【正文】 間的擔(dān)保關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。因此，購(gòu)房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購(gòu)房人為借款人。 　　從上述按揭的操作方式看，按揭中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為，涉及的各方主體也較多，內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜。 在銀行貸款到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶后，按揭的手續(xù)基本完成，購(gòu)房人的付款義務(wù)也履行完畢。期間，購(gòu)房人還得辦理所購(gòu)房屋在貸款期限內(nèi)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。 因此，按揭在引入我國(guó)后與我國(guó)現(xiàn)行法律制度融合，形成了有我國(guó)特色的按揭制度。1992年9月23日中國(guó)人民建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部頒布《職工住房抵押貸款暫行辦法》，為促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的大量開(kāi)展打下了良好基礎(chǔ)。　　近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。 　　 按揭在我國(guó)純粹屬于“泊來(lái)品”，扎根的時(shí)間并不長(zhǎng)。特別是近年來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，按揭的規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多學(xué)者及業(yè)界人士對(duì)按揭的研究也投入了大量的精力，人們?cè)诳隙ò唇覍?duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用的同時(shí)，也在反省按揭產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)增加，購(gòu)房人的供樓壓力加大等等。2006410 然而在按揭風(fēng)險(xiǎn)的研究中，開(kāi)發(fā)商被作為按揭的最大受益者以及商品房買賣關(guān)系中的強(qiáng)者，往往成為維權(quán)者聲討的對(duì)象，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)也很少被人提及，處在被人遺忘的角落。 因此，在分析按揭中開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)之前，有必要簡(jiǎn)要介紹按揭的起源及在我國(guó)的主要操作方式。最早起源于18世紀(jì)英國(guó)人創(chuàng)辦的建筑社團(tuán)和1831年英國(guó)移民在美國(guó)賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會(huì)。九十年代末，按揭在我國(guó)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，特別是近幾年，我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。按揭目前在我國(guó)的主要操作方式包括： 但開(kāi)發(fā)商除了履行《商品房買賣合同》約定的交房義務(wù)外，還要在銀行放貸至購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理抵押登記期間，為購(gòu)房人承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任，有些銀行還要求開(kāi)發(fā)商在貸款期間提供全程的連帶保證擔(dān)保。因此，研究開(kāi)發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)，首先必須明確按揭中的法律關(guān)系，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的法律地位、法律責(zé)任研究其可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。　　購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。 購(gòu)房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購(gòu)房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。在按揭過(guò)程中，雖然購(gòu)房人將所購(gòu)抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說(shuō)的“樓花”，在我國(guó)目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無(wú)法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無(wú)法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)。 回購(gòu)從其字面理解仍是買賣，但從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種不同的情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買賣合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購(gòu)房人的借款申請(qǐng)，因此可以說(shuō)買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購(gòu)房人在選中某一樓盤(pán)后，先會(huì)確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會(huì)選擇購(gòu)買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。 　　根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。　　從上述規(guī)定我們可以看出，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供連帶的保證擔(dān)保，就必然會(huì)存在承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)有關(guān)連帶保證責(zé)任的法律規(guī)定，此種情形下，只要購(gòu)房人逾期償還貸款屬實(shí)，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)被判令承擔(dān)連帶保證責(zé)任，代替購(gòu)房人向銀行償還借款本息及罰息?！　∨c銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 并要求開(kāi)發(fā)商按貸款金額的一定比例提取資金存入保證金賬戶。　?。?）銀行逾期放款或未按購(gòu)房人要求放款。而在目前開(kāi)發(fā)商與銀行的按揭合作協(xié)議中很少有關(guān)于銀行逾期放款的違約責(zé)任，對(duì)于銀行的放款沒(méi)有任何有效約束機(jī)制。而且銀行的放貸結(jié)果并不是確定的，完全有可能受購(gòu)房人資信或政策變動(dòng)影響，導(dǎo)致銀行不按購(gòu)房人要求的金額及年限批準(zhǔn)貸款。　?。?）銀行拖延辦理抵押登記。辦理抵押登記主要當(dāng)事人是銀行和購(gòu)房人，但辦不辦抵押登記對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有絲毫影響，購(gòu)房人更不著急，使開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間陷在保證責(zé)任的“泥潭”，延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任期限，增加了保證承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。通常銀行在按揭的借款合同中都會(huì)有解除貸款合同提前收回貸款的約定，如連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月未按期還款等。 銀行畢竟屬于金融機(jī)構(gòu)，且一般與開(kāi)發(fā)商有著良好的合作關(guān)系，出現(xiàn)上文所述現(xiàn)象并不多見(jiàn)。　?。?）購(gòu)房人的騙貸行為。道理雖如此，但事實(shí)上購(gòu)房人的騙貸行為對(duì)開(kāi)發(fā)商仍有影響。因此，開(kāi)發(fā)商雖然完成了商品房建設(shè)開(kāi)發(fā)的使命，但房屋售出后購(gòu)房人能否按時(shí)償還銀行的月供款讓開(kāi)發(fā)商忐忑不安?！　。?）拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。 而且在開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，對(duì)購(gòu)房人的追償工作也會(huì)因上述原因?qū)е码y度加大。開(kāi)發(fā)商面臨的選擇有兩條，一是要求購(gòu)房人償還代償銀行借款本息；二是解除與購(gòu)房人的《商品房買賣合同》，收回購(gòu)房人所購(gòu)房屋?！　。?）解除《商品房買賣合同》后收回房屋的風(fēng)險(xiǎn)。特別是當(dāng)購(gòu)房人下落不明，而房地局又都要求合同雙方共同辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案的注銷手續(xù)，因此開(kāi)發(fā)商單方通過(guò)正常途徑根本沒(méi)有辦法解除《商品房買賣合同》的預(yù)售備案。畢竟購(gòu)房人支付的只是首付款，其它款項(xiàng)都是銀行的借款。因此，如上文所述，解除《商品房買賣合同》后，雙方應(yīng)互負(fù)返還義務(wù)，房屋交由開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房人已付的總房款（含銀行貸款部分）應(yīng)返還購(gòu)房人（約定的定金、違約金、損失賠償除外）。 但對(duì)于開(kāi)發(fā)普通住宅的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑又成為權(quán)益保障的一大法律問(wèn)題。 　　由專業(yè)的擔(dān)保公司取代開(kāi)發(fā)商的保證地位。在按揭中，開(kāi)發(fā)商除了承擔(dān)商品房的建設(shè)責(zé)任外，還得為購(gòu)房人向銀行承擔(dān)保證責(zé)任，使得開(kāi)發(fā)商在商品房建成并售出后，在承擔(dān)建筑物質(zhì)量以及《商品房買賣合同》約定義務(wù)所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)外，還額外增加了保證責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)，分散了開(kāi)發(fā)商的精力，亦有悖開(kāi)發(fā)商的社會(huì)職能。試想，通過(guò)專業(yè)的擔(dān)保公司介入也許可以解決上述問(wèn)題。擔(dān)保公司可以為購(gòu)房人的貸款全程提供連帶保證責(zé)任擔(dān)保，購(gòu)房人則將所購(gòu)房屋抵押給擔(dān)保公司以提供反擔(dān)保?！　〔扇≡摲绞疥P(guān)鍵在于擔(dān)保費(fèi)用的承擔(dān)。 如果可行并能推廣，將能徹底解決開(kāi)發(fā)商在按揭中承擔(dān)連帶保證責(zé)任所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。但根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部第98號(hào)令）第三條第四款規(guī)定，“本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在按要求提交相應(yīng)文件資料后，北京市建委即可辦理抵押登記并在《商品房買賣合同》文本上蓋章注明?！　。ǘ┰诎唇椰F(xiàn)行操作方式下完善合同條款 　　 與銀行的按揭合作協(xié)議 因此，開(kāi)發(fā)商有必要在