【正文】 若雙方在合同約定或在雙方商定的時間內(nèi)未能就調(diào)解人的選擇達成一致意見，或者雙方共同選擇的調(diào)解人拒絕履行職責(zé)或不能履行職責(zé)后14天內(nèi)，雙方未能重新達成一致意見，則合同可約定雙方調(diào)解程序終結(jié)。54．2訂立商品房買賣合同時，具有《司法解釋》第9條規(guī)定情形的，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。53．3 由于買受人的原因，不能辦理商品房按揭貸款或者銀行調(diào)低按揭貸款金額，應(yīng)當約定，在此種情況下，將付款方式改為一次性付款或要求買受人在一定期限補足差額。(2)支付違約金，是指合同當事人不履行或不按約定履行合同時，應(yīng)付給對方當事人的由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。49．4由于辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限并非開發(fā)商所能控制，因此，合同一般約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，開發(fā)商應(yīng)提供資料的期限。47．3房地產(chǎn)權(quán)屬登記雖然《物權(quán)法》規(guī)定實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設(shè)計，建設(shè)項目竣工后應(yīng)當取得公安消防部門出具的消防驗收合格的認可文件或者準許使用文件。第46條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示發(fā)生規(guī)劃變更或設(shè)計變更，開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔違約責(zé)任。43．2商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。第40 條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的內(nèi)容詳見20．20．20．4。 37．6如果開發(fā)商設(shè)置的樣板房與實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修不一致的，應(yīng)在商品房買賣合同中說明。(2)主材與輔材：內(nèi)門、木飾、油漆、涂料、防水材料、木材、細木工板、石膏板、石膏線、飾面板、多層板、輕鋼龍骨等的品牌、產(chǎn)地、顏色、花紋和裝飾的位置。35．2建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范主要有《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》等，另外，各地還制定了一些地方標準，如北京市的《家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗收標準》、上海市的《住宅裝飾裝修驗收標準》、浙江省《家庭裝飾裝修工程質(zhì)量規(guī)范》，等等。 34．2 因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人有權(quán)要求退房和賠償損失。因此，律師應(yīng)提醒開發(fā)商在簽訂合同前詳細審查設(shè)計圖紙是否符合各類設(shè)計規(guī)范，特別是強制性規(guī)范。(4)電氣管線、給排水系統(tǒng)管線的安裝工程的質(zhì)量問題，主要指電器的線路、開關(guān)、電表的安裝，電器照明燈具的安裝，給水管道、排水管道的安裝等出現(xiàn)的問題。(17)gb 503272001《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》(精裝修房適用)。(9)gbj 232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范。第四節(jié) 合同對質(zhì)量標準與維修的約定第31條 一般規(guī)定31．1質(zhì)量標準商品房質(zhì)量驗收的主要依據(jù)有：(1)gbj 7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范。29．2為避免爭議，就建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應(yīng)在與建筑區(qū)劃內(nèi)每一位買受人簽署商品房買賣合同中明確約定。27．5建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，應(yīng)在《業(yè)主公約》中約定。在沒有滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人銷售、出租、贈與。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。25．2在商品房買賣合同中告知買受人，買受人除了支付商品房價款外，在房屋交付使用前，還應(yīng)當支付哪些費用及相應(yīng)的支付標準、支付時間。23．4．2《商品房銷售管理辦法》第19條規(guī)定，按套(單元)計價的預(yù)售房屋，開發(fā)商應(yīng)當在合同中附所售房屋的平面圖。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分攤面積再各自分攤。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，共有建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。(2)套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或其他承重支撐體所占的面積，有共用墻和套內(nèi)自有墻體兩部分。21．6核實商品房層數(shù)是否按自然幢號、層數(shù)編號，如未按自然幢號、層數(shù)編號而是根據(jù)當?shù)亓?xí)俗“跳號”編制(如跳114層)的，應(yīng)告知買受人。20．2審查開發(fā)商起草的合同草稿并提出審查意見。層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是商品房可以預(yù)售的唯一合法性文件，其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號、售房單位名稱、項目名稱、預(yù)售總建筑面積、房屋坐落、房屋用途、發(fā)證機關(guān)及發(fā)證日期等。建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般包括下列內(nèi)容：許可證編號，發(fā)證機關(guān)名稱和發(fā)證日期，建設(shè)單位，建設(shè)項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型，計容積率面積及各分類面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié)合同對商品房基本情況的約定第19條 一般規(guī)定商品房的基本情況包括但不限于項目建設(shè)依據(jù)、商品房的銷售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽臺是否封閉、建筑面積(套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積，商品房面積在第二節(jié)介紹)、房屋平面圖。因此，在最高人民法院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，律師應(yīng)當謹慎處理。17．3定金的處理定金是認購協(xié)議中一個很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點問題。起草開發(fā)商致未正式簽約客戶以及已簽約客戶的通知函、通告函、催款函、終止函等法律文書。這就是我國合同法中關(guān)于定金罰則的規(guī)定。開發(fā)商為了廣告能夠及時在媒體發(fā)布，可能會提供虛假甚至偽造的證明資料以圖通過審核，一旦被媒體和工商局查出，廣告就可能被撤銷發(fā)布。所以律師應(yīng)提示開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目中，應(yīng)重視廣告行為。12．4審查廣告要約邀請與要約的界限審查廣告，律師應(yīng)提示開發(fā)商特別注意要約邀請與要約的區(qū)別，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。第12條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容12．1廣告審查商品房銷售廣告的發(fā)布是開發(fā)商銷售商品房的重要手段和措施。但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。有以上情況出現(xiàn)時，律師應(yīng)當及時出具法律意見書，提示法律風(fēng)險。應(yīng)審查購房人是否符合法律規(guī)定的主體資格，其經(jīng)濟收入來源是否足夠和穩(wěn)定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖或協(xié)同房地產(chǎn)商虛假按揭騙取銀行貸款等情況(如果可能或者確實存在虛假按揭的情況，律師必須防范自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險)。買受人的信用審核，如征信中心的信用記錄(買受人須辦理按揭貸款時，具體調(diào)查和審核詳見本操作指引本編第六章內(nèi)容)。另外，對于境外機構(gòu)和人士在中國境內(nèi)購買商品房，律師還應(yīng)依據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局于2006年7月11日頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準人和管理的意見》(建住房[2006]171號)的規(guī)定，以及結(jié)合當?shù)氐木唧w政策，應(yīng)對以下兩個方面的問題予以關(guān)注：①境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)(經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過1年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。8．1．5對買受人委托代理人的審核(1)委托代理人購房的，提交授權(quán)委托書(原件)(如授權(quán)委托書不是當面簽署的，應(yīng)當經(jīng)過公證)、受托人身份證明。(2)其他經(jīng)濟組織：營業(yè)執(zhí)照、有關(guān)的批準文件和具備其他經(jīng)濟組織條件的證明。2009年5月最高人民法院相繼出臺了《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《合同法司法解釋二》)、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》)、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《物業(yè)服務(wù)的司法解釋》)，對操作指引的內(nèi)容有一定影響，由于對司法解釋的理解尚需進一步深化研究，且在司法實踐中又會有很多新的疑難、復(fù)雜的問題出現(xiàn)，律師在參考本操作指引提供法律服務(wù)時應(yīng)按上述三個司法解釋的最新規(guī)定執(zhí)行，謹慎處理，并且密切關(guān)注司法實踐的最新動態(tài)。5．3律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)嚴格遵守國家發(fā)展和改革委員會、司法部《律師服務(wù)收費管理辦法》和司法部《律師事務(wù)所收費程序規(guī)則》的規(guī)定，向委托人收取合理的律師服務(wù)費、代理費和其他相關(guān)費用。律師在提供商品房買賣合同法律服務(wù)時，必須詳細了解當?shù)嘏c商品房交易相關(guān)政府部門(包括土地、規(guī)劃、城建、房地產(chǎn)、稅務(wù)、水電氣供應(yīng)等管理機關(guān))的現(xiàn)行政策和法規(guī)。第2條 適用范圍本操作指引適用于律師在中華人民共和國境內(nèi)從事商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)。本操作指引適用于律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)。4．3勤勉盡責(zé)原則，律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對相關(guān)法律事實作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項具體的法律服務(wù)。在提供商品房買賣合同法律服務(wù)的具體操作過程中，律師應(yīng)當根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合律師事務(wù)所的實際情況，自行判斷運用本操作指引的內(nèi)容。(2)外省市居民：居民身份證(無居民身份證的提交戶口簿)和暫住證(需要辦理暫住證的城市)。(2)臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經(jīng)確認的身份證明?？梢?，澳門有權(quán)限的公證機構(gòu)出具的公證書在內(nèi)地可以直接認可使用。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構(gòu)和個人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記。第9條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容9．1對房地產(chǎn)開發(fā)項目、對當事人主體資格開展適格性調(diào)查。 10．4買受人的誠信度存在瑕疵，可能存在違反合同的風(fēng)險。商品房買賣中的要約一般指開發(fā)商或潛在買受人直接向?qū)Ψ揭笥喠⑸唐贩抠I賣合同的意思表示。為了規(guī)范房地產(chǎn)廣告，國家工商行政管理局于1996年頒布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，并于1998年進行了修訂。規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會標注忠告性用語，如“本廣告僅作參考”、“廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購房合同附件”等，但律師應(yīng)提示開發(fā)商，此類內(nèi)容不能作為免責(zé)理由。13．3審核制作完成的廣告，避免出現(xiàn)不符合相關(guān)法律、法規(guī)的內(nèi)容以及遺漏相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)出現(xiàn)在廣告中的內(nèi)容。如果不能及時了解相關(guān)規(guī)定，很可能造成商品房銷售廣告不能及時審核通過并發(fā)布，進而影響到商品房銷售。第三節(jié) 商品房買賣合同的認購書與定金第15條 一般規(guī)定認購書(預(yù)訂協(xié)議)一般是商品房買賣合同雙方由于訂立正式商品房買賣合同的條件、條款尚不明確而有待協(xié)商情況下，從誠實守信的原則出發(fā)，對將來訂立商品房買賣合同的預(yù)先約定。特別說明：《合同法司法解釋二》已經(jīng)實施，對合同成立是一個突破，商品房買賣合同又是一個特殊的合同，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，在實踐中會有爭議，律師應(yīng)謹慎處理，密切關(guān)注司法實踐的動向。如果尚未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)在認購書中說明。認購協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。第18條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示18．1 當開發(fā)商經(jīng)協(xié)商與具體買受人簽訂的認購書具備了商品房買賣合同的實質(zhì)性內(nèi)容，且開發(fā)商已經(jīng)按照約定接受了房款，買受人支付部分或全部價款時，預(yù)約即轉(zhuǎn)化為本約，如果開發(fā)商改變決定不賣此房則必須承擔違約責(zé)任。(2)規(guī)劃用途及使用年限。(2)商品房預(yù)售，是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者商品房價款的行為。(6)其他結(jié)構(gòu)：如竹結(jié)構(gòu)、窯洞等。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負數(shù)表示。21．3 核對商品房買賣合同約定的房屋幢號為施工編號還是地名編號，如果是施工編號，則應(yīng)向買受人告知房屋交付使用后的地名編號，以免引起不必要的糾紛。第二節(jié) 合同對商品房面積和價格的約定第23條 一般規(guī)定商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積組成。23．2共有建筑面積共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的在功能上為整幢建筑服務(wù)的公共部位和公用房屋。住宅樓以幢為單位，須先計算出整幢建筑的共有建筑分攤系數(shù)(k值)，它的計算方式為：共有建筑面積分攤系數(shù)=共有建筑面積247。23．4面積差異的處理方式23．4．1按建筑面積計價或者套內(nèi)建筑面積計價時，面積差異的處理方式(1)一般原則：根據(jù)《司法解釋》第14條的規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：①面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；②面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。24．2根據(jù)銷(預(yù))售商品房的實際情況，與開發(fā)商研究確定計價方式。26．2除合同約定的內(nèi)容外，如開發(fā)商發(fā)布的廣告樓書對面積、價格組成、面積差異處理方式所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為合同的組成部分，對開發(fā)商具有約束力。開發(fā)商與業(yè)主在商品房買賣合同中可以約定的主要內(nèi)容是：屋頂、外墻面的使用權(quán)，小區(qū)、樓宇的命名申請權(quán)等；在業(yè)主