)?，理由有三：第一，《人民防空法》并沒(méi)有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國(guó)家所有?！度嗣穹揽辗ā返?條規(guī)定：國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。此處只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒(méi)有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。相反，在沒(méi)有界定所有權(quán)歸屬的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是所有者，而不能反過(guò)來(lái)認(rèn)為在沒(méi)有明確規(guī)定歸屬的情況下就可以認(rèn)為屬于國(guó)家所有。第二，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，界定所有權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有所有權(quán)。對(duì)于商品房小區(qū)的地下人防工事，國(guó)家并沒(méi)有作出任何投資，因此就不存在在法律上主張所有權(quán)的基礎(chǔ)。第三，如果地下人防工事屬于國(guó)家所有，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)管理和維護(hù)的義務(wù)。但是事實(shí)上，對(duì)小區(qū)地下人防工事的管理費(fèi)用并非由國(guó)家承擔(dān)，大量的是由開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)。而由開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)管理費(fèi)用而不享有所有權(quán)，這也是說(shuō)不通的。（四）登記說(shuō)此種觀點(diǎn)認(rèn)為：車(chē)位（庫(kù)）房的所有權(quán)證登記是誰(shuí)，即歸誰(shuí)所有。依據(jù)物權(quán)法的公示公信原理對(duì)于已登記的車(chē)位（庫(kù)）肯定歸登記產(chǎn)權(quán)人所有。但是我國(guó)目前的情況是：沒(méi)有進(jìn)行房地所有權(quán)屬登記或者壓根就不能進(jìn)行登記的車(chē)庫(kù)在我國(guó)的住宅小區(qū)里比比皆是，顯然以此來(lái)確定車(chē)（位）庫(kù)的所有權(quán)歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實(shí)的。五、其他國(guó)家、地區(qū)對(duì)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定對(duì)于公共小區(qū)來(lái)說(shuō)，停車(chē)位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此，各國(guó)或地區(qū)的立法中，對(duì)此問(wèn)題均有所規(guī)定，我國(guó)物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行吸收和借鑒。（一）日本在日本，區(qū)分所有建筑物附設(shè)之停車(chē)場(chǎng)被分成兩類(lèi)：一為屋外停車(chē)場(chǎng)，通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成；另一為屋內(nèi)停車(chē)場(chǎng)，指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)臵的停車(chē)場(chǎng)，一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層，但也有設(shè)在屋頂平臺(tái)上的。對(duì)屋外停車(chē)場(chǎng)日本的司法實(shí)踐及立法均將其視為共用部分，并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人設(shè)定利用權(quán)，且該專(zhuān)用權(quán)應(yīng)予以公示。但是，對(duì)屋內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題并沒(méi)有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車(chē)位到底是屬于法定共用部分還是專(zhuān)有部分分歧嚴(yán)重。日本學(xué)界存有爭(zhēng)議，法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明支持專(zhuān)有部分見(jiàn)解的立場(chǎng)，從而使其在日本的司法實(shí)踐中占據(jù)了絕對(duì)的主流地位。而日本學(xué)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車(chē)位認(rèn)定為專(zhuān)有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過(guò)共用部分的專(zhuān)有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。（二）德國(guó)德國(guó)1973年7月30日修正的《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)規(guī)定：以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車(chē)場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間。亦即地上、地下之停車(chē)場(chǎng)皆可設(shè)，專(zhuān)有所有權(quán)，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。（參見(jiàn)陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研容》，法律出版社1995年版，第169頁(yè)）因此在德國(guó)車(chē)庫(kù)作為一種獨(dú)立的物，其所有權(quán)可由開(kāi)發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，而不是作為從物，直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點(diǎn)在于保護(hù)了開(kāi)發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車(chē)庫(kù)的業(yè)主的利益，其可以不用支付該車(chē)庫(kù)的分?jǐn)傎M(fèi)用。應(yīng)明確的是，即使小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位屬于全體業(yè)主共同共有，對(duì)停車(chē)位享有專(zhuān)用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。（三）法國(guó)在法國(guó)，新公寓的建造者負(fù)有一項(xiàng)法定的義務(wù)：在建筑物基地內(nèi)，按一戶一空間的標(biāo)準(zhǔn)為住戶設(shè)計(jì)停車(chē)場(chǎng)。學(xué)界及司法實(shí)踐認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車(chē)區(qū)域?yàn)榉謩e的不動(dòng)產(chǎn)，即停車(chē)位必須另行購(gòu)買(mǎi)，并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人，亦可購(gòu)買(mǎi)基地內(nèi)的停車(chē)位。（四）美國(guó)美國(guó)法律對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)的制度設(shè)計(jì)，遵循兩個(gè)最基本的原則，一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)做為獨(dú)立的專(zhuān)有專(zhuān)有部分進(jìn)行單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)。可以看出，美國(guó)法律的規(guī)則設(shè)計(jì)與德國(guó)法、法國(guó)法不同。第一，美國(guó)法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二，不允許小區(qū)