【正文】 公約中可以約定的內(nèi)容是建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項。但是，民政管理部門(或地名委員會)一般不會主動對建筑物、構(gòu)筑物命名，而是根據(jù)申請人的申請進行審核、命名。28．4起草車庫、車位權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、出租、贈與的相關(guān)合同。30．2根據(jù)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》，汽車庫室內(nèi)最小凈高應(yīng)符合以下規(guī)定：微型車、小型車：2．20米；輕型車：2．80米；中、大型、鉸接客車：3．40米。(6)gbj 45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范。(14)gb 50096—1999住宅設(shè)計規(guī)范(2003版)。按照建設(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。第32條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的內(nèi)容32．1 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定起草《住宅質(zhì)量保證書》或其他有關(guān)質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責任的補充條款。上述內(nèi)容應(yīng)盡量約定在相關(guān)條款中。34．4除合同約定的內(nèi)容外，如開發(fā)商發(fā)布的廣告樓書對商品房質(zhì)量所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為合同的組成部分，對開發(fā)商具有約束力。鑒于此，開發(fā)商可與買受人約定裝修工程竣工作為交付使用條件，如通過建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位組織的竣工驗收；對于業(yè)主比較關(guān)心的裝修質(zhì)量的檢測指標，如空氣質(zhì)量，也可約定通過相關(guān)部門檢測，達到一定標準，并以此作為精裝修商品房的交付使用條件或條件之一。37．4約定裝飾、設(shè)備標準時不應(yīng)使用諸如“高檔”、“高級”、“豪華”、“進口”、“名牌”、“一流”等模糊詞語，如果在簽訂合同時，設(shè)備、材料的品牌、規(guī)格型號、產(chǎn)地已經(jīng)確定的，應(yīng)在合同中明確，確實難以確定的可以在合同中約定最低標準。39．2一次性付款一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時或在合同約定的時間一次性支付全部商品房價款的付款方式。第42條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風險提示42．1 買受人以按揭貸款方式付款且其首付款也分期支付的，在首付款沒有付清之前(如零首付、10％首付)，開發(fā)商不能向銀行出具首付款已經(jīng)付清的證明，以避免被認定為開發(fā)商出具虛假證明騙取銀行貸款，這種情形下，不但貸款協(xié)議無效，而且還有可能涉嫌貸款詐騙。買受人有權(quán)在通知達到之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。在一些市縣，建設(shè)項目完成后，由規(guī)劃部門進行驗收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。47．1．2工程竣工驗收合格根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。47．2．4 簽署房屋交接單。 49．2一些地方為保護購房者的權(quán)益，規(guī)定商品房達到交付使用條件的標志，是經(jīng)驗收合格后取得當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門頒發(fā)的商品房可以交付使用的批準文件。當事人也可以約定一方解除合同的條件。第53條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容53．1 約定買受人違約的主要情形：(1)買受人沒有按合同約定的時間付款；(2)沒有按合同約定的時間收房；(3)沒有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過戶手續(xù)。53．7買受人沒有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過戶手續(xù)，使得商品房的權(quán)屬證書無法申領(lǐng)，無法辦理抵押登記，會導致開發(fā)商對按揭銀行的擔保責任無法解除，如發(fā)生買受人所購的商品房被司法機關(guān)查封或買受人不按時歸還銀行按揭等事宜，開發(fā)商的損失很大。調(diào)解人人數(shù)：雙方可選擇由一名調(diào)解人進行調(diào)解或者3名調(diào)解人組成調(diào)解小組進行調(diào)解。合同應(yīng)對確定調(diào)解人后的調(diào)。雙方可以直接約定調(diào)解人，也可以約定調(diào)解人選擇范圍、人數(shù)以及最終確定方式。53．6 出現(xiàn)買受人沒有按合同約定的時間收房的情況的主要原因在于商品房的質(zhì)量存在諸多問題，買受人因此拒絕收房。對于因當事人違約行為給對方當事人造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當賠償對方當事人因違約所受到的損失，這就是承擔賠償損失的違約責任形式。合同的解除，可分為約定解除和法定解除兩種主要類型。第49條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容49．1 2004年5月19日國發(fā)(2004)16號文件《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》將包括“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”在內(nèi)的385項行政審批項目取消。47．2．2檢查驗收。因此，國家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號復函曾經(jīng)對此作出規(guī)定：對房地產(chǎn)建設(shè)項目可在主體工程驗收時先對環(huán)境保護設(shè)施進行預驗收，待居民入住率達75％以上時，再對環(huán)境保護設(shè)施進行正式驗收。驗收合格包括以下內(nèi)容與程序： 47．1．1取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項驗收合格證明(1)規(guī)劃驗收合格。44．2詳見20．20．20．4。 41．2商品房分期付款買賣中，除買受人支付的首期購房款外，其余商品房價款既可按約定的時間付款，也可以按約定的付款條件付款。第38條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風險提示根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。(5)其他重要配置：家用中央空調(diào)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、熱水器、內(nèi)門鎖具、開關(guān)插座的品牌、產(chǎn)地和保修期限。第36條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的內(nèi)容詳見20．20．20．4。開發(fā)商拒絕修復或在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可自行或者委托他人修復。為避免糾紛，律師可建議開發(fā)商在商品房買賣合同中就上述問題作出約定。供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期限為兩個采暖期、供冷期。建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。(12)gb 503252001(2006版)民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范。(4)gbj 14室外排水設(shè)計規(guī)范。29．4開發(fā)商如將外墻面、屋頂?shù)氖褂脵?quán)約定給開發(fā)商或個別業(yè)主的，應(yīng)在與建筑區(qū)劃內(nèi)每一位買受人所簽的商品房買賣合同中約定。28．2根據(jù)開發(fā)商提供的規(guī)劃文件及《建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》的規(guī)定，確定可以通過合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的車庫、車位范圍。(對于本條中的何為“明示”目前尚沒有具體法律、法規(guī)確定)27．3商品房外墻面和屋頂屬于全體業(yè)主共有，但其使用權(quán)歸屬可以在合同中約定。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。25．4如果合同約定面積誤差比的絕對值超過3％時，開發(fā)商將承擔懲罰性違約責任的，則合同中可以約定開發(fā)商的免責情形，如設(shè)計變更、規(guī)劃變更、測繪規(guī)范調(diào)整、建筑面積減少時未影響套內(nèi)建筑面積、建筑面積增加時套內(nèi)建筑面積同比例增加等。買受人退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法按照各自的功能，參照商住混合樓的分攤計算方法分攤。共有建筑面積的分攤原則是，整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有的共有建筑面積，由整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同分攤，非整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的共有建筑面積應(yīng)由共同使用的產(chǎn)權(quán)人共同分攤。(3)套內(nèi)陽臺建筑面積。22．3在起訴前，開發(fā)商未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效。第21條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容21．1 核對開發(fā)商提供的有關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的相關(guān)合同以及其他相關(guān)資料(如招標文件、補充協(xié)議等)，以確認商品房買賣合同約定的有關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)基本情況與出讓文件規(guī)定內(nèi)容是否一致。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。不同用途的商品房的價格、土地使用年限、物業(yè)管理費用、稅負等都有區(qū)別。19．2商品房的銷售依據(jù)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設(shè)用地必須以出讓方式取得。(2)法人單位認購商品房需要提交的證件：參照8．1．2。但是根據(jù)《司法解釋》第5條的規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同”。如開發(fā)商與買受人就尚未取得預售許可證的項目簽訂認購協(xié)議的，屬于類似意向書的法律文件，律師應(yīng)提醒開發(fā)商在此類認購書中加上類似于“買受人知道開發(fā)商尚未取得商品房預售許可證，一旦取得預售許可證，開發(fā)商立即通知買受人，雙方應(yīng)當立即簽訂正式的《商品房買賣合同》”的內(nèi)容。在認購書中約定的定金，性質(zhì)較為復雜，在審判實踐中也有不同的判例。此類廣告不能順利通過媒體的廣告審查，即使通過，最后也不能實現(xiàn)，買受人可以撤銷合同，要求開發(fā)商承擔締約過失責任。第14條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風險提示14．1 因不了解相關(guān)媒體內(nèi)部廣告審核規(guī)定而導致廣告不能播出的風險。第13條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容13．1 提示開發(fā)商發(fā)布廣告應(yīng)備齊的資料和證明文件。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第6條的規(guī)定，律師應(yīng)提示開發(fā)商認真審查銷售廣告是否具備以下必須載明的事項：(1)開發(fā)商名稱；(2)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱；(3)預售或者銷售許可證書號；(4)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。11．2法律法規(guī)及規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定我國《商品房銷售管理辦法》對商品房銷售的廣告作了原則性的規(guī)定。 要約是一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞯囊馑急硎尽?0．2買受人資信有瑕疵，開發(fā)商未能預測的風險。 本節(jié)中對組織或者個人的身份證明如營業(yè)執(zhí)照、身份證、護照等都需要在有效期內(nèi)。②符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。根據(jù)2002年司法部69號令《中國委托公證人(香港)管理辦法》第3條、第5條規(guī)定，香港出具的公證書應(yīng)由中國法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞，方為有效。(5)銀行、保險企業(yè)等分支機構(gòu)：營業(yè)執(zhí)照、上級企業(yè)法人出具的授權(quán)委托書和承擔法律責任保證書。審核與調(diào)查可以作為律師在提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)中的一項單獨內(nèi)容進行。第6條 特別聲明本操作指引僅供律師在提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)過程中參考。4．2專業(yè)精湛原則。本操作指引不涉及已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，并可在房屋二級市場交易的各類房屋(包括自建私有房、已購公有房、經(jīng)濟適用房、集資房、單位自有房和已購商品房)的再轉(zhuǎn)讓。商品房在我國具有獨特的含義，專指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取商業(yè)利潤而進行開發(fā)建設(shè)、向不特定的社會公眾銷售的房屋，不包括公房改制出售給個人的房屋(即房改房)和經(jīng)濟適用房(包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房)。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當以維護委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過程中不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉。5．5律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當指導委托人以合法方式維護自身的合法權(quán)益，在委托人權(quán)益與第三方利益發(fā)生嚴重沖突時，律師應(yīng)以構(gòu)建和諧社會為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進矛盾化解，引導各方當事人通過合法途徑解決沖突。對買受人的審核與調(diào)查內(nèi)容主要包括但不限于買受人的基本情況、買受人的履約能力、買受人資信情況等。(4)中央機關(guān)、所屬企事業(yè)單位：國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局批準購房文件，單位成立的批準文件。(3)港、澳、臺法人、其他組織、個人的委托書應(yīng)公證。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。8．3 中華人民共和國法律、法規(guī)、政策及當?shù)卣畬ν馐∈芯用瘛⒎ㄈ思捌渌?jīng)濟組織，對港、澳、臺同胞、法人及其他經(jīng)濟組織，外國人、法人及其他經(jīng)濟組織有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。第10條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風險提示10．1 買受人提供虛假信息、資料、證件騙購商品房的風險。商品房買賣中的要約邀請一般指開發(fā)商發(fā)布的、面向不特定對象的銷售廣告和宣傳資料等。因此，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。發(fā)布預購廣告和銷售廣告的條件、內(nèi)容等要求都是不同的。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。13．6提醒開發(fā)商在進行廣告宣傳時應(yīng)注意的事項：(1)在商品房小區(qū)規(guī)劃尚未通過政府批準前，不應(yīng)在廣告中將自己設(shè)想中的小區(qū)狀況詳細描述，以免誤導廣告受眾；(2)廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實，特別是對那些內(nèi)容確定且可能影響定價或買受人決策的部分，應(yīng)實事求是，切合實際；(3)涉及商品房小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計等可能發(fā)生變更的情況，應(yīng)向買受人說明，并在簽訂合同中詳細注明；(4)對委托銷售代理機構(gòu)對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應(yīng)從前述幾點對廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴格審查。14．4商品房銷售合同中有些內(nèi)容是禁止提到的，有些內(nèi)容是不能實際實現(xiàn)的違法性內(nèi)容(比如返本銷售、售后包租、預租回報、投資零風險、買頂層送花園等承諾)。定金按其作用來分，主要有訂約定金、成約定金、解約定金、違約定金、證約定金五種，實際中常見的有解約定金(是指當事人在合同中約定的以承受定金罰則作為保留合同解除權(quán)的代價的定金)和違約定金(違約定金實際就是履約定金，即以擔保合同的履行而支付的一定數(shù)額的金錢)。由于商品房開發(fā)的特點，開發(fā)商既可能在預售許可證后簽訂認購協(xié)議，也可能在未取得預售許可證的情況下簽訂認購協(xié)議。但是，如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。17．4開發(fā)商銷售商品房與買房人簽訂認購書，買房人需要提供相應(yīng)的資料：(1)公民認購商品房需要提交的證件：參照8．1．1。19．1．1 國有建設(shè)用地使用權(quán)(1)取得方式。建筑工程施工許可證一般包括以下內(nèi)容：建設(shè)單位、工程名稱、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、開竣工日期。