【正文】 譽(yù)證。對(duì)買受人的審核與調(diào)查內(nèi)容主要包括但不限于買受人的基本情況、買受人的履約能力、買受人資信情況等。律師根據(jù)本操作指引為委托人提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，所產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)由該律師以及該律師所屬的律師事務(wù)所自行承擔(dān)，本操作指引對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成任何明示或默示的擔(dān)保。5．5律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)委托人以合法方式維護(hù)自身的合法權(quán)益，在委托人權(quán)益與第三方利益發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，律師應(yīng)以構(gòu)建和諧社會(huì)為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進(jìn)矛盾化解，引導(dǎo)各方當(dāng)事人通過(guò)合法途徑解決沖突。第5條 律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的基本要求5．1 律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，提示法律風(fēng)險(xiǎn)，分析法律后果。律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過(guò)程中不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉。第3條 法律依據(jù)本操作指引涉及的主要法律依據(jù)為：法律類：《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等；行政法規(guī)類：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等；部門規(guī)章類：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《房屋登記辦法》等；司法解釋類：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。商品房在我國(guó)具有獨(dú)特的含義，專指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為獲取商業(yè)利潤(rùn)而進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)、向不特定的社會(huì)公眾銷售的房屋，不包括公房改制出售給個(gè)人的房屋(即房改房)和經(jīng)濟(jì)適用房(包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房)。律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引目 錄總 則第一編 律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務(wù)第一節(jié) 商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查第二節(jié) 商品房銷售廣告——要約與要約邀請(qǐng)第三節(jié) 商品房買賣合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)與定金第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié) 合同對(duì)商品房基本情況的約定第二節(jié) 合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定第三節(jié) 合同對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定第四節(jié) 合同對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與維修的約定第五節(jié) 合同對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的約定第六節(jié) 合同對(duì)付款方式與付款期限的約定第七節(jié) 合同對(duì)設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定第八節(jié) 合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第九節(jié) 合同對(duì)違約責(zé)任的約定第十節(jié)合同對(duì)爭(zhēng)議解決的約定第十一節(jié) 商品房買賣合同的成立、生效、登記與備案第三章 商品房買賣合同無(wú)效情形第四章 商品房買賣合同的履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止第一節(jié) 商品房買賣合同的履行第二節(jié) 商品房買賣合同的變更第三節(jié) 商品房買賣合同的轉(zhuǎn)讓第四節(jié) 商品房買賣合同的解除第五節(jié) 商品房買賣合同的終止第五章 律師提供法律服務(wù)時(shí)不同類型商品房的區(qū)分及要點(diǎn)第六章 商品房買賣合同中的按揭第七章 商品房交付時(shí)間、交接(交付程序)與初始登記(大產(chǎn)權(quán)證)、買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得第一節(jié) 商品房交付時(shí)間第二節(jié) 商品房交接(交付程序)第三節(jié) 初始登記的辦理第四節(jié) 買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得第五節(jié) 物權(quán)取得風(fēng)險(xiǎn)(商鋪、住宅與建設(shè)工程優(yōu)先受償)第八章 訴訟、仲裁前的調(diào)解第九章 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié) 律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關(guān)內(nèi)容第二節(jié) 律師為委托方提供法律服務(wù)時(shí)的操作程序第三節(jié)律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示第二編 律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 訴訟與仲裁的一般規(guī)定第一節(jié)訴訟第二節(jié)仲裁第二章 商品房買賣合同糾紛的類型第一節(jié) 商品房買賣合同訂立階段糾紛及其處理第二節(jié) 商品房買賣合同簽訂與成立時(shí)的糾紛及其處理第三節(jié) 商品房買賣合同效力的糾紛及其處理第四節(jié) 商品房買賣合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止中的糾紛及其處理第五節(jié) 商品房交付與買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)取得的糾紛及其處理第六節(jié) 不同類型商品房的糾紛及其處理第七節(jié) 商品房買賣合同中按揭糾紛及其處理第三章 律師提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié) 訴訟委托合同的簽訂第二節(jié) 律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示附 則總 則第1條 制定目的為更好地維護(hù)商品房買賣合同法律服務(wù)委托人的合法權(quán)益，提高律師辦理商品房買賣合同法律服務(wù)的質(zhì)量和水平，指導(dǎo)全國(guó)律師辦理有關(guān)商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)在總結(jié)律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定本操作指引。本操作指引不涉及已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，并可在房屋二級(jí)市場(chǎng)交易的各類房屋(包括自建私有房、已購(gòu)公有房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、單位自有房和已購(gòu)商品房)的再轉(zhuǎn)讓。律師提供商品房買賣合同法律服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，各級(jí)地方政府部門對(duì)本地區(qū)的商品房交易制定了不同的政策和法規(guī)，政府對(duì)商品房交易的調(diào)整和控制具有明顯的地域特征，并且其調(diào)整和控制會(huì)在不同時(shí)期出現(xiàn)變化。4．2專業(yè)精湛原則。5．2律師接受當(dāng)事人的委托，應(yīng)當(dāng)與委任人簽訂規(guī)范的委托合同，根據(jù)委托合同所約定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。第6條 特別聲明本操作指引僅供律師在提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)過(guò)程中參考。本操作指引主體內(nèi)容的完成時(shí)間是2008年10月份。審核與調(diào)查可以作為律師在提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)中的一項(xiàng)單獨(dú)內(nèi)容進(jìn)行。8．1．2買受人為中國(guó)法人及其他經(jīng)濟(jì)組織時(shí)的審核(1)企業(yè)法人：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上級(jí)單位批準(zhǔn)證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明、董事會(huì)購(gòu)房決議。(5)銀行、保險(xiǎn)企業(yè)等分支機(jī)構(gòu)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上級(jí)企業(yè)法人出具的授權(quán)委托書(shū)和承擔(dān)法律責(zé)任保證書(shū)。(2)境外法人(含港、澳、臺(tái)法人)、其他組織(含港、澳、臺(tái)組織)：經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊(cè)書(shū)或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件；外國(guó)法人或其他組織的公司注冊(cè)文件在注冊(cè)地公證后需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證。根據(jù)2002年司法部69號(hào)令《中國(guó)委托公證人(香港)管理辦法》第3條、第5條規(guī)定，香港出具的公證書(shū)應(yīng)由中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞，方為有效。(4)外國(guó)法人、其他組織、個(gè)人的委托書(shū)應(yīng)公證，公證文件在外國(guó)公證的需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證。②符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。買受人其他物業(yè)及財(cái)產(chǎn)證明，如私人汽車所有權(quán)證等。 本節(jié)中對(duì)組織或者個(gè)人的身份證明如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、身份證、護(hù)照等都需要在有效期內(nèi)。9．2對(duì)購(gòu)房人的資信審查。10．2買受人資信有瑕疵，開(kāi)發(fā)商未能預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。10．6買受人代理人不具備合法授權(quán)，導(dǎo)致買賣合同效力瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。 要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。在商品房買賣中，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應(yīng)當(dāng)視為要約邀請(qǐng)。11．2法律法規(guī)及規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定我國(guó)《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房銷售的廣告作了原則性的規(guī)定。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第9條也規(guī)定售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第6條的規(guī)定，律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商認(rèn)真審查銷售廣告是否具備以下必須載明的事項(xiàng)：(1)開(kāi)發(fā)商名稱；(2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；(3)預(yù)售或者銷售許可證書(shū)號(hào)；(4)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。12．3 商品房銷售廣告內(nèi)容應(yīng)注意以下幾種情形：根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第7條、第10條、第13條、第14條、第16條、第18條的規(guī)定，律師應(yīng)提醒開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售廣告尤其應(yīng)注意以下事項(xiàng)：(1)不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚；(2)表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離，廣告中項(xiàng)目的位置示意圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)；(3)涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；(4)不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；(5)不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；(6)不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。第13條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容13．1 提示開(kāi)發(fā)商發(fā)布廣告應(yīng)備齊的資料和證明文件。由于在商品房交付中，客戶如果不滿意，從廣告中找理由是常見(jiàn)做法。第14條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示14．1 因不了解相關(guān)媒體內(nèi)部廣告審核規(guī)定而導(dǎo)致廣告不能播出的風(fēng)險(xiǎn)。由于相關(guān)法律法規(guī)和各個(gè)媒體的相關(guān)廣告發(fā)布審核內(nèi)部規(guī)定，商品房銷售廣告的內(nèi)容不同需要提供的資料也不同。此類廣告不能順利通過(guò)媒體的廣告審查，即使通過(guò)，最后也不能實(shí)現(xiàn)，買受人可以撤銷合同，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金，性質(zhì)較為復(fù)雜，在審判實(shí)踐中也有不同的判例。16．2協(xié)助開(kāi)發(fā)商擬定與銷售有關(guān)的管理制度文件。如開(kāi)發(fā)商與買受人就尚未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的，屬于類似意向書(shū)的法律文件，律師應(yīng)提醒開(kāi)發(fā)商在此類認(rèn)購(gòu)書(shū)中加上類似于“買受人知道開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商立即通知買受人，雙方應(yīng)當(dāng)立即簽訂正式的《商品房買賣合同》”的內(nèi)容。在商品房買賣合同中，律師應(yīng)謹(jǐn)慎適用《司法解釋》和《合同法司法解釋二》。但是根據(jù)《司法解釋》第5條的規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。在司法實(shí)踐中，法院或仲裁機(jī)構(gòu)有認(rèn)定這是一種違約責(zé)任的約定，也有認(rèn)定為定金的。(2)法人單位認(rèn)購(gòu)商品房需要提交的證件：參照8．1．2。押金和訂金都不是法律意義上的定金，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有特別說(shuō)明，且如果由于對(duì)方原因?qū)е潞灱s不能，則開(kāi)發(fā)商不能按法律規(guī)定要求買受人雙倍返還此款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設(shè)用地必須以出讓方式取得。19．1．2建設(shè)工程規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。19．2商品房的銷售依據(jù)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。 房地產(chǎn)管理部門在審查了開(kāi)發(fā)商提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件、證件和工程施工進(jìn)度計(jì)劃、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金證明等材料后，對(duì)符合條件的，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。不同用途的商品房的價(jià)格、土地使用年限、物業(yè)管理費(fèi)用、稅負(fù)等都有區(qū)別。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，計(jì)人建筑面積的房屋層高應(yīng)在2．20米以上(含2．20米)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。第20條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容20．1 參加開(kāi)發(fā)商組織的合同評(píng)審會(huì)，審查前期審批資料并與工程等相關(guān)部門核實(shí)商品房的基本情況。第21條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容21．1 核對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的相關(guān)合同以及其他相關(guān)資料(如招標(biāo)文件、補(bǔ)充協(xié)議等)，以確認(rèn)商品房買賣合同約定的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基本情況與出讓文件規(guī)定內(nèi)容是否一致。21．5核對(duì)商品房室內(nèi)層高，如果室內(nèi)層高不一致的，應(yīng)分別標(biāo)注。22．3在起訴前，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。(1)套內(nèi)使用面積是指客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生問(wèn)等商品房各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和，是能夠讓買受人直接使用的面積。(3)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。23．2．1 共有建筑面積的組成。共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是，整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有的共有建筑面積，由整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)?，非整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的共有建筑面積應(yīng)由共同使用的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)?。?yīng)根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢建筑物的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ò凑崭髯缘墓δ?，參照商住混合樓的分?jǐn)傆?jì)算方法分?jǐn)偂?2)由開(kāi)發(fā)商與買受人自行約定：只要雙方當(dāng)事人約定內(nèi)容不屬于《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形之一的，該約定有效。買受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。第25條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容25．1 有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明應(yīng)翔實(shí)、全面，其內(nèi)容包括部位名稱及面積，公用房屋的名稱、坐落、用途及面積等。25．4如果合同約定面積誤差比的絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)懲罰性違約責(zé)任的，則合同中可以約定開(kāi)發(fā)商的免責(zé)情形，如設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更、測(cè)繪規(guī)范調(diào)整、建筑面積減少時(shí)未影響套內(nèi)建筑面積、建筑面積增加時(shí)套內(nèi)建筑面積同比例增加等?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的司法解釋》第2條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排