【文章內容簡介】 可控的風險。狹義上，個人住房按揭貸款中的信用風險是指借款者違約的風險，借款人因各種原因未能及時、足額償還債務或銀行貸款而違約的可能性。廣義上的信用風險主要包括社會信用風險、借款人信用風險、房產商信用風險和其他中介機構信用風險等等。其中借款人信用風險和房地產商信用風險在整個風險體系中尤為突出。 （1）來自借款人的信用風險 1）被迫違約。這是指因經濟問題而導致購房人不能按時還款或不能按時全部還款。從各大商業(yè)銀行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，這類違約占大多數(shù)。我國當前通貨膨脹水平較高，2008 年實行的是緊縮的貨幣政策， 所以人們的家庭收入實際是在縮減，被迫違約時有發(fā)生。 2）理性違約。這是指借款人覺得放棄繼續(xù)還款可帶來更大利益時的違約行為。目前我國房地產領域總體上正進行強有力的宏觀調控， 房價正逐漸回落，但貸款利率卻不斷提高，所以這類違約有所增加。銀行住房按揭貸款信用風險壓力測試可以得知宏觀經濟政策對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的信用風險有很大的影響。包括GDP，房價和進出口率，都會影響到按揭貸款的信用風險。在宏觀調控政策的影響下，當房價出現(xiàn)正向波動時，資產價格的上漲會提高借款人的償付能力，掩蓋和降低按揭貸款的違約風險；當房價出現(xiàn)逆向波動時，對借款人的還款意愿、還款能力將產生負面影響，從而引起住房按揭貸款的違約率上升，如果房價與按揭成本發(fā)生倒掛，風險的集中與大面積爆發(fā)是不難預見的。由于個人住房貸款還款期限長,使得房地產業(yè)與總的經濟趨勢和宏觀經濟周期變化的關系非常密切。當房地產泡沫破裂,公眾購房欲望受挫,房地產價值大幅貶值,對銀行貸款資金回收在很大程度上構成了威脅。經濟的蕭條,使得原來一部分借款人失業(yè),沒有了還款來源,造成不良貸款。例如2008年末央行將個人住房按揭首付比例降至二成，并對經濟適用住房實行基準利率下浮30%。由信貸催生的旺盛購買力，對國內房地產市場迅速恢復起到了重要的支撐作用，房價強勁反彈，部分一線城市房價漲幅屢創(chuàng)新高。中央經濟工作會議明確2009 年繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策。這些宏觀調控手段勢必會影響到普通居民的購房積極性以及開發(fā)商的資金鏈，引起房價的波動。 3)提前還貸。這是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或全部貸款。提前償付發(fā)生后，銀行將因此遭受利息損失、服務成本損失和管理成本損失三方面的風險。第一，減少了銀行的收益。我國商業(yè)銀行的利潤大多來自存貸款利差，住房按揭貸款這項中長期貸款屬于銀行的優(yōu)質資產，它的提前償還將會直接減少銀行的貸款利息收入。第二，增加了銀行的服務成本。首先，由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運用計算機來處理，耗費較大的人力。其次，銀行需要對原借款合同中的內容重新修正與計算，增加了經營成本。再次，對提前收回的資金再投資，增加了交易成本。第三，銀行管理成本的損失。個人住房按揭貸款提前償還，將使銀行的可用資金增加。目前銀行系統(tǒng)內居民存款余額連年居高不下，各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路，在這種情況下，客戶提前償還貸款只會增加銀行的閑置資金量，加大了銀行的投資壓力和風險。即使銀行把這部分提前償還的資金重新貸出去，實際上仍擠占了銀行原有閑置資金的投資機會，導致銀行原本可以貸放出去的原有閑置資金繼續(xù)閑置。另外，客戶提前償還貸款時，銀行往往無法運用計算機處理千差萬別的情況， 只能使用人工來完成，人力成本很高，在按正常情況收回貸款時不會產生這種費用。當然，在銀行把提前償還的資金重新貸出的情況下，銀行在貸出的過程中又會產生更多的服務成本。管理成本主要指銀行因閑置資金增加而增加的資金管理成本。目前， 提前還貸好像還未與風險聯(lián)系起來， 出于維護自身美譽度的考慮， 銀行一般都默認了這種行為的合法性。但隨著國內銀行面臨的競爭越來越激烈，加強風險管理勢在必行，所以必須充分認識提前還貸所產生的影響，從各個層面上制定對策。 （2）來自開發(fā)商的信用風險 1）假按揭。這一欺詐行為通常發(fā)生在中小型開發(fā)商身上。當其資金鏈出現(xiàn)問題時，有些開發(fā)商可能會串通銀行內部人員， 自己墊付首付款，制造虛構的購房合同， 里應外合，達到騙取信貸資金的目的。以后遇到真正的買家， 開發(fā)商即付完剩余款項，解除抵押，再高價賣出。情節(jié)嚴重的是，有的開發(fā)商在一開始拿到貸款資金后就攜款逃跑。這種現(xiàn)象已在各大商業(yè)銀行出現(xiàn)過多次，給銀行帶來了不可估量的損失。 2）抵押物的變故。房地產開發(fā)經營的過程長、環(huán)節(jié)多，且環(huán)環(huán)相扣。如果稍不注意， 開發(fā)商的資金鏈就容易斷裂， 負債累累只會導致所抵押的住房出現(xiàn)質量不過關甚至是爛尾樓，或拿不到產權證和土地證。為此引發(fā)兩種結果：一是購房人以此拒付貸款；二是作為按揭業(yè)務風險防范的第二還款源， 明顯因質量問題使其在將來的拍賣中造成資不抵債。一些房地產開發(fā)企業(yè)由于經營管理失誤,造成其已銷售期房不能按時交業(yè)主使用,致使購房人與開發(fā)商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約,而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況,使用個人住房貸款業(yè)務的客戶往往會暫停償還銀行貸款,從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外,開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不完備,在尚未取得商品房預售許可證的情況下,銷售房產,回籠資金,造成所簽購房合同無效,從而波及借款合同的履行。 3）強制指定。一般情況下，開發(fā)商會將房地產開發(fā)貸款與房地產按揭貸款捆綁銷售， 利用住房抵押貸款做誘餌， 讓銀行被動接受高風險的開發(fā)貸款條件， 放松對開發(fā)商的貸款審查和風險防范， 而購房人也只能聽從開發(fā)商的安排。住宅小區(qū)入住的人數(shù)多，若都被迫集中到一家銀行辦理按揭貸款， 一旦出現(xiàn)由開發(fā)商引起的房屋質量或拿不到權證等問題， 購房人容易遷怒于銀行以至拒付貸款， 這給銀行造成的損失將特別嚴重。 （3）社會信用風險由于全社會缺乏對個人信用的公正評價體系和評價機構，對個人信用無從評價。與此同時，由于整個社會缺乏誠信觀念，個人、單位或其他機構組織為借款人偽造虛假財力證明資料等提狗狗眾多渠道。例如：個人將自身原有財產過戶給借款人，提高借款人財力證明用以獲取銀行更多的貸款，等到借款人成功獲得銀行信貸資金后又將這筆財產轉還給他人；單位虛報個人職務、工資、將近等資料為借款人戒躁虛假的“個人收入證明”提供渠道；房地產評估中介機構在利益的驅動下，不以房地產的實際價值為標準，而是按照借款人的要求虛增房地產評估價值，使得房產估價不準確給銀行造成潛在的風險。 市場風險市場風險又稱為系統(tǒng)性風險，是指由于經濟、金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務自身的缺陷所導致的風險。市場風險又包括：利率風險、流動性風險、住房貶值風險、抵押風險、法律風險等等。 （1）通貨膨脹風險 如果市場出現(xiàn)通貨膨脹，就會導致購買力的下降。物價上升往往會伴隨著通貨膨脹而來，就會出現(xiàn)貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會因此而受到損失。由于市場利率、匯率、證券以及商品的價格負面變動而導致金融工具價值下跌，給銀行帶來的損失。目前為止，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務實行浮動利率制度，貸款者承擔了大部分的利率風險，貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定,個人住房貸款期限在1 年以內的,實行合同利率,遇法定利率調整,不分段計息。 1年以上貸款遇法定利率調整,于次年初開始按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。商業(yè)銀行按揭貸款最長期限為20年,利率的波動無疑會影響到銀行和貸款人的現(xiàn)金流。我國目前利率處于歷史低水平,隨著利率市場化進程和目前經濟發(fā)展狀況,利率上行不可避免,由于貸款利率調整的滯后性,銀行勢必會遭受利率損失。另外,國內銀行的主要收入來自利息收入,利率調整將對銀行利潤產生重大影響,同時,也會引起利率期限結構的變化,利差的變化更加難以把握。 （2）機會成本風險 這種風險是指當住房貸款以外的其他金融投資的報酬率上升，超過住房貸款的報酬率的時候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤就會少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤，從而造成收益的減少。 （3）地產市場風險 個人住房貸款本質上是屬于抵押性質的貸款，因而抵押物的價格是影響風險的重要因素。如果開發(fā)商故意抬高房價，造成房地產價格泡沫，當泡沫破碎就會致使房價大幅度縮水，銀行的貸款風險就會隨之提高。另外，即使開發(fā)商準確估價，若自然環(huán)境，政策變化等諸多影響下，也會造成同樣的風險損失。；從國內的房地產市場來看，大多數(shù)城市的房價雖然還處于高位盤整階段，但是由于房價下行壓力日趨增多大，將面臨房產市場低于所應長福銀行貸款的情況造成斷供現(xiàn)象。 （4）流動性風險銀行負債期限較短,一般僅為幾個月,而個人住房貸款的期限大部分在l0年以上。當前,中長期的個人住房貸款占消費貸款相當大的比。例如，根據(jù)國際經驗,中長期貸款在銀行貸款中所占比例越高,對銀行的資金流動影響越大,住房貸款占全部貸款比重達到30% 左右時就有可能給銀行的資金流動性帶來威脅。商業(yè)銀行個人住房貸款目前是國內銀行的優(yōu)質資產行的優(yōu)質資產,增勢迅猛,因此其風險性較大。 操作性風險銀行操作風險是由于銀行自身不完善或有問題的內部程序、人員、系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風險。主要包括：個人征信風險、銀行內部控制風險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風險等等。 （1）員工素質銀行內部信貸部的員工一般都有貸款任務。有些員工出于眼前利益，與開發(fā)商合謀，對貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風險加大。沒有銀行內部的配合，假按揭是不可能發(fā)生的。 （2）制度安排銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產作自行評估或委托外面中介機構評估。目前在國內個人住房按揭貸款的實際運作中都簡單地采用市場比較法， 對比周邊類似樓盤的市場價位加權平均推算出按揭樓盤的價值， 而沒有更多地考慮房地產市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產在處置時可能受到的限制和處置成本、未來可能發(fā)生的風險和損失， 高估按揭房產價[2]。大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產不要求評估， 而是以房產的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據(jù)。這種做法必然鼓勵開發(fā)商盡量建造高價房屋，或采取各種方式推高房價，促成高價房交易合同， 以獲取高額按揭貸款。另外，由于抵押在銀行手中的房產嚴重偏離其真實價值， 一旦購房者故意違約， 那么銀行或支付較高的變現(xiàn)成本，或面臨難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場發(fā)生逆轉時， 將承受房價下跌所造成的巨大損失。 （3）管理風險管理風險是指由于銀行管理出現(xiàn)漏洞而產生的風險。各家銀行為了搶占個人住房貸款的市場份額,紛紛推出各種服務,并在“風險簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度,增加了業(yè)務量,擴大了住房貸款消費群,但是,在辦理貸款的過程中,或多或少的還存在以下問題: 1）決策風險目前,各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務,市場競爭漸呈白熱化狀態(tài),無序現(xiàn)象突出。不少金融機構還沒有完全樹立科學發(fā)展觀和正確的經營理念,在外部市場和內部考核的雙重壓力下,片面追求指標、搶占市場,放寬貸款條件,降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中,不對客戶的資質進行細分,造成執(zhí)行決策的人,對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上,往往會選擇市場,這必然加大了經營的風險 2）內部操作環(huán)節(jié)的風險隨著個人住房按揭貸款業(yè)務量的急劇增加,為了加快辦理的速度,銀行會忽視貸款操作的嚴謹性,從而造成相關法律文本和手續(xù)的缺漏,如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改,從而影響合同本身的法律效力,在法律認定時產生糾紛。對借款人的身份審核不嚴,造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款,使得貸款擔保無法落到實處。 3）銀行客戶資源共享機制缺失如客戶在一定商業(yè)銀行申請個人住房貸款,同時叉在另一家銀行為第二套甚至為第三套樓房申請貸款,按照現(xiàn)行房價走勢,對于中等收入的貸款人而言,一般是不具備按期還貸能力的,一個貸款人為兩套以上的住房貸款,放貸銀行的貸款風險極高,形成不良貸款的可能性極大。在現(xiàn)行的銀行管理體制和運行機制下,公存(即法人客戶)在其他銀行的存貸情況可以通過銀行間的網絡查詢得到。但對于個人客戶,這項業(yè)務尚屬空白,還不允許對自然人客戶銀行信息隨意查詢。因此,個人住房貸款者,就有可能利用各個銀行信息資源不能共享的缺陷,在多個銀行同時貸款,給多個貸款銀行造成貸款風險。 政策風險對于個人住房按揭貸款而言，很大程度上受到國家的宏觀調控和政策的變化影響。而對于中國政府而言，一方面會害怕房價過高，夾雜過量泡沫，使得房產市場無法滿足真正需要購房的普通百姓，也使得金融市場不安全；一方面也會謹慎打壓房價或者抬高投機購房的價格，減少在房地產市場炒作賺取巨額利潤的投機者，之所以謹慎，也是因為需要正確估計銀行現(xiàn)有的按揭貸款的風險承受能力。我們先來看一下近期政府對于房產宏觀調控的情況：2007年9月27日央行、銀監(jiān)會通知要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。但央行未明確定義“第二套房”，各家銀行自主出臺相認定標準。2008年10月27日 中國人民銀行：；最低首付款比例調整為20%。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。同日，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%?！岸追抠J政策”仍顯定義模糊。2008年12月21日 國務院辦公廳發(fā)布的《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（業(yè)內稱“國辦13條”）加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。2009年6月 銀監(jiān)會《通知》重申嚴控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網、異地購房難調查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?！?010年3月30日 中國工商銀行下發(fā)通知：正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。并規(guī)定，若首付三成，；若首付只有兩成，折。2010年4月，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%。對購買手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。對于第三套住房將大幅提高首付比例和貸款利率。根據(jù)普通購房者或者購房投機者的心態(tài)來說，購房者往